O.T. ¿Las 100 claves de la burbuja inmobiliaria?

Él se queda con varios pisos en las distintas procmociones (de 1 a 5 dependiendo del tamaño de la promoción). Obviamente su vivienda habitual es distinta y queda al margen de toda esta operación. Ahora supongamos que la vivienda baja un 5%. ¿Qué hace?

No es el momento de vender. Para perder dinero ahora prefiere quedarse el piso hasta que la situación se restablezca y el valor de venta del piso sea acorde con sus espectativas. Con lo cual no saca las viviendas al mercado, de momento, esperando que la demanda suba.





Todo depende de que tenga o no la liquidez necesaria para aguantar sin vender y si cae la demanda y no vende los de la promoción lo de la liquidez se pone negro

Sds

 

Como bien decis hay dos problemas fundamentales contra los que es muy dificil luchar, el paro y la subida de tipos.

 

La vivienda habitual NUNCA es una inversión es como si compras petroleo para invertir ilo usas para hecharle gasolina en tu coche. Donde está la inversión?

Sobre el caso de tu amigo promotor, debe de ser muy afortunado para poder tener millones de euros enterrados en unos pisos y no deberlos a nadie , porque normalemnete los promotores construyen y venden a crédito y los bancos no perdonan con lo que tienen que vender como sea. I aunque no deba dinero a los bancos por poco de números que sepa no tendrá millones inmobilizados así.

Sobre el que preguntva que pasa si tu piso vale en el mercado menos de lo que debes al banco , la respuesta es te jodes y no te puedes sacar el muerto de encima, esto mismo paso en japon y en estado casi 20 años en que los pisos solian valer menos que su hipoteca, y eso en el mejor de los casos porque en el peor el banco tiene el deerecho de pedirte mas garantias para esa hipoteca (leeros bien la letre pequeña, leerosla...)

 

Estamos en la fase de negación, la gente se niega a ver lo que es evidente, los indicadores reales por ejemplo tiempo de venta de un piso , indican de manera brutal lo que se avecina , pero la gente se niega a bajar el precio porque se niega ante la evidencia y el ostión va a ser la leche.
Poniendo un símil que ahora no se si leí en un libro o a otro forero, somos como conejo deslumbrados por el faro de el coche que nos va a atropellar y somos incapaces de movernos.

 

Como dice Hommer ( ), me da que estamos ya bien entrados en la fase de negacion (mi humilde opinion de asalariado)... tambien deacuerdo en que la vivienda propia nunca se ha de considerar una inversion...
y otra...para el promotor amigo de monster y muchos otros...
que el largo plazo, es el fracaso del corto y medio en la mayoria de los casos...

Añadir que, la industria, motor de España durante tantos años... esta totalmente desfasada, tanto por el precio de venta, en jeuros (como para competir ya con txavales que venden en dolares, o como para hacerlo con los de ojos rasgados) como por la eficiencia de la misma, que esta, en la mayoria de los casos, estancada.Y no me refiero a la industria que se dedica de manera directa o indirecta a la construccion, sino a la que exporta...

 

De todas maneras releyendolo... hay algún punto muy muy sensacionalista. Pero el transfondo está.

 

Es que ni en el improbable supuesto que el promotos se autofinancie y pueda aguantar ad perpetum.. quin es tan tonto de tener millones inmobilizados sin rendimiento?

 

El informe está elaborado por unos compañeros de trabajo que se mueven, digamos, entre mucha información (Prensa), más o menos privilegiada.
Os diré que ayer noche el inclito Rato comentó, entre otras cosas, que aboga porque los tipos de interés sigan subiendo en España. Jodé con el panaroma.
Por otra parte, recordad el principio de oferta y demanda.
Además, en Madrid, donde yo subsisto, cada vez hay más pisos en venta. Solo hay que darse una vuelta por el centro. Ya veremos qué ocurre en adelante....
Como siempre, la suerte conoce a muy pocos.

 

Una subida tan grande en un sector, hace que sea relativamente "facil" ganar dinero... lo que propicia que personas con dudosa capacidad de gestion y de maniobra, pero muy currelas, ganen mucho mas de lo que jamas habrian soñado... cuando el mercado en el que estan, se da media vuelta, muchos de estos se quedan paralizados, no saben que hacer frente a una situacion totalmente diferente (dichosa competitividad y la malsonante eficiencia) y que muchos incluso negaran la evidencia hasta limites que les lleven a problemas serios de viabilidad (aun siendo hasta hace bien poco los putos amos)... la diferencia estara en que algunos habran profesionalizado su negocio, profesionales ajenos al ladrillero/ladrillo ( por decirlo de alguna manera) ya no de la construccion, haran su trabajo y quizas, salgan de ese mercado para buscar otros (suelo industrial, zonas comerciales etc...)... otros "chapados a la antigua" y repito, muy currantes, seguiran gestionandola como siempre, pensando que asi se han ganado la vida siempre, y que aunque ganen menos prefieren seguir ahi, y cada dia con menos maniobra (pues los materiales seguiran al mismo precio y la mano de obra subira) y mas apalancados (con mucha carga social y credito volando por encima), hasta que la bola ya sea imparable.
Si, puede haber situaciones como la de tener millones parados, o perdiendo dinero constantemente sin querer ver la realidad, conozco mas de un caso muy de cerca.Esa situacion se a visto en otros gremios tan fuertes como lo es hoy la construccion, habra un filtrado, y muchos "putos amos" de hoy, se veran en apuros... y no digamos del promotor que nacio siendo camarero y que aun no esta asentado... por mucho Cayenne que le haya comprado a su mujer...
Los alemanes con los que trato, simplemente, flipan... se descojonan del precio de la vivienda aqui, y por supuesto que ya no les gusta tanto, la "barata" españa para pasar el verano...

 

Es lo que tiene la estadística que es jodida , des de mi punto de vista "los de siempre" que se hayan mantenido fieles a los principios de poco a poco y buena letra aguantarán porque suelen controlar su carga y ser bastante consecuentes , con lo que viendo lo que se avecina ya deben haverse medio pertechado y con tratos con los bancos no desfavorable del todo aguantarán ni que sea alquilando ( de hecho yalo he visto hacer a un promotor de aqui, pero claro debe muy poquito (proporcionalemnte ) dinero al banco) , el que la llevan cruda son los que muchas veces empujados por los hijos se han montado en una hola que no pueden surfear... y desde luego el recien aterrizado millonario.
No hay nada como ser pobre pa no tener que preucuparse de estas cosas

 

Este señor no tiene muchos problemas de liquidez, la verdad. Además, que el tio es más agarrado...

Supongo, que no lo sé, que renunciará a beneficios a cambio de quedarse los pisos. Me comentó que antes alquilaba las viviendas que se quedaba pero que después de varias malas experiencias prefería tenerlas vacias.

Si el problema es ese: la vivienda en muchos casos se compra con vistas a la venta, aunque se vaya a vivir en ella. La coletilla de "Esa zona se revalorizará" es muy usual cuando alguien se compra casa en barrios nuevos. Pero a pocos les oyes decir "Esa zona me gusta".

¡¡¡Que es un cliente, no es (lamentablemente) mi amigo!!!

Cuando estaba "a la caza y captura" de piso me quedé acojonado con las condiciones de pago en muchos casos. Me llegaron a pedir el 40% del valor del piso antes de la entrega de llaves. ¿Quién paga la obra el promotor o yo?

Sinceramente, este es un tema que me supera. Yo lo que hice, dada la locura del precio de los pisos en Zaragoza, fue plantearme una seríe de preguntas:

¿Me gusta el piso? Si.

¿Me gusta la zona? Si, hubiera preferido una calle con más luz, pero a cambio es peatonal (menos ruidos)

¿Me encaja el precio? Es caro, como todos, pero si.

¿Me lo puedo permitir con mi sueldo actual? Si.

¿Soportaría una subida del interés de un 2% a corto-medio plazo? Si.

Si no me lo hubiera planteado asi, posiblemente aun estaría buscando piso.

 

Iba a poner que estadisticamente.... pero siendo un foro Bmw casi mejor no herir sensibilidades

 

Lo dicho monster, dudosa capacidad de gestion y de maniobra, mas le vale tener mucha liquidez, pues la necesitara.Enciendo una vela por su patrimonio de pisos vacios... ;-)

 

En el caso que pueda permitirse tener todos los pisos vacios y devaluandose porque no debe nada a nadie y no necesita el dinero ,esto es un caso extrañissimo entre promotores, bueno pude aguantar ad perpetum, pero des de luego va en contra de toda la lógica financiera.

La misma negación a no querer alquilar ya demuestra que no desea gestionar su patrimonio de manera eficiente, carai hoy en día no hay nadie que este profesionalizado en el tema de alquilar pisos que no conozca/use los seguros contra impago, y así las malas experiencias se las come otro
Es gente que ha hecho así las cosas toda la vida y les cuesta adaptarse a un mercado cambiante, lo dicho mas le vale tener mucha liquidez y no deber nada a nadie

 

Pero eso será ahora. Y creo que continuará siendo asi un tiempo más, al menos.

Vamos a ver, ¿Con que otro tipo de inversión se ha podido obtener rentabilidad tan alta como con los pisos?

Sé que en un periodo de 4-5 años el precio de un piso, desde que el primer comprador lo adquiriera sobre plano hasta que se lo vendiera al segundo comprador, el precio del piso ha aumentado en un 80%. Muy bueno hay que ser en la bolsa, por ejemplo, para sacar este tipo de rentabilidades.

Tener el dinero inmovilizado en bienes inmuebles es, ha sido, muy rentable en este país. Lo que ha provocado el aumento de la expeculación y por ende el aumento generalizado del precio de los pisos.

 

Meeeec... la bolsa a serie largas da mas rentabilidad... el estudio este es algo de estar por casa.. pero explica bien, hechalé un vistazo

http://salabecarios.blogspot.com/2006/12/comparando-la-inversios.html

 

En muchos negocios se han ganado esos margenes y mas, y en algunos se siguen ganando.La diferencia es que esos otros, no son tan conocidos (pues no hablamos de viviendas, bien basico y necesario) y no son accesibles a personas externas al gremio (la mayoria no saben, ni que se hace, en esos sectores, a no ser que hayan estado dentro).
Como si lo a sido la construccion/promocion e inmobiliaria.Cuantos empleados en inmobiliarias ¿eran hasta hace poco profesionales en otros sectores?

 

¿Una rentabilidad del 80% en 4 años? Me cuesta mucho creerlo.

Si pudiera darse el caso (como se ha dado) ¿con que riesgo se juega?

No se pueden tener este tipo de rentabilidades en bolsa, valores, futuros a largo plazo porque el riesgo es muy alto y al final es muy posible que te pille.

PD: (referente a la anterior respuesta que acabo de leer) Creo que cuando me contó lo de las malas experiencias no se refería a impagos, si no a como dejaron los pisos distintos inquilinos.

No estoy en absoluto de acuerdo con tu comentario acerca de la liquidez y la deuda. Pero nada, nada, nada...

La liquidez que se ha de tener es la que se ha de necesitar a corto plazo. Ni más ni menos. Todo el remanente que se tenga se esta despilfarrando al no ser invertido en productos financieros.

Si tu puedes mantener una deuda respecto a tu activo y eres capaz de sacar mayor rendimiento económico que los interes devengados de esa deuda ¿Por qué no te vas a endeudar para invertir dinero?

 

No si lo de lo últimos 4 años han estado muy bien... como en todas las inversiones si entras y sales en el momento adecuado ganas mucho.

Es evidente que endeudarse para invertir si puedes obtener mayor rendimiento que los intereses es una buena opción , pero cual es el rendimiento de pisos vacios devaluandose día a día?
I en cuanto a lo de liquidez , en los tiempos que se avecinan va a ser algo muy muy preciado.

 

No sé donde vives, si en Sprinfilg o en Somewhere aunque ninguno de los 2 me aparecen en el GPS :twitcy::twitcy::twitcy::twitcy:, pero ¿realmente en tu ciudad estan bajando los pisos?

En Zaragoza no.

Que cuesta más venderlos, si, pero no veo que haya un descenso ni un estancamiento de precios, quizas se haya relentizado la subida, pero bajar, no bajan...

 

Lo dicho fase de negación..... , si donde vivo están bajando los pisos , quizas no en los anuncios pero cuando te pones a negociar y demuestras liquidez para poder comprar los precios han bajado y mucho.
Vivo en una ciudad de la segunda corona de barcelona

 

no se puede generalizar ( ya te digo que aqui en Albacete tampoco bajan....

pero los pisos "caros" ( que en realidad son todos, pero esa es otra historia ) seguramente ni estan subiendo, ni si lo hacen, lo hacen por encima del ipc, con lo que globalmente hablando, estan bajando...

 

De verdad, que no es fase de negación... Entre otras cosas porque yo ya tengo el mio y he dejado de mirar pisos.

Pero amiguetes que estan mirando me comentan lo que ven (o mejor dicho, se quejan de lo que ven).

De todas formas, dicen que tras la expo de 2008 en Zaragoza los pisos bajaran. Si bien tiene lógica debido que el descenso de trabajadores en la Expo, me gustará verlo.

 

pasó en Barcelona y es facil que pase allí...

 

Pues que bien, ahora que ya tengo casa... Me has jodido el día... :twitcy::twitcy::twitcy::twitcy::twitcy:

¿El descenso fue muy acusado o fue una leve corrección de los precios?

¿Con la Expo de Sevilla paso lo mismo?

 

En barcelona con la crisi post olimpica aproximadamente un 30 % de media.

 

Amos por partes...

El estudio es cojonudo, muy currado y lleva mucha razon en muchos casos peeero...:

1º- Si bajara el precio de la vivienda de la forma que dicen se caeria el pais, EN-TE-RI-TO, el mayor patrimonmio hasta hace poco de los bancos esta en inmuebles o similares.

2º- Una cosa es que exista desaceleracion o reajuste de precios, que eso de sobra e incluso irá a mas. Pero bajada de los precios es algo muy distinto. No es lo mismo que un piso se revalorice un 14% al timestres que un 10% al año pero se revaloriza en un 99%. Y el reajuste de precios pues lo de siempre, que existan propietarios cachondos que sobrevaloran sus viviendas porque la suya es maravillosa y si viene alguien que me lo paga pues existiran toda la vida.

3º-Que se tarda mas en vender una vivienda? Toma claro...ajjajaj, es que antes se despachaba y ahora se vende lo que se vende.

4º- Que se cerraran muchas inmobiliarias y promotoras? Pues claro, es que pasará lo que en su dia pasó con los videoclubs, "que negocio pongo sin tener ni idea... un bar o una inmobiliaria....????" Y lo de las promotoras eran porque MUCHAS estan puestas por gente con algo de ahorros que pasaron de hacer reformas a hacer promociones pequeñas, mucha gente de otro sector que en el solarcito heredado se metia ha hacer pisos y se autodenomina promotor, etc.

5º- Que los bancos estan aconojados? Pues claro, estando todo el mundo como esta de ahogado como para no estarlo, ahora bien el banco es el 1º interesado de no quedarse con las viviendas embargadas. EL PRIMERO. Pero esto es un tira y afloja y ahora estan tirando. Ahora tambien es verdad que muuuucha gente esta hipotecada de mas y que habrá mas de un disgusto.

6º-Viviendas baratas? jajjajajaa:biglaugh: Si si si si si ... segurisimo

7º-Desfases urbanisticos? Pues claro, como en tooooodos los sitios, y que conste que no es por defender lo indefendible, pero los ayuntamientos necesitan dinero y eso solo se consigue con nuevos planes parciales y similares. Que eso no quita que mas de uno se le ha ido la mano pero vamos que haciendo las cosas bien no tienen porque haber problemas.

8º- Que muchos promotores y constructores se les trata hoy en dia como apestados en los bancos??? Pues claro, es sencillo, antes se vendia el 90% antes de entregar y escriturar, el dinero que el promotor tenia paralizado en viviendas de la promocion era bajo, hoy en dia dan gracias si tienen vendidos el 50% y finalizar una obra quedandote por vender tantas viviendas en muy duro, solo los muy saneados pueden permitirse vender despacio.
Ej: Un promotor pequeño de los que hacian 10 chalecitos, vende 5 y se le quedan 5 para vender ya finalizada la obra, Tiene aprox, y por encima el importe de los beneficios y el de la construccion practicamente paralizados, a espensas de vender para 1º recuperar el de la construccion y si dios quiere con las dos ultimas unidades empezar a pillar el de los beneficios. Ahora vas al banco y les pides dinero para otra promocion de 10 y les dices que tienes 5 chalecitos sin vender, qeu te dicen, vuelve cuanto tengas vendidos mas o ni de coña porque tus reservas las tienes paralizadas en esos chalecitos... dinero tienes pero paralizado por no vender. por lo que liquido para seguir comprando no tienes.

10º- Insisto, si bajan los precios de verdad se cae el pais, y eso hoy por hoy a nadie le interesa.



sds

 

Yo creo que realmente donde se apreciará una bajada fuerte será en la segunda vivienda... este tipo de vivienda a sufrido una fuerte especulación y digamos no es tan necesaria....

Interesante post... ;-)

Salu2

 

Por regla general bajará mas en esos sitios donde la especulación ha sido mas sinsentido ,por ejemplo en Barcelona capital bajará pero menos ,no hay donde construir , pero caso como el de Terrassa o Manresa donde hay sitio donde construir a patadas pegara una caida brutal
Aqui mismo en Sant Cugat hay una sobreoferta de leche , ves letreros por todas partes