Off Topic Empieza la aventura, proyecto de autopromoción

Finalmente hemos pasado página (https://www.bmwfaq.org/threads/ayuda-se-puede-cancelar-contrato-de-arras.959590/page-2#post-17086444) y nos vamos a centrar en un proyecto de autopromoción.

La idea es comprar una parcela entre 700-1.000 m2 y construir algo a nuestro gusto. He desistido de seguir buscando de segunda mano, lo que veo no encaja y lo vamos a crear desde cero. Ya hemos visto un par de parcelas candidatas y he empezado a pedir presupuestos para tener un orden de magnitud del proyecto.

Al ser la primera vez todo son dudas, anteproyecto y proyecto por parte del arquitecto, solicitud licencia de obra, diferentes tipos de IVA, seguimiento técnico, coordinador de seguridad, construcción, materiales, desviaciones..... cualquier ayuda o sugerencia de los que hayáis pasado por la experiencia seria bienvenida.

Iré actualizando con los progresos del asunto.

 

Ánimo Jose Carlos, es un camino largo y a veces cansado pero suele valer la pena, la gente queda muy unida a su vivienda.

Soy arquitecto, cualquier duda que tengas estaré encantado de poder ayudarte. Suerte.

 

gracias por el ofrecimiento, seguro que te preguntaré.

 

Me uno a tu post, ya dejamos a un lado el tema de clásicos y coches en general jejejeje.

Me pasaba exactamente lo mismo que a ti, después de mirar un par de años viviendas y parcelas, hemos encontrado la parcela a un precio razonable por la zona que buscábamos. Ahora estamos con el arquitecto haciendo el diseño, más o menos lo tenemos, ahora hay que afinar un poco los detalles.

Qué idea de vivienda tenéis?

Saludos.

 

Vas a necesitar pasta? No se si es como antes, pero el suelo tuyo y los porcentajes en autopromotor un poco inferiores al 80. Pero bueno como ahora vuelven a dar hipotecas, lo podrías plantear.

 

Buena decisión. Tengo dos amigos que han hecho lo mismo y yo de vez en cuando me viene la idea
Pásate por el foro de solo arquitectura, seguro que ahí encontrarás mucha información.

 

en mi caso es para segunda residencia, por tanto la prisa es relativa pero después de llevar tiempo sopesándolo vamos a tirar adelante. La idea es una vivienda unifamiliar de dos plantas, garaje anexo y piscina.

En mi caso no hay muchas parcelas para elegir, esta todo prácticamente urbanizado pero alguna queda, ¿ ya habéis comprado la parcela ?

El viernes he quedado con los del banco para ver opciones de financiación, que esa es otra, de los productos hipotecarios estándar nada de nada, por lo que he visto es una financiación a medida del cliente, proyecto, etc...

si es primera vivienda es un 80%, en segunda residencia, que es mi caso, el porcentaje que financian baja.

 

Hay una serie documental llamada "Grandes diseños" la dan en La 2. Va sobre gente que se hace una casa a su gusto de distintas formas, materiales y presupuestos (suelen ser muy altos).
El presentador es un arquitecto que sigue la evolución de la construcción y comentando los problemas y soluciones que han tenido (hay casas que tardan varios años en terminar).

Mola mucho hacer algo personalizado, siempre que acompañe la cartera

 

Lo nuestro va a ser como primera vivienda, garaje subterráneo y toda la vivienda en una planta. La parcela hemos hecho arras esperando que nos de la licencia el ayuntamiento, pero viendo que no va a haber problemas se la pagaremos en breve.

Lo de las hipotecas de segunda residencia si cambia algo la cosa, aunque no estoy muy puesto... Pero las de autopromoción de primera residencia hay unos que te financian el 100% del proyecto, otros el 80 de la parcela y proyecto...

Mucha suerte y paciencia!

Saludos.

 

en primera vivienda lo descarté hace tiempo, en Madrid hacer eso es prohibitivo al menos que te toque la lotería o te caiga una buena herencia

Nosotros vamos todos los fines de semana a la zona del Valle del Tietar, esta a una hora de Madrid y es un sitio espectacular. Lo de arras con la parcela lo habíamos pensado tb, aunque ya nos hemos informado y la parcela no tiene problemas para edificar nunca se sabe. Ahora estoy mirando la elección del arquitecto y he contactado con varias empresas que construyen por la zona para ver precios de construcción por m2 y calidades, me están dando precios que rondan los 700-800€ metro cuadrado todas ellas.

Pienso que como cualquier proyecto es importante tener muy claro lo que se quiere y tener controlado todos los detalles hasta por insignificantes que sean para conocer con exactitud el coste de cada partida, cualquier desviación podemos hablar de cantidades importantes y no es plan. Si es necesario gastar tiempo es ahora, darle las vueltas que sea necesario y no dar el siguiente paso hasta no tener perfectamente claro la globalidad del proyecto.

 

Me interesa.

 

muchas gracias, y tomo buena nota de lo que comentas

 

Yo llevo tiempo buscando una en Madrid pero está imposible...
En cualquier lado te piden por la parcela lo mismo que por una casa ya hecha con un terreno del mismo tamaño y la casa para entrar a vivir... Como mucho una reforma en baños, cocina y una manita de pintura

Pozuelo, Somosaguas y Ciudalcampo están intocables

 

Tiene toda la razón @Tizon , los industriales que tengas en la obra son unos piratas y en todo lo que puedan cargarán un buen pico.
Como bien dice, son los famosos “posyaques”.

Tendrás cabreos y sobretodo tienes que estar muy detrás de como hacen las cosas, ya que lo que tú te imaginas no suele ser lo que acaban haciendo jamás.

Estuve con este lío en 2010 y por suerte podía ir casi dos veces al día a ver la obra y notas como para ellos eres “visita non grata”

 

¡Corre alma bedita!, huye ahora que puedes, te lo dice uno que pasó por ahí (1.000 de parcela y 343 de casa). Todos una pandilla de piratas enfocados unicamente a sangrarte, y no creas que no te pillarán, por mucho cuidado que lleves, ellos se dedican a eso exclusivamente, tú estás de "visita" en el sector.

Si aun así decides seguir, átalo todo tanto como puedas, elige la grifería, estudia donde va cada uno de los enchufes e interruptores, la calidad de la pintura, el monocapa, el barniz que le añaden al monocapa, no dejes fuera del presupuesto la urbanización de la parcela, el muro, la puerta corrediza, el modelo de los radiadores, todo lo que te puedas imaginar defínelo antes de empezar y que esté por escrito en el presupuesto.

Hay un foro (soloarquitectura.com) que tiene una sección de autopromoción que no está nada mal, yo lo descubrí tarde pero aun así me ayudaron bastante.

Y un último tema, NUNCA adelantes un euro, se paga con la certificación, si te pide un adelanto para comprar material búscate otro constructor, conozco varios casos.

Llevo 10 años en mi casa y encantado, pero los dos años de construcción no se los deseo a nadie. Si puedo ayudarte en algo no dudes en avisarme, aunque los detalles administrativos del proceso los tengo bastante olvidados.

 

Dale duro y paciencia

 

Yo sé que hasta 2021-2022 no voy a meterme en ello, pero es que da miedo ver lo que piden a veces...

 

La auto promoción es una opción clásica, sobre todo en los pueblos y no está nada mal. Yo me dí cuenta de lo que es esto cuando fui presidente de la Comunidad. Por desavenencias con la promotora, cuando tuve acceso al libro del edificio ví lo que les había costado la totalidad de la obra y me quedé a cuadros en comparación con lo que habíamos pagado. El mayor riesgo de esto son los desvíos presupuestarios que casi siempre hay, pero teniéndolo controlado, es una opción interesante.

 

Unos conocidos tienen una, en Torrelodones. Estuve allí un fin de semana y no sé que decirte. Como segunda casa para ir de vez en cuando no es mala opción. Para vivir ya es otra cosa. Por muy conseguidas que estén, el frío, los ruidos... se notan mucho mas. Esta es antigua. Igual ahora han evolucionado, tienen mejores materiales y están mejor aisladas. A mí me pareció que está bien pero yo no compraría una salvo que sea para segunda casa y de uso esporádico.

 

Por aqui uno que se hizo la casa ( primera vivienda ) en autopromocion.... Lo mejor, si tienes ya la parcela y el proyecto, es que consultes con varios constructores y dejes bien cerrados todos los puntos como : tiempos de entrega, fases, calidades de los materiales,etc,etc.

Luego también guardate un pellizco para la certificación final, que es el que deberás usar para cerrar los posibles "flecos" que te surjan, y tambien guarda pasta para imprevistos en los que no hayas caído, como por ejemplo, hacer alguna roza más para poner luces de emergencia ( se agradecen cuando se va la luz o de noche ), posibles gastos de alta de luz y agua, conducciones para pasar cable de fibra,etc,etc...
Por mi experiencia te diré que aunque confíes en el constructor, pásate de cuando en cuando y sin previo aviso para ver que están haciendo , porque entre las ganas de recortar de algunos, y los amigos de lo ajeno, te puedes encontrar con sorpresas desagradables, como te hayan birlado los paneles que tenias previsto poner para el cassete, o un mallazo, o un palet entero de ladrillos...o que de repente no haya llegado el aislante a tiempo y los albañiles hayan tirado para adelante dejándote un bonito tabique hueco y les tengas que decir que lo tiren y rehagan...

Si en algo puedo ayudar, por aqui estoy.

 

ja,ja,...… no te creas que no lo pienso, pero esta vida son dos días, y un dia y medio te lo pasas durmiendo, currando y discutiendo con la parienta.

Vamos adelante y que sea lo que dios quiera, ahora que antes de dar un paso en firme tendré claro todos los detalles por la cuenta que me trae.

 

Una directora de banco siempre me decía que en obras has de contar una desviación media de un 30% adicional de lo que uno tiene previsto.

A la que te metes en calidades, es difícil decir que no a lo que más te gusta....que suele ser también lo más costoso.

Son pequeñas diferencias en todas las partidas: cerramientos, suelos, interruptores, iluminación, puertas.....que una vez sumadas hacen una grande.