Tengo un problemilla y aver como lo veis....: Tengo un restaurante arrendado y el inquilino me esta perreando siempre la renta, se le juntan 2-3 meses, te paga uno pero le quedan uno o dos, no paga la comunidad, etc etc.... vamos que tengo que estar tras el todo el dia y el contratito es de nada menos que 10 años asi que imaginar estar asi con el todo el dia.....:frown: El caso es que el abogado nos recomienda que para poner la demanda de impago lo recomendable es dejar pasar unos meses de impago porque sino no nos la aceptan a tramite.. vamos que si son uno o dos meses lo mismo no la aceptan... ESO ES ASI????? En la demanda se podria demostrar que desde el 1º mes anda perreando y que solo paga cuando te tiras al cuello..... En cuando al aval bancario... puedo ejecutarlo y cuando se ponga al corriente que me de otro? Como lo veis??? sds
¿ tienes aval? amenaza con ejecutarlo o que te de las llaves; en menos de una semana se pone al día, ya verás
joer, erchechuuuuuu!!!!!!!!!!!!!!!! creo que tú lo que necesitas es un abogado en nómina mira, primero que todo, si ya tienes un abogado, confía en él ok? :wink: lo que te comenta tu abogado lo comparto yo, mira, no es lo mismo que una persona pague puntualmente la renta y de repente deje de pagarla, a que una persona ande malpagando el alquiler desde un principio y tú lo consientas. hay sentencias que desestiman una demanda de desahucio de pago por entender que no se trata de un impago, sino de un simple retraso, por lo que puedes perder el procedimiento. por tanto, yo también esperaría a que transcurrieran 2 ó 3 mensualidades, y que quedara bien clara la intención de impago para demandar. por otro lado, en cuanto al tema del aval, depende de varias cosas, primero de que el aval se haya formalizado en concepto de rentas impagadas, o bien en concepto de la fianza legal (para daños en el inmueble o sus pertenencias inventariadas) yo de momento no lo ejecutaría, pero bueno, por asustarle un poco al inquilino no pasa nada. lo más importante CONFÍA EN TU ABOGADO c**o!
Lo que debes hacer en este caso es lo que te ha recomendado tu abogado, o sea que: 1.- Espera que impague 2 o 3 meses. 2.- En ese momento un burofax. 3.- Si a los 2 meses desde el burofax no ha pagado, al juzgado. Así evitaras que te enerve el desahucio y podrás largarlo, si es eso lo que quieres claro esta. Asi que paciencia,:wink:
Buen consejo , si. Pero no es cuestión de admisión a trámite, le entendísteis mal. Si buscas el desahucio, espera que se acumule algo más, "que se haga bola" y... una cosa: requerir de pago antes de demandar es buena política para evitar que pueda en cualquie rmomento pagar lo debido y enervar la acción (digamos que como "rehabilitar" el contrato, aunque no sea muy preciso) antes del juicio.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres de 19 de julio de 1999, “tenemos necesariamente que tener en cuenta el carácter restrictivo con que se debe aplicar las causas de resolución del contrato de arrendamiento, (..) para que exista la acción resolutoria por falta de pago de la renta, se requiere en el arrendatario una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de su obligación de pago, por lo que para el éxito de la acción de resolución no basta con el mero retraso en el abono del pago de la renta. Pero es que este aspecto también se pone de manifiesto en la propia jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo (Sentencia de 13 de mayo de 1982), en la que se dice: El impago de la renta a su tiempo es determinante de la acción de desahucio, pero sobre la base de que esta situación de impago se ofrezca clara con nitidez de verdadero incumplimiento”. Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 8 de noviembre de 1998, señala que, ante la clara voluntad del arrendatario encaminada a dar cumplimiento a su obligación de pagar las rentas mensuales, aunque fuese con cierta morosidad, no cabe equiparar el retraso en el pago de la renta al incumplimiento de la obligación de pagar la misma. las Sentencias de la Audiencia Provincial de Burgos de 25 de marzo de 1999, de la Audiencia Provincial de La Coruña de 9 de febrero de 1999, de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria de 15 de marzo de 1999 y la de la Audiencia Provincial de Bilbao de 20 de mayo de 1999, donde se señala que, no estando señalado el plazo inicial desde cuando se tiene que diferenciar entre “enervamiento” y “simple retraso”, hay que tener en cuenta que, hasta el momento de la notificación de la demanda, el arrendatario no tiene conocimiento de la facultad de enervar la acción, es más no tiene conocimiento de que se vaya a acudir al auxilio judicial para resolver la relación contractual, por lo que nos encontraremos ante una falta de acción sobrevenida, y nunca ante un enervamiento, ya que, para que exista un enervamiento, entendido como un allanamiento a la demanda anterior a la vista, debe existir un conocimiento de la interposición de la demanda, hecho que no consta en el presente procedimiento, es más, ni siquiera ha existido un requerimiento extrajudicial que diera lugar a pensar al arrendatario que se iba a iniciar contra él un procedimiento judicial, como se ha probado en Autos. He cortapegado una fundamentación jurídica de un asunto en el que mi cliente era el inquilino tardón y en la audiencia provincial de Alicante admitieron que se trataba de un mero retraso, máxime cuando el propio arrendador había consentido la situación habitualmente. GUS, el tema no es la admisión a trámite o no, ya que la demanda se puede presentar al día siguiente del incumplimiento, la cuestión es que te pueden desestimar la demanda e incluso imponerte las costas (en mi caso no hubo pronunciamietno en cuanto a las costas en ninguna de las instancias) Por último, y para ser sincero, esta argumentación la he mostrado en dos pleitos exactamente iguales, en uno gané y el otro perdí, acabando ambos en la Audiencia. No obstante, reitero de nuevo CONFÍA EN TU ABOGADO (TRUST YOUR LAWYER), puesto que los abogados solemos decir a verdad.
el desahucio solo se puede enerva 1 vez, otra estrategia procesal para evitar el requerimiento de pago y enervación es plantear un 1er desahucio sabiendo que te lo van a enervar y posteriormente plantear un nuevo deshaucio que ya no podrá ser enervado... de esta manera te evitas esperar, tan solo juntar 2-3 meses de impago, y no esperar a esos meses mas el requerimiento y espera de pago otros 1-2 meses. es un poco mas caro pero en el 2º desahucio ya te encuentras en una posición procesal mucho mas fuerte. Lo que te han dicho mis queridísimos compañeros es totalmente correcto...
A ver...me lo dices a mi que digo justamente lo contrario????? :wink: Digo justamente que debieron entender mal a su letrado, Jaime , lee, lee...
ya estoy aqui otra vez... aver. El tema es que el inquilino esta siempre en estas y no es por falta de dinero sino por "politica de pagos", es decir, no paga porque no le da la gana.... Asi que segun tenia entendido para echarlo por impago tengo que demandarle dos veces (si paga) asi que decia yo... oñe la 1º no se la paso y asi a la 2º tanda de impagos ya por lo menos se lo toma mas en serio. no? Mas que nada porqeu solo paga cuando le amenazas con ejecutar el aval (esta para las mensualidades no para los desperfectos), el director de su entidad le llama y le dice que pague que le hemos llamado ya para ejecutarlo pero llega el tio y paga hasta dejarlo siempre en que adeuda un mes, vamos que nunca esta al corriente de pago. Asi que .... que hago con el....? Le ejecuto el aval? Le demando para que tenga qeu pagar y asi a la siguiente tanda de impagos ya le puedo largar a la calle? joes es que son 9 años lo que me queda por aguantarle....bufff sds
:embarrassed: :embarrassed: :embarrassed: :embarrassed: jaime, en serio, llevo una rachita que paque contarte.... movidas con la promotora por el piso nuevo, movidas con la comunidad, un juicio de faltas de un accidente de coche de hace años, el inquilino este del restaurante, movidas con el conce que me vendio el coche, vodafone cobrando lo qeu le da la gana y no lo que tiene en contrato, etc etc etc.... mas que un abogado en nomina necesito inmunidad para liarme a tiros con mas de uno :cool: En este pais to cristo hace lo que le da la gana hasta que no le agarras de la bolsa escrotal y se la retuerces..... enfins, siempre nso queda el foro..:wink: sds
