OT: Hipoteca referenciada con IRPH, opiniones

Buenos días,

En unas semanas voy a tener que formalizar un préstamo hipotecario, ya que me cambio de vivienda. He comenzado a recorrer los diferentes bancos y cajas, así que podréis imaginar la diversión :box:.

De entre las primeras ofertas que he recibido, me ha llamado la atención una de "Kutxa" (Caja de Ahorros de Gipuzkoa y San Sebastian). Básicamente las condiciones son los dos primeros años al 5,10%, y a partir del 3º referenciado a IRPH de cajas, sin diferencial. Adicionalmente, el 3º, 4º y 5º años tendría un techo de interés del 5,75%.

Entiendo que asegurarme al menos los dos primeros años con interés fijo y según está el patio creo que razonable, es una buena opción. Lo que desconozco es "la realidad del IRPH", según el banco el IRPH+0 equivale a euribor+0,50 aproximadamente, y las fluctuaciones del IRPH son menores que las del Euribor. (en cualquier caso, al 3er. año podría cambiar al euribor si quisiese, haciendo una novación, con un coste de 300-400€ de gastos del notario).

Además, como nota adicional, en "Kutxa" no exige vinculación ni obligación de contratar otros productos con ellos como el seguro de hogar, seguros de vida, tarjetas de crédito, etc, algo que sucede en pocas entidades.

¿Qué opiniones, comentarios, referencias, etc, podéis aportar sobre esta referencia?

Muchas gracias por vuestros comentarios. ;-)

 

Yo lo tengo en la Kutxa y el préstamo hipotecário lo formalicé el año pasado y las condiciones fueron que en cada revisión se aplicaría lo siguiente, siempre cogiendo el mejor de los dos tipos de interes:

- Euriobor + 0,45% ó
- IRPH - 0.10%.

Pregunta por esta opción.

También decirte que desde que el Euribor es el que marca la pauta casi siempre es mejor Euribor + 0,45% que no el IRPH - 0,10%. Pero bueno no está mal tener una alternativa.

Salus.

 

Yo tambien le pago el "alquiler" de mi casa a la Kutxa.
Aqui hay algunos maestros de las finanzas que a mi me dejan alucinado con sus respuestas; no tardaran en contestarte.
Valor y suerte con la decision.

 

yo no la firmaria al IRPh porque es mas alto que euribor, que no te vendan la moto firma euribor y como mucho el diferencial 0,60

 

Aunque la tentación actual vista la succesivas subidas del euribor es intentar buscar hipotecas de tipo fijo o semifijo (como parece ser la tuya al menos los primeros años) la verdad es que yo seguiria quedandome con una hipoteca variable ,porque aunque a corto plazo los intereses subiran no creo que a la largo plazo veamos intentereses muy elevados. El hecho de no referenciar al euribor me temo que en este caso solo encarecerá el total de interese pagados.
En caso de diposner de cierta colchón económico , disciplina económica y cierta disponibilidad a un seguiemiento financiero te recomendaria una multidivisas con la que creo que realmente puedes ahorrarte bastante dinero ,pero solo si cumples los puntos anteriores.
En fin que te h calentado la cabeza, ahora espera a los verdaderos expertos

 

Interpretaremos ese verbo "tener" como que la decision esta tomada y es irrevocable, si aun no lo esta, revisa en internet e incluso en este foro la realidad del mercado inmobiliario y el coste y riesgo de la operacion a llevar a cabo, y despues decide.

Hecha la advertencia que calme mi espiritu vamos con la oferta.

Con los datos que expones y a falta de algunos mas que solo supondre (convendria saberlos tambien) lo que te proponen es un fijo a dos años (actualmente seria un Euribor+0,5 si el euribor no fuese a seguir subiendo, ejem....), seguido de 3 años de un referenciado con un cap en 5,75 (total 5 años) y supongo que los otros 25 años a un indice de referencia IRPH de las cajas, lo cual implica que estos dos primeros años te esconden la realidad de tu deuda mientras tu piensas que pagas, y los tres siguiente para que puedas seguir pagando y mantener constante tu esfuerzo financiero te ponen un tope y lo cubren ellos con un seguro que, para que no les resulte costosa la prima (el banco nunca asume costes, solo los transfiere al montante de la deuda), te venden un indice de referencia que desde luego no es el menos malo de los propuestos, y pasados 5 años, si todos seguimos vivos, habra capeado un poco el temporal y de esta forma tu sabes cuando firmas (ellos ya lo saben, porque pasa por analisis de riesgos donde te miran las "prendas intimas" sin ningun pudor con la ayuda el CIRBE ) el dinero que comprometes

Si sabes conscientemente que puedes soportar el esfuerzo no es mala opcion porque a costa de pagar mas, eliminas los primeros 5 años el factor variable que implica saltar sin red con un variable mas diferencial, ahora bien que luego no te cargen el muerto de 25 años con el IRPH de las cajas, por muy bonito que parezca el diferencial para contarlo en las cenas familiares de navidad :wink:, lo dicho, ese contrato es caro, pero te permite dormir mas tranquilo sabiendo el importe maximo a pagar durante 5 años, hay personalidades que lo llevan mejor y otras peor, segun el lugar que ocupes, toma la decision.

De todas formas, mejor con mas datos, porque sino es mera conversacion, y la decision a tomar merece su tiempo :wink:

 

Ves ya han salido los expertos ;-)

 

Pues voy a limpiarme las gafas porque yo no les veo.....:biglaugh::wink:


He dicho lo mismo que tu, pero como me explico peor, tardo media hora en redactar una respuesta, y salen despues de las de todo el mundo :biglaugh:

 

Puestos a tener en cuenta consejos , casi mejor tener en cuenta el de Andree de no comprar ahora.

 

Ves, ya han salido los gurus financieros, .....:wink:

Gracias por leeros.:yes:

 

No hay nada mas que comentar,

 

Con la grafica anterior queda todo más claro.... pero bueno, el IRPH siempre va a estar por encima del euribor, más que nada porque tambien tiene en cuenta los prestamos a él referenciados.. y si suben, el IRPH tambien lo hace...

Mirate el bankinter, euribor + 0.18, eso si, el inmueble te ha de costar más de 300.000€ (como no sé de donde eres, no lo presupongo ;-)

 

Gavira ha posteado en otro hilo ( si no me equivoco ) que ha conseguido euribor + 0.25 en Caja Duero

 

300.000€ el total del piso o lo que pides de hipoteca?

 

valor de tasacion superior a 300.000 y como maximo dan el 80 %

 

Ha veces merece mas la pena tener en cuenta la entidad con la que te endeudas, que mirar tan solo el euribor+0,01. Ha veces es mejor coger un euribor un poco mas alto, pagar 5 euros mas de hipoteca al mes y ahorrarte la comisiones de mantenimiento, administración, tarjetas, etc... También hay que tener en cuenta que servicio quieres que te den, recuerdo que en algunas kutxa hay que coger ticket para que te atiendan, igual igual que en la pescaderia del supermercado y eso a mi me parece lamentable.
Lo mejor es que lo mires bien, hables con muchas entidades y la que mas te convezca por calidad / precio.
​

 

Mira que cuesta leer una opinión como esta, nos volvemos locos con los diferenciales y luego cuando lo traducimos a euros???
Y mucha gente negocia el diferencial y se olvida de otras mil cosas que van alrededor.

Lo dicho totalmente de acuerdo contigo.

 

UMM giputxi...... buscando en entidades financieras.. y no me consultas a mi??? kawen la letxe!!!!! xDDDD MP q te envio

 

cierto es.. muchas veces un 0.10% mas.. o menos.. equivale a 5-7€ mas al mes... y al final.... bueno si.. es dinero.. pero en 900-1000€ (o mas!! ) de hipoteca.. apenas es nada...

tienes que ver el servicio que te dan.... etc etc... yo curro en una entidad... q intentamos dar buena cobertura al cliente.... es decir... puedes kdar con nosotros (gestor) a cualquier hora del dia.. cosa q muchas entidades no hacen..

cierto es que tenemo sun programa un poco "cabronazo"... y q no permite quitar automaticamente muchas comisiones.. pero cuando te cobran si solicitas q te lo abonen.. en 1 semana lo tienes en cuenta.... y coñe... hay trato mas personal...

he trabajado en una caja (kutxa) y ya se como se trataba al cliente.. nada tiene que ver...

 

multidivisa ni se te ocurra.. es muy tentador.. pero si la divisa sube.. y los tipos de interes suben.. es tu ruina!!!! te expones a 2 posibles subidas.. divisa e intereses!!!

lo de bankinter por mucho q lo lea no lo entiendo.. E+0.18... y sale TAE 4.88%.... hace 3 semanas firmamos un hipotecario en mi entidad... E+0.4 u salia un TAE de 4,73%....

algo no me cuadra en bankinter..

 

Muchas gracias a todos por las respuestas, algo vamos aclarando. :goodman

¿Algún comentario más????

 

cierto dos posibles subidas, pero la de intereses es muy pequeña y practicamente lo puedes dejar en fluctuaciones de divisa

pero aqui el euribor es solo una cosa a la que estar pendiente, pero que lleva dos años subiendo siempre ( y sin pinta de parar de momento )

 

El IRPH sale caro, por tanto yo preferiría el típico Euribor + diferencial, pero como ha dicho André el riesgo es mayor, es decir, tienes una más segura pero más cara, y otra más barata pero más insegura.
Yo diría que si vas bastante holgado, te la pilles mediante Euribor, ya que tienes margen para aguantar las futuras subidas, y si andas justo (con lo cual andarás más justo todavía con la de IRPH, asi que no sé yo) te la pilles por IRPH para cubrirte las espaldas los 5 primeros años y contar con mayores ingresos (via subida salarial por IPC) cuando empieza el tramo variable.
Respecto a las multidivisas que te comentan por aquí, puede ser una opción, pero sólo en el caso de que las conozcas, tengas posibilidad de cambio sin pagar comisiones y estés constantemente al tanto de como están para poder mover ficha rápidamente si las cosas se ponen feas y cambiar de divisa. Si no, ni se te ocurra meterte en una multidivisa porque en ese caso aparte de jugar con el tipo de interés, también juegas con el cambio de la divisa por lo que sus variaciones son más bruscas.
Pasado el comentario sobre la hipoteca ahora me toca a mi formular mi advertencia :wink:
La fiesta inmobiliaria se ha acabado, la vivienda ya no sube y en varias zonas ya ha empezado a bajar.
Sin ir más lejos os pego una entrevista de Juan Bautista Soler Crespo, uno de los promotores/constructores más importantes de la comunidad Valenciana y tercer máximo accionista de Metrovacesa, en la que dice que tenemos encima una crisis fortísima sobre la vivienda y que ésta va a caer un 30%
http://www.elboletin.es/secciones/noticia.jsp?pNumEjemplar=350&pIdSeccion=1&pIdNoticia=2368

que un promotor de su talla diga eso ...
Supongo que ya habrás vendido tu anterior casa (si no la has vendido todavía y cuentas con venderla rápidamente, te puedes llevar una desagradable sorpresa y tener problemas) y que ya estarás metido de lleno en ésto, con lo que será difícil dar marcha atrás, en ese caso mi recomendación es que plantees la hipoteca con el plazo más corto posible dentro de tus posibilidades para reducir intereses, y que poco a poco vayas amortizando todo lo que puedas para quitártela cuanto antes. Según se están poniendo las cosas, la operación económica más beneficiosa para alguien con una hipoteca es quitárselo de enmedio cuanto antes y ahorrarse los intereses del dinero amortizado por anticipado.
Aún así, y a riesgo de ser excesivamente pesado, insisto, yo no lo haría ni de coña.

 

No hace mucho, miré una comprativa euribor-IRPH y tan sólo un mes en estos ultimos 7 años, habia estado por debajo el irpf del euribor.. si le añades el diferencia, en mi caso un 0.4% me sale que estuve 3-4 meses por encima del IRPH, vamos que no sale a cuenta ni en broma....

El irph es mas lento porque toma el ultimo año como muestra, pero de todos los prestamos hipotecarios, y de esos hay muchos por encima y pocos por debajo de la media.. por lo que siempre está alto, por encima del euribor, que tambien tiene en cuenta esos prestamos, con lo que si el euribor sube el irph va detrás... despues de unos meses, quizas, pero detrás...

El euribor coge solo 3 meses para atras, con lo que sí, se mueve más, pero tambien se mueve en poco porcentaje..

 

Buenas,

Aprovecho este post ya que mi duda esta relacionada con el irph.

Actualmente tengo la hipoteca con irph+0 a 5,6% de interes y viendo que bajaba el euribor yo estaba contento pq pensaba que el irph tambien lo hacia, pero hoy lo he visto y en vez de bajar... sube!!

Creeis que me saldria a cuenta cambiarme al euribor viendo lo que ha bajado hasta ahora?

Me toca revision de interes en agosto.

Muchas gracias a tod@s!

 

Igual me equivoco, ya no estoy muy puesto en estas cosas (hace tiempo que dejé mi hipoteca "tranquila") pero si el irph sigue mirando los tipos medios de un año atras, sólo es desde noviembre que estan bajando los tipos con el euribor, por lo que si no me equivoco, cuando renueves en agosto, aun estará más alto, ya que siguio subiendo hasta octubre....

Ese indice no me parece nada acertado, hay muchos tipos de hipotecas, y aunque muchos podamos "apretar" al banco y conseguir buenos diferenciales, hay otros muchos que lo tienen que hacer al tipo que le digan y suelen ser tipos muy altos, y esos tambien los tiene en cuenta el irph, por lo que el indice siempre esta por encima del euribor... por mucho +0 que tengas.

Estudia la operación, mirate un banco por internet para evitar comisiones, y si no es de tu agrado este tipo de bancos, cogelo, solo para la hipoteca, cada mes ingresas x y a correr.... yo estoy con bankinter sólo para eso y encantado.