Ya siento el offtopic, más aún siendo parte del STAFF, pero necesito vuestros comentarios y conocimientos. Cualquier punto de vista seguro que me ayuda bastante. Os cuento. Hace 5 años, estaba alquilando un local comercial. La persona que más interés tenía, era un Pakistaní que tiene un Kebab/Pizzería cerca. Estuve apunto de alquilárselo, por que busqué referencias, y el local del Kebab lo tiene de alquiler, y según me dijeron llevaba 10 años allí pagando religiosamente el alquiler. El tema es que al final apareció otra persona interesada, que sea por lo que sea, me inspiró más confianza, y se lo alquilé. Pasados cinco años, ahora se me queda el local libre, y el mismo día que puse el cartel de "Se Alquila" ¿Sabéis quien llamó? Pues sí, el mismo pakistaní que hacía 5 años quería alquilarme el local. Estamos de acuerdo con el precio y duración del contrato, por tanto, no debería haber problema. Pero al pedirle toda la documentación, resulta que el contrato de alquiler es a favor de una SL constituida en otra ciudad y el administrador de la sociedad no es él, sino su "hermano" (pakistaní también y con el que nunca he tratado -ni conozco ni tengo forma de saber si es su hermano-). Y aquí es donde aparecen todas las dudas. Creo que lógicas. El Kebab/Pizzería lo siguen teniendo, es decir, allí llevan 15 años ya de alquiler, y me pego un tiro en el pie si consigo un alquiler de tantos años. Aquí tengo que añadir, que los locales comerciales son una ruina de inversión (y eso que este local está en una ubicación inmejorable). En resumen hay muy muy poca demanda, por tanto no está la cosa como para descartar a la primera. ¿Algún consejo? ¿Qué haríais vosotros?
sin conocer muy bien la zona y el entorno, te diría que intentes conseguir garantías de pago, sea por seguros o por lo que consideres y si no te cuadra absolutamente todo, no lo alquiles.
Visita el primer local, luego le pides un powerpoint con una presentación de su empresa, planes de futuro, datos financieros, el secreto de su salsa, certificado de sanidad del producto ..... Y luego lo contrastas con Axesor o einforma. El contrato va a tener que firmarlo su hermano, como apoderado, así que tiene que presentar toda la documentación en regla. No te olvides de la clausula: barra libre de Kebabs....
100%, en ese sentido no hay problema. El tema es alguilar ............... o no alquilar. No te creas que hay mucho margen para seguros y tal. Obviamente sí, pero que apare de los meses de fianza y el del entrada poco más. Suministros van todos a su favor, por tanto el único temor, es que no paguen y me tenga que meter el líos ............ largos que me cuesten la salud. Me quedon sin kebabs, el local es para temas de alimentación / locutorio. La documentación está ya revisada, incluyendo permisos, escrituras de la SL y etc. Todo está en orden.
Si tan malamente está la cosa, ofrece un alquiler con opción a compra, para que ponga buen empeño en pagar mensualmente; y no te digo que le rebajes el precio de venta y que te compre el local directamente. Locales, no.
Uno de los grandes errores de mi vida, fué comprar un piso para alquilarlo; sobre todo porque me dejaron un dineral a deber. Unos 18.000 euros calculé que gasté con abogados y todo. Eso si, aprendí de un ostión a no alquilar si no tengo garantías de pago. Y si no te lo alquilan como local comercial, una reforma, rehabilitación como vivienda con cambio de actividad y lo alquilas como vivienda.
Podría firmar el administrador, pero me temo que poco podría rascar. O eso creo. En vivienda tengo algo de experiencia, y la diferencia es que puedes filtrar lo que quieras. Hay una demanda absolutamente brutal. Todo lo contrario que en locales.
Por trabajo, trato con empresas que operan en varias ciudades y están constituidas principalmente en Madrid (un tema del que no me preocuparía en absoluto), y tienen administradores que ejercen el papel de administrador en papeles pero que luego no se les ve el pelo ni actúan con su cargo. Es más, algunos administradores directamente son de fuera de España y viven fuera de España. Si todo cuadra y esos son los pequeños flecos que te hacen dudar, yo seguiría. Además, tienes pruebas de que tiene otro local el cuál paga religiosamente su alquiler durante más de una década...
Uno de mis mejores amigos, precisamente está convirtiendo locales a viviendas por eso mismo. Yo te conté mi experiencia, por si te sirve
Efectivamente, así es. 15 años llevan con el otro local (no buscan traslado, sino abrir otro negocio).
Como dices los locales una ruina , poca demanda . Maldita la hora que compré ... En lo otro que difícil aconsejar
Pues lánzate, es muy buena señal que quieran ampliar, probablemente tengan clientela asegurada y no te den problemas
No hay seguros de alquiler para locales como los que tienes para alquiler de vivienda? Vienen a costar medio mes de renta y protegen del impago hasta que se produzca el desahucio. Yo ya no alquilo una vivienda sin un seguro de este tipo. No he tenido que usarlo nunca y seguro que aparece alguna letra pequeña, pero te aseguro que estás más tranquilo.
Y tiene que hacer obra para adaptarlo? Porque aparte de permisos y tal, es otro jaleo mas a tener en cuenta
Nosotros tenemos el local por agencia, y lleva décadas alquilado. Ha sido desde un chino hasta un club fumadero de hierba de esos. Todos pagaron religiosamente, aunque lo tuvimos precintado unos meses por tráfico de marihuana. Actualmente lo tenemos alquilado a Ortopedia Chamartín, una de las mejores empresas de ortopedia de Madrid, y a cambio de unos meses sin cobrarlos el alquiler nos arreglaron la fachada, para los restos y futuros alquileres. Así que quienes dicen "locales no", pues será depende de dónde, cuándo y cómo
Nada, con poco lo pueden tener listo. Está bastante decente, y de fachada y tal perfecto. Yo estoy hasta los ........ de las agencias y mira que han hecho negocio conmigo, pero nada. No tengo suerte.
Pide un informe de la S.L. , no creo que sea un problema en este caso,y más si sabes que pagan religiosamente el alquiler. Los pakistaníes son mucho de crear sociedades,y con esa misma sociedad tener 20 tipos distintos de negocios. En mi pueblo hay uno que tiene 2 fruterías,alguna tienda de telefonía,y varios restaurantes...que yo sepa , y llevan años.
En el caso que comentas yo pondría una cláusula de que el administrador respondería personalmente ante un impago. De esa forma no te arriesgas a que la sl entre en suspensión o abandono durante meses con el local alquilado y sin posibilidad de cobrar. El administrador se cuidará de dejar el local libre ante un problema de ese tipo. Y si le va mal su única responsabilidad es dejar el local. Saludos
¿Y alquiler a la Sociedad con aval personal del fulanito que si conoces? Así tendrás un sitio dónde puedas ir a navegar por internet, que es un mundo que desconoces.
Sí, es una opción pero en este caso, yo creo que llevado el caso, no tendría mucho donde rascar. No he pisado un Kebab en mi vida. Ni un Chino. Never.
Eso es hasta frecuente: que el fiador de ese perfil tenga hasta menos solvencia que la empresa. El problema es que esa circunstancia suele trasladarse a la dificultad para obtener un aval bancario, aunque ahí es su problema y hay más opciones en forma de garantías para el banco ( incluso descontando su importe del alquiler, que suele ser una solución razonable.) Tu tranquilo por eso, que con veinte como yo kebabs y chinos tienen la supervivencia asegurada
Yo creo que de ninguna manera vas a conseguir una garantía total de cobro, pero si son gente seria con el otro negocio tendrás que tener un poco de fe si no encuentras otro inquilino. Si no les va bien el negocio que monten, por sí mismos dejarán el local
