O.T. ¿Las 100 claves de la burbuja inmobiliaria?

Entonces lo único que perderías sería el orgullo de poder decir "mi casa vale tanto". Pero ten en cuenta lo que ha dicho Little, si tu aval (tu vivienda) vale menos de lo que debes el banco puede pedirte nuevas garantias

 

Si a mi me pide el banco después de darme la hipoteca mas garantias me empiezo a :biglaugh: . Acaso no tiene ya una tasación encargada por el mismo que dijo en su día que vale. O ahora donde digo blanco luego es negro..... Mientras siga pagando que se metan sus garantias por donde..... Otra cosa seria necesitar liquidez o créditos adicionales ahí si te tienen pillados por los mismísimos..... mientras tranquilos que bastante daño psicológico es que sepas que tu vivienda se devalúa si se da el caso y como dice Little no te podrás comprar a crédito ni un Panda..... :twitcy:

 

Si el panorama es ése....

Vender la casa, liquidar crédito. Con el diferencial, alquilar una de los 3.5 millones de casas vacias, e invertir en una casa en Europa del Este, donde se esperan décadas de revalorización, alquilándola para ayudar a nuestra economia.

Eso es lo que he hecho yo.

Un saludo:wink:

 

Se vive bien sin hipoteca ,eh?

 

Cuando los americanos calculan el número de millonarios ó las fortunas de la gente NUNCA admiten el supuesto valor inmobiliario de las casas. Debe ser dinero cash, ó activos canjeables por dinero de forma inmediata.

Por algo será ¿no?

Yo creo que hay que ir contracorriente siempre...:twitcy:

 

creo que la que no cuentan es la vivienda habitual..
las otras supongo que si....

 

Yo soy Asesor de la propiedad inmobiliaria y aqui en salamanca como conocedor del tema, aqui se esta empezando a notar el tema de venta.... y de los prestamos ya ni hablar.......

para finales de septiembre subirá medio punto y para finales de año subirá medio mas¡¡¡ Una locura

 

Dos apuntes.

El primero ,Andree se me cae la baba con tus cometarios, chapo:wink:

El segundo, realmente a mi me da igual(relativamente) si los pisos siguen subiendo o bajan.

Soy de la opinion de que tampoco creo que estalle una ficticia burbuja y los precios caigan por los suelos.

Lo realmente preocupante es que la sobreproduccion de viviendas tiene un efecto directo en el empleo y en el empuje de los sectores industriales relacionados a la construcción.

Creo que todos somos conscientes de que independientemente de los precios se va a dejar de construir a este ritmo.

El ficticio crecimiento desmesurado de nuestra economia nos trae subidas continuas de tipos de interes.

Hemos acogido muchisima inmigracion en gran parte destinada a este sector.

Con este panorama cuando el paro se acreciente y los tipos esten altitos, a ver quien es el guapo que paga la hipoteca, es mas aunque la pague, su renta disponible para consumo va a ser muchiisimo menor y eso afectara como no al resto de los sectores economicos (que es de lo que vivimos la mayoria,industria-servicios).

Por no hablar que en entornos de paro, ademas de bajar las cotizaciones a la S.S aumentaran tambien sus gastos en forma de subsidios a los que ya tendran derecho toda la masa inmigrante que vino en busca de trabajo.

Ya podemo ir prerarandonos planes de pensiones privados

No olvidar que la gran mayoria de las hipotecas se integran en un marco de dos trabajadores +/- mileuristas embarcados a 30 años y en un gran porcentaje se han endeudado en un 40/50% de su renta disponible.

Como uno de los dos acabe sin curro(cosa muy probable a lo largo de 30 años) pues.....

Lo de la venta del oro me parece una aberracion y no entiendo porque no esta teniendo mas difusion en vez de tanto "TOMATE".

Mal panorama señores.

 

Creo que la situación en que pagas asi una casa es más grave porque no solo arrastras la diferencia de precio, sino que tambien los intereses del total.

Una cosa, habrá que tener en cuenta la entrada ¿No?

Es decir, una casa que se ha devaluado de 50 a 40 millones (un 20% de depreciación que es una burrada), si tu "solo" has pedido 40 millones para la hipoteca ya que los otros 10 ha sido la entrada, solo tendrás que poner aval sobre la cantidad pedida, no sobre el valor total. De tal forma que tu casa responde por si sola al aval, no necesitas ningún otro.

¿Tanto crees que va a subir? Yo no lo creo, y más teniendo en cuenta la situación del resto de Europa.

Es que yo creo que hay esta el problema: El endeudamineto de las familias es muy alto no por la cantidad en sí, sino por la proporción a sus ingresos.

De los casos que comentas hay muchos, muchísimos... Pero la culpa no es solo de quien ha pedido el dinero, sino tambien de quien se lo ha prestado. A mi el piso que realmente me gustaba me exiguía tener que entregar casi la mitad de mi sueldo "normal" (cobro fijo más incentivos). Y, sinceramnete, he preferido comprar otra casa que no me gustaba tanto antes de estar todo el día con el agua al cuello...

 

lo que no entiendo es si está tan tan tan claro como los bancos ( en mayor o menor medida, pero muchos aun ) siguen dando el 100% y el 120% en creditos hipotecarios

 

pos aqui no te dan el 100% tan facilmente eh (almenos a mi )

es curioso porque en otra comunidad autonoma donde tambien lo he preguntado, si que me lo dan, es decir me imagino que ira en funcion de comunidades o algo...segun los hipotecados o algo nose

 

Lo que no entiendo por qué si el precio baja, y la cuantía de la hipoteca que estás pagando es mayor.....¿por qué el banco debe pedirte más garantías?

SDS

 

porque si tu vivenda vale menos el banco necesita que avales para cubrir tu deuda

 

Supongo que eso también dependerá de lo que debas en ese momento. Aún así, la tasación que se hizo en el momento de la contratación de la hipoteca y que aprobó el banco y que supongo que será vinculante con el contrato de la hipoteca a modo de aval, no entiendo como puede llegar un día en el que digan, donde dije que tu casa valia X ahora digo que vale Y y me tienes asegurar el pagarme lo de X con otro aval. :nah:

 

el banco seguro que se cubre las espaldas con alguna clausula
imagina que compras una casa y al mes te montan un barrio de chavolas al lado, la depreciacion es inmediata

 

No lo hacen siempre, pero la mayoria de los prestamos hipotecarios, lo tienen puesto en la "letra pequeña"

 

Vale...ahora lo pillo...;-)

SDS

 

Como diría Jack el destripador, vayamos por partes:

La primera ley de las burbujas es que siempre duran más de lo "previsible", con lo que siempre se anuncia su ocaso antes de que realmente terminen. La segunda ley es que al final, antes o después, simpre estallan.

Como te han dicho por ahí, pregúntale a los japoneses.

Te acabas de cargar tu solo la ley de la oferta y la demanda :wink: suponiendo un equilibrio con tendencia ascendente continua. Por esa regla de tres nunca nada baja de precio, porque según tú, hay una demanda latente que absorve absolutamente todo lo que sale al mercado por debajo de precio de mercado.
La demanda no es siempre igual, al igual que la oferta tampoco lo es, ambas varían por muchísimos motivos, y uno a tener muy en cuenta es el miedo. Si de repente ves que la vivienda empieza a bajar, cosa que para la mayor parte de españolitos es algo impensable, ¿te metes en una hipoteca con el riesgo de que te baje más la casa?, habrá quien lo haga, pero mucha gente preferirá esperar a ver qué pasa porque simplemente se le han roto los esquemas con la bajada imposible, y esa gente marcará una fuerte reducción en la demanda que provocará que la bajada continúe.

Si tu casa vale 30, debes 50 y dejas que se la quede el banco, todavía sigues debiendo al banco 20 millones por nada, porque por el dinero respondes tú, no tu casa, tu casa es sólo la garantía, pero si esa garantía no cubre el total, tú respondes por el resto. Asi que ¿que puedes hacer?, pues ajo y agua, y a seguir pagando una hipoteca exagerada por el valor de tu casa.

Con todo el respeto del mundo, eso no tiene sentido. Todos los constructores se financian a golpe de crédito (si, hasta el mismo Pocero), de forma que durante el periodo de construcción sólo pagan la carencia (es decir, sólo pagan intereses). Pero cuando la construcción ha finalizado, la carencia se acaba y hay que empezar a pagar también capital junto con los intereses, con lo cual se encuentran pagando un dineral todos los meses por un montón de pisos vacíos que no le rentan nada. Y eso por no hablar de que si la comunidad está funcionando porque hayan vendido al menos 1, tienen que pagar la comunidad de los pisos, aparte de impuestos, etc ...
A ésto se le une otro factor. Los pisos que están saliendo ahora a la venta, están construidos sobre suelo comprado hace 3, 4, 5, 6 años, a precio de entonces, pero sin embargo se pretenden vender a precio de ahora. Es decir que el promotor juega con un amplísimo margen de beneficio. ¿Que va a hacer?, ¿seguir pagando una pasta entre créditos y gastos por unos pisos que no vende?, o, ¿sin perder un duro simplemente rebajar un poco su margen de beneficio bajando un poco el precio?. Creo que está claro, y en Cataluña ya está pasando.

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Para completar todo ésto os dejo un par de cositas.
Por un lado (aunque ya lo puse en otro post, creo que es interesante en éste) la entrevista que le hicieron hace poco a Juan Bautista Soler (uno de los mayores (sino el mayor) constructores de Valencia y tercer máximo accionista de Metrovacesa:

http://www.elboletin.es/secciones/noticia.jsp?pNumEjemplar=350&pIdSeccion=1&pIdNoticia=2368

Simplemente demoledor, entre otras cosas, porque a este señor no le interesa para nada decir lo que está diciendo.

Y por otro lado, el siguiente reportaje de la BBC sobre la situación en España. Echadle un ojo, que merece mucho la pena

http://es.youtube.com/watch?v=TdxmuTh313o

:notworthy:

 

Eso diselo a él, a mi con tal de que siga pagando por los trabajos que le hacemos y la empresa me page las correspondiente comisiones, me da igual... :twitcy::twitcy::twitcy::twitcy::twitcy::twitcy::twitcy:

Creo que ya he señalado que no me convenció (o que no me enteré) de su táctica. Solo era algo que me dijo uno que se dedicaba a esto. Ni entro ni salgo en el tema.



De todas formas ¿La situación es igual para todas las viviendas? ¿Nuevas y viejas? ¿Independientemente de la zona geográfica?

 

Supongo que sería más un tema de que vosotros como proveedores mantengais la confianza en su solvencia.
Evidentemente la situación no es exáctamente la misma, pero en terminos generales todos los sitios están inflados, por lo que, aunque no exáctamente de la misma manera, a casi todos los lugares debería de afectarle el estallido.

 

No somos proveedores de la construcción, si no supongo que estaría más preocupado. Simplemente tienen contratado un servicio de digitalización que nosotros ofertamos.

Lo que se me hace raro es que el mercado pueda caer de forma nacional y al mismo tiempo cuando la subida tampoco se ha producido en todos los sitios a la vez.

Asi que supngo, aunque no tiene porque ser asi, que donde antes subieron antes bajaran... O no.

 

En cualquier caso le estais prestando un servicio remunerado, y le puede interesar que no tengais dudas de su solvencia en el futuro.

Evidentemente todo no va en bloque. De hecho hay zonas que ya están bajando (Madrid bajó en el último trimestre http://www.cadenaser.com/articulo/e...aja/Madrid/csrcsrpor/20070720csrcsreco_6/Tes/ ) mientras que otras todavía suben.
Luego también hay cosas que han cambiado. Criterios demográficos, inmigración, etc ... y otros muchos detalles sociales, que pueden "justificar", en cierto modo, parte de la subida en algunas zonas y hacer que el descenso posterior no sea tan brusco, o radicalizar mucho más la subida en otras, y hacer que el descenso sea mayor de lo esperado.
De lo que no hay duda es que el fenómeno de la burbuja inmobiliaria se ha producido en todo el territorio nacional, y por tanto es lógico que en todo el territorio nacional tenga su respuesta, aunque dicha respuesta no sea exáctamente igual.
El tema es darse cuenta de que las casas no van a bajar sólo porque su precio se haya hinchado desmesuradamente. El tema es ver que hay muchos factores que rodean todo ésto y que tienen vital importancia.
Los últimso 2 o 3 años se venía visando la construcción de entre 800000 y 900000 viviendas nuevas por año, cuando la compra de vivienda nueva en esos años andaba en poco más de la mitad, lo cual provoca un enorme stock de vivienda nueva, vivienda que se va a terminar y entregar próximamente, pero para la que ni había suficiente demanda antes ni la hay ahora que la demanda se ha contraido mucho más.
Lo habitual en este pais es construir algo más de 300000 viviendas nuevas por año. Nos encontramos con un panorama de 2000000 de personas trabajando directamente en la construcción de viviendas para construir 800000 viviendas/año. Cuando esto vuelva a la normalidad, ¿que ocurre?, pues que tienes un millón de personas sin trabajo, personas que en muchos casos tendrán hipotecas, que no lo van a tener fácil para encontrar otro trabajo (un altísimo porcentaje son inmigrantes sin formación para trabajar en otros sectores) y que en cualquier caso van a dejar de consumir, colaborando de forma decisiva a una contracción del consumo (que por cierto ya ha comenzado por la subida de tipos, aunque aún es débil) que afecta a todos los sectores y por tanto nos toca a todos. Con un panorama como éste de crisis económica, con el paro aumentando y pequeñas empresas desapareciendo es bastante absurdo pensar que la gente vaya a seguir comprando casas como antes, entre otras cosas porque dada la situación, las entidades bancarias optan por tomar medidas de protección y no conceder tanto crédito como antes, y no olvidemos que la burbuja se ha basado puramente en el crédito fácil sin el cual no habría llegado ni mucho menos a donde está.
Si tenemos en cuenta el altísimo porcentaje del PIB español que está representado por la construcción de vivienda, podremos pensar que una reducción en la actividad de dicho sector nos afecta de una forma muy, muy importante. Si a ésto le añadimos factores como la exagerada deuda externa que tenemos o el exagerado desequilibrio de nuestra balanza de pagos, nos queda un panorma nada halagüeño para la economía española a medio plazo.
Cuando en Japón explotó la burbuja inmobiliaria (1991), Japón ya era la segunda economía mundial, y tenía una industria tecnológica impresionante. A pesar de eso, la burbuja explotó y Japón se vió inmerso en una crisis que ha durado 15 años, con 7 años de deflacción. España no es nada al lado de Japón, no es más que un pais que ha basado su crecimiento de los últimos años en ladrillo y crédito, y ambos se han acabado ¿que nos queda?.
La vivienda no volvió a subir en Japón hasta finales de 2005, desde la explosión de la burbuja en 1991, pero en ese momento valia (como termino medio) un 50% de lo que valía en 1991. A finales de los 80 los japoneses también decían aquello de que la vivienda era una inversión segura con la que no se perdía dinero nunca porque nunca bajaba ¿os suena?

 

Gabri y Andree :notworthy:un placer como siempre, seguir ilustrandonos.
En cuanto a lo marcado en negrita eso ya se está notando desde mayo y cada vez más (tanto mi sector, como todos los que tengo al lado adolecen del mismo problema: caida generalizada de ventas, siendo está una época bastante alta). Desde luego las perspectivas para el 2008 no se presentan nada alagüeñas.:nah:

 

Ahora los grandes del sector nos salen con esto. ¡Dios santo! qué voracidad....

"Fernando Martín, presidente del G14, grupo que aúna a las mayores inmobiliarias cotizadas en Bolsa, aseguró hoy (24-octubre) que en dos o tres años podría darse una subida "vertiginosa" del precio de la vivienda, en el caso de que las administraciones públicas no agilicen la creación de suelo.

 

Eso es lo que él quisiera, menuda banda de buitres insaciables. Primos hermanos de los banqueros.

La burbuja inmobiliaria se está desinchando lenta, pero imparablemente. Se acabó el chollo para las constructoras e inmobiliarias. Los precios se van estancando y eso no va a cambiar a medio plazo. Los estudios más serios, tanto españoles como de la Unión Europea dicen que el precio de las viviendas en España está "hinchado" un 20% - 25%, o sea por encima del valor real de mercado. Eso tenderá a corregirse con el tiempo.

Que no nos vengan los piratas asustándonos con sus patas de palo, han exprimido tanto la vaca que se les ha quedado famélica.

Saludos.

 

Es un buen tocho para leerlo pero lo he leido, siempre es interesante leer sobre estas cosas y más en temas de vivienda que es lo esencial para todos.
Si todo eso es verdad, menudo desastre se avecina. Los españoles con sus hipotecas hasta el cuello se verán obligados a NO pagar y ser morosos por obligación no queriendo serlo. Otros podrían aprobechar y comprar más barato de lo que se construye.
En fin , espero que todo vaya viento en popa y en un par de años un@ pueda comprarse una vivienda sin verse atropellado.
Creeo que deberían informar más en la prensa al público sobre todo esto, esperemos que no estén escondiendo nada nuestros politicuchos.

Saludos.

 

Yo no se muy bien este punto de que va...soy arquitecto me dedico a esto todos los dias y mas que informacion, lo que hay es mucha desinformacion.
Parece que la gente se alegre cuando alguien augura una caida en picado del sector inmobiliario...alla cada uno

saludos