Vamos a ver si me podéis ayudar. Tengo idea de dirigirme a la OMIC, pero en cualquier caso, como entre todos, sabemos de todo, me permito escribir por aquí la historia: Hace año y poco compré un piso, que está previsto me entreguen a final de verano. Yo firmé en primer lugar un contrato de reserva y hace ahora mismo un año, el de compraventa, por un lado del piso y por otro de las plazas de garaje y trasteros. En la memoria de calidades anexa al contrato de reserva, figura claramente que se construye una piscina, entre otros equipamientos comunes, como son sauna, gimansio o jacuzzi. Hasta aquí todo correcto, las 56 viviendas de las que consta la promoción íbamos a disponer de estas instalaciones. Qué ocurre ahora, pues que han comprado un supermercado colindante para seguir construyendo una segunda fase. Esta segunda fase, que no estaba prevista en un principio, no dispone de las mencionadas instalaciones comunes y pretende la promotora que dispongan de las nuestras. Es decir, que en lugar de 56 viviendas como estaba dicho desde un principio, ahora habrá otras 22. Esto no sería problema si las instalaciones aumentasen su tamaño, pero es que no va a ser así. ¿Creéis que tengo algo que hacer? Bien sea conseguir que las 22 viviendas no tengan acceso a nuestras instalaciones, que les construyan las suyas propias, que me abaraten el precio del piso... La opción ampliar las existentes, imposible, ya están construidas. Por otra parte, mejor que me empiece a mover ya, yo solo, o esperar a la primera reunión de copropietarios? Porque supongo que a todos les hará la misma gracia que a mí... Se me olvidaba, una de las cláusulas del condicionado general del contrato de compra venta, dice que si hubiese alguna modificación de importancia en el proyecto, estarían obligados a avisar. La modificación es que a raíz de estos cambios, gimnasio, sauna y jacuzzi han variado su ubicación, y yo de esto me he enterado de rebote (el supermercado es de la familia de una amiga mía).
78 viviendas... Menudas fiestas en el Jacuzzi ese ;-) Yo iría solo... pero no creo que "tengas mucho que hacer". Está claro que el contrato que firmaste en su momento ha variado sin aviso. Porque contabas con una quincuagésimo sexta parte de esas instalaciones y ahora con la septuagésimo octava! En la misma medida debería, por tanto, y como mínimo, variar el precio que pagas por ellas. Saludos
La verdad lo veo chungo, soy arquitecto y de esas tenemos todos los dias, los promotores suelen apretar bastante. Si miras en la memoria de calidades o en alguno de los contratos seguro que tienes una clausula que pone algo de que "se podran realizar modificaciones si la direccion facultativa los estima oportuno" o similar. La direccion facultativa, arquitecto y aparejador, pueden cambiar calidades o elementos durante la direccion de obra. Si hubieras escriturado ya seria distinto ya que en las escrituras viene especificado la parte proporcional de elementos comunes que te corresponde. Cuando compras (normalmente) pagas por metros cuadrados construidos incluyendo p.p.c (parte proporcional de comunes) es decir la parte de escalera, vial de maniobra etc que te corresponde y que son bastantes metros (en torno a 10% del valor de tu piso) ahí van incluidos tu parte de piscina. Cuando vayas a escriturar mira bien la descripcion de la parte proporcional de comunes si escrituras un 56avo pues la piscina corresponde solo a vosotros si es 78avo pues a llorar y a denunciar. Si te recomiendo que escritures ya que hay contratos en que si te niegas a escriturar el piso (unica medida de fuerza que podrias hacer) puedes llegar a perder el dinero que lleves entregado en concepto de gastos de promocion (un 25% aprox del valor de la vivienda)... Bueno cuentanos. Si necesitas alguna ayudilla pues buscame por el foro. (bmw x3)
La conozco bien porque la he usado (soy ingeniero y antes trabajaba de proyectista) En el contrato no pone nada al respecto, pero lo que no he visto es el proyecto de ejecución, que es donde en mi caso, figuraba la notita de la dirección facultativa (en los planos).
Yo lo veo de la siguiente forma, con la reserva me callaria pero con el contrato privado ya estas ejecutando la compra aunque no la tengas elevada a publico ante notario. Una vez ejecutado este contrado no pueden modificar tu parte proporcional o %dentro de la comunidad, es decir, tienes tu vivienda pero tambien eres propietario de un %de finca por lo que si ellos modifican esa finca sin tu consentimiento digo yo que podras reclamarlo. Otra cosa es si simplemente tienes reservada o señalizada la vivienda y ellos modifican el proyecto por lo que sea... ahi te la tendrias que tragar pero si has hecho contrato privado ese es tan valido como la escritura... yo lo veo asi por lo menos. Aver si lo lee rafael dantes que controla de estos temas bastante. Un saludo.
Yo lo que haría es obligarles a que en la nueva promoción de 22 viviendas sólo admitiesen tías buenas. Ahora en serio Javi, creo que si en el contrato de compraventa no está suficientemente explicitado el tema, lo tienes dificil. Aún así, espera a que algún letrado del foro vea tú consulta ;-)
Muchas gracias, chicos, esperaremos a mañana que habrá más movimiento ;-) PD. No es mala idea como contraprestación, Jesus
No sé si por las características de la finca, a efectos de parcela mínima edificable y volumen, podría anexionarse el techo/unidades de ambas, por hablar de una posible vía de actuación, donde se ha modificado la tipología edificatoria y las alineaciones a linderos :-k Imagino que esto lo habrán hecho antes de edificar... Entiendo que la autorización de la reparcelación (adición) vendría dada por el propietario, que con una reserva no lo contemplo, pero sí con contrato privado (en base a un proyecto que se ha debido modificar, de no ser así se mantienen las cuotas % proporcionales, y la propiedad se ve alterada) Técnicamente, ¿serían dos edificios corridos, compartiendo zonas comunes?
Vamos a ver, si van a hacer otro edificio independiente de 22 viviendas, seran 2 comunidades de propietarios diferentes, si meten la piscina como uso comun debera repercutir en los recivos de comunidad esos gastos... imaginate que los gastos solo se repercuten en tu comunidad de 56 viviendas, a los otros como no pagan la piscina es vuestra, podeis denegarles el uso..... Lo mas logico es q si las 56 las entregan dentro de poco y las 22 las tienen q hacerlas, pase lo q te digo, q os quieran cargar a vosotros solos ese gasto.... pero por otro lado no es malo del todo por lo que te decia de prohibir el uso...
Lo que yo entiendo que puede modificar en el proyecto el tecnico de turno sera lo relativo al diseño, estructura y similares pero en cuanto a los coeficientes de propiedad y demas historias tendra que intervenir tanto el ayuntamiento como los propietarios del bien. Y si el propietario es la promotora pero ha vendido mediante documento privado a alguien tendra que avisarle de esa modificacion, amos digo yo..... Amos que la promotora podra justificar el cambio de algo tecnico pero no cambiar cosas como esas por gusto. Y si mañana hacen una 3º fase de viviendas porque no ofrecerle tambien las zonas comunes para que las disfruten? sds
Secundo todo lo dicho. Un pequeño apunte (bueno me ha salido un poquitín largo). Debes mirar si pone con cuantos ibas a compartir la piscina..etc. seguramente pondrá en tu "precontrato" con derecho a piscina..o con piscina comunitaria, no creo que ponga para cuantos, si es así, tendrías ganada una reclamación que sólo se convertiría en una pequeña reducción del precio de tu vivienda. Y ahora viene lo gracioso, estoy seguro que si les comentas tu descontento te dirán que vale que rescinden el acuerdo y se lo dan a otro, o igual has firmado una indemnización para rescindir el acuerdo por una de las partes, te dan el dinero y ya entrará otro pagando más. Y ellos tan tranquilos.
Comparto muchas de las observaciones que se han realizado, no obstante, discrepo en general de todas, pero no por nada en especial, sino porque yo soy asín. Mira, la cuestión es que cuando se inicia la obra se firma la escritura de División Horizontal por el propietario único (empresa promotora) y la escritura de Declaración de Obra Nueva (generalmente es la misma). Dicha escritura de División Horizontal habla de todas y cada una de las unidades que van a formar la urbanización o edificio, así como los coeficientes de las unidades, las zonas comunes, etc... La División Horizontal puede ser modificada sin problema alguno por unanimidad, por lo que el propietario único (promotora), podrá realizar cualquier tipo de modificación. Pero ahora viene la cuestión; la promotora ya no es propietaria única, dado que ha firmado uno o varios contratos de compraventa privados con distintos particulares, por tanto, NO CABE LA MODIFICACIÓN DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL, pese a cualquier tipo de cláusula que aparezca en el contrato privado. Por otro lado, aunque aparezca en el contrato privado que se podrán realizar las modificaciones que se requieran por la Dirección facultativa, eso no quiere decir que ésta tenga manga ancha para hacer lo que quiera, sino que, por ejemplo, si por motivos ajenos a la voluntad de la Dirección se tiene que realizar una modificación (por ejemplo, se tiene que retranquear la finca 1 metro porque las excavaciones han sacado un pozo natural), se podrá realizar, pero no se podrá realizar una modificación injustificada. En cuanto al modo de reclamación, yo me olvidaría de la OMIC, puesto que en este caso el único que puede hacer algo es un Juzgado, por lo que te aconsejo que en la primera Junta de propietarios toquéis el tema. Por último, te indico que tendrías que leerte bien los estatutos de la comunidad (seguramente consten en la División Horizontal), puesto que puede que aparezca alguna referencia a una posible "mancomunidad" en la que se compartan zonas comunes, con lo que todo se iría al traste, y simplemente te tocaría pasar por el aro. :washing:
Entiendo por lo que comentas que sí que puede haber algo que hacer y por lo que luchar. Si dices que con la OMIC no voy a conseguir nada, lo que sí podría ir haciendo es dar un toque a la promotora a ver por dónde respiran y avisar de mis intenciones, por si se pudiera llegar a un acuerdo, previo, ¿cómo lo ves? En cuanto a los estatutos de la comunidad, no existirán hasta que esta no se forme, ¿es así? Todo esto me pilla fuera de juego... cosas de la primera vivienda.
Muy bien explicado Jaime, en principio la divison horizontal se hizo al empezar las 56 viviendas por lo que no se tenia pensado aun lo de hacer este nuevo edificio de 22... otra cosa es lo que hiciran la hacer la declaracion de obra nueva, pero en principio, los coeficientes de participacion de cada vivienda en zonas comunes deben ser iguales en ambas, salvo en casos excepcionales. P.D. aun estoy esperando ese "face to face" de mi Ibiza con el Touran de tu mujer
La comunidad si que existe y tiene unos estatutos, lo que pasa es que en principio esos estatutos los pone la promotora, digamos que la promotora es la que crea la comunidad de propietarios, imaginate que de las 56 hay 6 casas escrituradas y 50 sin escriturar, estas 50 son aun propiedad de la promotora, por lo qu la promotora tiene 50 votos en la comunidad, no se si me he explicado claro....:wink:
Normalmente las promotoras realizan la primera junta de propietarios (constituyente) ellas solas, es un mero acto formal para sacarle un CIF a la comunidad y para aprobar los estatutos, por lo que no descarto que la comunidad ya tenga los estatutos. Yo lo que haría sería ponerme en contacto con varios propietarios y ver qué es lo que tenéis pensado hacer. PARA TONI: Ante todo, Bienvenido al foro, espero que lo disfrutes. A ver si se organiza otra kdda y puede llevarse a cabo tal insigne pique, aunque creo que el resultado esta claro, te recuerdo que quedaste el segundo en la carrera de karts (por la cola, claro está).:wink:
Si si y tu primero, pareciamos el coche escoba, yo iba detras x si alguno se salia poder ayudarlo, era un acto solidario supongo que el quedarnos atras fue por un problema de tamaño (cada uno q piense lo q kiera):err:
El problema es que de los 56, solo me conozco a mi mismo y a un amigo que va a ser mi vecino. Date cuenta de que los pisos los entregan para septiembre y no tengo ni idea de quién tendré por vecinos ;-)
Reclamar vas a tener que reclamar en juzgao y como bien te han dicho a la mayoria de promotores les sienta genial que les digas que estas a disgusto y si les dices que les entregas el piso estan encantaos e incluso te faciliten la historia. Ahora mi opinion que como te digo es totalmente de corazon y no con la ley en la mano. Reclama a muerte. sds
Reclamaré, eso no lo dudes, lo que no sé es si conseguiré algo... Yo con una rebajilla de 6000€ me conformo y dejo bañarse a las vecinitas
ademas si la piscina es grande, te ahorras en gastos de mantenimiento... no se como estará por allí la cosa, pero como tengas que pagar mantenimiento de la piscina y esteis obligados a tener socorrista, es un buen pico
Javi, si no llegas a un acuerdo, al menos desahogate y dile que . . .: El ritmo intestinal de evacuación es extremadamente variable, sólo un 68% de la gente va una vez al día. La cantidad de heces supone unos 150 gramos como media, unos 4,5 kg al mes... resumiendo, que generamos unos 54 kilos de "caca" cada año, lo que supondría que a lo largo de nuestra vida podemos evacuar, si nos lo proponemos, el peso de un elefante adulto... y que vaya calculando la cuota de participación de cada uno de sus familiares más allegados.
Mi experiencia es que la division horizontal te la van a cambiar antes de "la entrega de llaves" que es cuando vas a escriturar. A mi siempre me llama la promotora en justo antes de hacer la entrega de llaves para revisar las superficies, añadir las modificaciones y con estas "nuevas" participaciones realizar la primera reunion de propietarios (ella sola) y declarar estas participaciones así como liberar a alguna propiedad de las zonas comunes. " la vendedora podra por si sola, sin necesidad de ulteriores autorizaciones, otorgar la escritura de declaración de obra nueva del edificio donde se ubica el inmueble, con facultades para establecer el regimen de division horizontal, sin mas limitacion que la de observar las normas..., podra asimismo, modificar dicho regimen y otorgar cuantas escrituras, aclaratorias ... se precisen, constituir activa o pasivamente servidumbres y limitaciones, cesiones de espacio..." "la compradora autoriza a la vendedora para que convoque la primera reunion de copropietarios,...." Esto esta sacado de un contrato real. Si lees lo que firmas no firmariamos!!! Mi consejo es que contactes con la promotora y veas que intencion tienen y decirle que que varios compradores estais al tanto y que vais a estudiar el caso. La verdad es que lo temas juridicos se me escapan ya que lo mio son los planitos pero en lo que se pueda ayudar...
Pues eso es lo que más me fastidia, que la piscina es pequeña, solo 10x5 metros... Yo en el chalet tenía una, solo para mi familia, de 12x6, así que tú me dirás.
Bueno, comentaros que de primeras simplemente les hice ver mi disconformidad con el tema en cuestión y ahí quedó la cosa. Pues bien, hoy recibo una llamada de la promotora, donde amablemente me invitan a pasarme por allí un día de estos a ver los planos con la segunda fase, que ya están disponibles. Me dicen que los espacios comunes se van a ver muy beneficiados con esta ampliación, puesto que el gimnasio va a ser mucho mayor, mejores instalaciones para sauna y demás, zona de juego para niños, más espacios abiertos, mayor luminosidad, pero la piscina es la que es y como ya está hecha, se queda de ese tamaño. Esto en cuanto a la obra. En cuanto a mi, necesitan mi aprobación (y supongo que la del resto de vecinos, aunque tengo un colega que se compró otro piso, pero no ha protestado y no ha recibido llamada alguna :roll para seguir adelante, y me dicen que si no estoy conforme, me devuelven el dinero que he pagado hasta el momento y santas pascuas. Claro, eso es lo que les interesa, ahora pueden vender el piso por 5 millones más de lo que a mí me costó... Voy a ir, pero no voy a firmar nada ni voy a dar aprobación, pero lógicamente tampoco voy a renunciar a mi piso, para eso lo vendo yo y el que gana soy yo, pero la pregunta es... ¿Dado que necesitan la aprobación de los compradores, puedo usar eso de alguna manera para obtener algún tipo de beneficio enconómico?
Esto se conoce como el fenómeno de "tener la sartén por el mango". Directamente yo solicitaría "algo", o bien un descuento o algo porlestilo.
Esperate a ver los planos... una "piscina" ( mas bien bañera) de 10x5 con dos personas est´a llena, lo mismo te va a dar la ampliacion o no.... eso si, lo mismo con lo del resto si que sales ganando.. esperate a verlo...
O sea, que para que otro especule, mejor "especulo" Después nos quejamos de los precios ¿Pero tu quieres el piso, o pensar que tendrías 5 millones más, o vivir en un piso del que ya no "disfrutarías"? ;-)
