OT: A ver que sabeis de esto: Hipotecas multidivisas.

Pues eso, que hay un amiguete interesado y averiguando estas historias y me gustaria saber vuestras opiniones y si es un producto interesante o alguien lo tiene. Yo, aviso, ni jota del tema. :embarrassed:

Recomendable? pros y contras? etc... :rolleyes:

 

Yo la tengo

Interesante dependiendo de las condiciones. Lo bueno es que es en euros, y mientras no salgan unas condiciones muy favorables de cambio, sigues en euros si quieres toda la vida

 

se rigen por el indice libor... es en divisas (yo conozco dos compañeros con franco suizo) y el tipo suele ser más bajo... lo que ocurre es que fluctua dependiendo del cambio... aunque ultimamente parece bastante estable..

normalmente este tipo de hipotecas no te dan más del 65% del valor del inmueble

 

dónde conseguirlas?
info?

 

las estan dando mucho en el Banco de Valencia... aunque supongo que casi todas las entidades la podran ofrecer

 

si, Banco de Valencia y Bankinter, sobre todo, aunque todas las manejan, más o menos.

Yo estoy a punto de firmar una, aún no sé si en yenes o francos suizos.

 

Hubo un hilo hace poco en el que escribimos un montón al respecto,,

 

Mucho riesgo; piensa que a la fluctuación del tipo de cambio hay que añadir la del cambio de la divisa.

 

Yo "uso" francos suizos, con Banco de Valencia, también la hacen Bankinter y Deutsche Bank, que yo sepa. Llevo viendo durante años a varios compañeros que la tienen y nunca han tenido ningún problema, eso si ahorro de pasta para aburrir...

 

umm a mi esas hipotecas no me convencen... y eso q trabajo en un banco.. :/

 

Bueno, un poco como ya esperaba opiniones para todo, un poco en la situación que se encuentra él, aunque parece bastante decidirlo a intentar a hacerla.
En este caso es con Bankinter, y bueno, la verdad es que ayer anduvimos un poco discutiendo el tema, y tal como él lo pintaba, daba la sensación que el ahorro a priori era importante, una hipoteca para entendernos, como tenemos la mayoria, a él le salia entorno a 1000.-€, en cambio con esta fórmula en Yenes, se le iba sobre 730.-€ aprox.
Claro, visto así tal cual, dices joer! pues claro que me apunto a esto, pero entiendo que nadie "regala" por regalar y supongo que el mismo banco es el último interesado en que se acoja a esta fórmula, no???
El interés por lo que comentaba se ve que era bastante bajo, giraba en torno al 2% ¿¿¿puede ser???.
Que condiciones serian las idoneas y que marco de evolución de esta fórmula seria el ideal para poder valorar de lanzarte a hacerlo con el mínimo riesto posible?

Gracias por vuestras respuestas :wink:

 

Me temo que es la misma cosa "el tipo de cambio" que el "cambio de la divisa", ¿no? Más bien será la fluctuación del tipo de cambio y la del tipo de interés.

El riesgo es limitado, no mayor que una hipoteca en euros. Siempre siempre puedes cambiar a otra divisa: normalmente se denominan en yenes o francos suizos y se referencian a líbor (London InterBanking Offereding Rate), que es como euríbor pero en el mercado interbancario de Londres. En UK no hay euríbor porque no hay euro, decidieron no integrarse en la moneda única.

Si la cosa se pone fea, puedes volverte tranquilamente a euro con euribor + 0,50 a un coste muy bajo. Los ahorros son, simplemente, espectaculares; y me refiero a más de 600 euros al mes para una hipoteca de 250.000 euros, en francos suizos, o de 1.000 en yenes. Es, al menos, para enterarse bien y poder decidirlo.

Sobre los riesgos: puede subir el líbor, sí, pero lo mismo que el euríbor. Puede subir el franco suizo o el yen, si, pero con las diferencias mencionadas es imposible pillarse a poco atento que estés.

Yo lo tengo claro, vamos.

Hay otra cosa importante, y es que las condiciones de concesión suelen variar respecto de una hipoteca normal, en lo tocante a porcentaje de tasación de vivienda que conceden y plazo, que no suele ser superior a 25 años; y también por solvencia, tienes que tener un expediente financiero impoluto.

 

Cierto me exprese mal queria decir que el riesgo es doble por un lado tipo de interes y por otro lado riesgo divisa.

Alber echa un vistazo al grafico son los ultimos doce meses de la evolución dolar/yen y hablemos con datos encima de la mesa que variación ha habido entre las dos divisas? cuanto puede variar la cantidad que yo debo al banco? ojo eh y sin movimientos bruscos de divisa?

 

Bueno, habría que ver la gráfica euro/yen; en francos es mucho más estable, pero, en todo caso, son tan bajos los tipos en japón que las fluctuaciones son aceptables; siempre se puede, como he comentado, cambiar de divisa o simplemente volver a euribor. Para mí es indudable. Sólo hay que cambiar la manera de pensar y perder cinco minutos al mes en seguir la evolución de la paridad entre divisas.

Sobre tu pregunta, pues no sé decirte, habría que coger un calculador hipotecario, pero así, grosso modo, se ve que la apreciación anual ha sido de menos del 2%, y la máxima diferencia no ha llegado al 25%. Pero si tienes en cuenta que estás pagando un tipo del 2 y pico, la apreciación tendría que ser muchísimo mayor para igualar el coste de un euríbor+0,5, que en TAE debe ser algo así como un 4,7%.

Piensa que en la multidivisa el cambio se realiza una vez por mes, y, siguiendo la curva que tu has puesto (que tampoco creo que difiera en exceso con la del yen/euro), te habrías pasado cuatro meses pagando menos cada mes, y el resto pagando más, pero al final estarías pagando sólo un 2% más que al principio.

Espero no haber sido demasiado farragoso, no soy un especialista, solo un futuro usuario de este producto, y lo cuento como me lo cuentan.

 

Sobre tu pregunta, pues no sé decirte, habría que coger un calculador hipotecario, pero así, grosso modo, se ve que la apreciación anual ha sido de menos del 2%, y la máxima diferencia no ha llegado al 25%. Pero si tienes en cuenta que estás pagando un tipo del 2 y pico, la apreciación tendría que ser muchísimo mayor para igualar el coste de un euríbor+0,5, que en TAE debe ser algo así como un 4,7%.

Mas bien yo veo que la variacion entre su valor minimo y maximo es de un 11% de acuerdo? eso supone que si tu inicialmente debias 250000 euros y se produce una variacion asi de la cotizacion de la divisa pasas a deber un 11% mas aproximadamente 277.000 euros es decir 27000 euros mas, cuanto me decias que te ahorrabas cada mes unos 600 euros pues ya tienen que pasar meses.

Sinceramente y es una opinion personal demasiado riesgo para una decisión de un particular. Tiene sentido en un supuesto que el cliente por alguna razon reciba un cobro(nomina o ventas) en la moneda de la divisa de la hipoteca entonces si porque eliminamos el riesgo del cambio.

 

Claro, visto así tal cual, dices joer! pues claro que me apunto a esto, pero entiendo que nadie "regala" por regalar y supongo que el mismo banco es el último interesado en que se acoja a esta fórmula, no???
El interés por lo que comentaba se ve que era bastante bajo, giraba en torno al 2% ¿¿¿puede ser???.
Que condiciones serian las idoneas y que marco de evolución de esta fórmula seria el ideal para poder valorar de lanzarte a hacerlo con el mínimo riesto posible?

Gracias por vuestras respuestas :wink:[/quote]

Que va cualquier banco le interesa más hacerla en multidivisa la hipoteca y no en euros, tiene más por donde ganar......

 

Que va cualquier banco le interesa más hacerla en multidivisa la hipoteca y no en euros, tiene más por donde ganar......[/QUOTE]

A ver... no es tan simple. EL banco quiere ganar, pero no gana lo mismo con todos sus productos; lo que quiere el banco es tener una gama de productos lo más amplia posible. Sin cliente no hay ganancia.

Jose, sobre lo del 11% que comentas, creo que lo que tienes que mirar en esas curva (que, repito, no sirve porque es dólar/yen) es la diferencia anual, que pasa 199 yenes/dólar a 122. El caso que tu expones es si subiera un 11% en un sólo mes, cosa posible (nada es imposible) pero altamente improbable, al menos en el actual escenario. En mi opinión, el proudcto te protege suficientemente de los riesgos, no en vano en 25 años pueden pasar muchas cosas.

 

Nadie regala nada. El banco trabaja con diferenciales euribor+0,5, libor+1, etc... Al banco le interesa este tipo de operaciones porque puede aplicar mayores diferenciales y el cliente tiene tipos inferiores. Bueno para todos pero sabiendo los riesgos.

Las últimas operaciones en yens el resultado es buenisimo un ahorro muy muy importante.

Todavía recuerdo unas operaciones en ecus (recordais), 2 devaluaciones de la pts y el cliente despues de dos años pagando debia más de lo solicitado.

Cuidado y conscientes de lo que se hace

 

Totalmente de acuerdo conclusión riesgo elevado

 

Donde ves el 199???????? Albercien

 

Si, pero a mayor riesgo más posibilidades de obtener beneficios:wink:

 

Perfecto si vas holgado con tu economia, pero el 80% de este pais va bastante justito con la hipoteca.

 

Perdón, 119... era obvio, tío. :wink:

 

La gente no va tan apretada como dicen la tele, lo que pasa es que eso no es noticia.

 

Si ese es tu caso no te aconsejo esta operacion.

Tener claro una cosa, si se producen subidas, devaluaciones o cualquier otra cosa vuestra capacidad de adelantaros es entre muy baja y nula.

 

todos los bancos

la tienen todos los bancos lo que pasa que no las ofrecen pero son mucho mas baratas que las euribor :wink:

 

La morosidad en las hipotecas sube más de un 26%


Articulo hoy de El pais, seguro Alber que la gente no va un poco justita? Aun asi sigue en minimos historicos porque el volumen firmado ha sido salvaje

 

Siento decirte que eso no es correcto, el banco gana bastante más con una hipoteca multidivisa que con una normal. Te lo aseguro.

 

No veo ese titular en El País de hoy, ¿puedes postear el link?

Te ofrezco este otro, de Expansión de hoy:

""Los créditos dudosos bajaron en noviembre tras cuatro meses de subidas

La tasa de morosidad del sector financiero español, calculada como la relación entre activos dudosos y la inversión crediticia al sector residente, se situó en noviembre en el 0,648%, tras registrar el tercer descenso mensual consecutivo. Se trata de la tasa más baja del año, que empezó enero con un ratio del 0,712%.""

http://www.expansion.com/edicion/expansion/edicionimpresa/es/desarrollo/738183_00.html

Y también lo menciona El País:

"...la tasa de créditos que se consideran morosos de todos los concedidos por las entidades financieras a empresas y particulares bajó en noviembre al 0,646%, el tercer descenso consecutivo, con lo que este indicador empieza a encontrar orientación después de cambiar de tendencia varias veces."

http://www.elpais.com/articuloCompl...omisiones/elpepieco/20070210elpepieco_11/Tes/

 

Un poquito de matematicas Alber, la reduccion se esta produciendo por el crecimiento del volumen de prestamos. Que tomamos las noticias por donde nos interesan.

ratio morosidad: activos dudosos/volumen hipotecario

hay dos opciones de bajar ese ratio y da la casualidad que es porque el volumen hipotecario esta creciendo a ritmos muy altos no porque los activos dudosos sean cada vez menores.