Off Topic Venta de inmueble. Valor catastral, valor de referencia, impuestos...

Buenos días.

Me encuentro en el proceso de venta de un inmueble (una nave industrial para ser más concretos) y se me plantea una duda en relación con la liquidación de los impuestos correspondientes, más concretamente con la base imponible de los mismos.

Desde el 1 de enero de 2022, se puso en marcha el denominado Valor de Referencia del Catastro (que no tiene nada que ver con el Valor Catastral), que viene a ser a los inmuebles algo así como la tabla de valoración de Hacienda para vehículos usados. Por lo que he podido averiguar, a cada inmueble, en función de su ubicación, dimensiones, transacciones recientes que se hayan realizado en la zona, etc..., se le asigna un valor de referencia. Dicho valor de referencia es el que habría que tomar como base, o mejor dicho como valor mínimo, para el cálculo de determinados impuestos que afectan a la transacción, como el IVA, ITP o el de Sucesiones y Donaciones. Esto ya existía desde hace bastante tiempo a nivel de Comunidad Autónoma, al menos en la Comunidad de Madrid, que es donde yo resido y donde se encuentra el inmueble en cuestión, pero ahora parece que lo han centralizado y es el Catastro el que se encarga de calcular ese valor. Bueno, a medias. Porque a día de hoy no todos los inmuebles disponen de ese valor de referencia del Catastro. Al menos en este caso en concreto, aún no está disponible. Si lo está a nivel de la Comunidad de Madrid.

El problema que me surge es, que la oferta que me han realizado, es inferior al valor mínimo de referencia que la Comunidad de Madrid le otorga al inmueble por lo que, tal y como ellos mismos advierten a la hora de expedirte el certificado de valoración, las operaciones que se realicen por debajo del valor estipulado por ellos, son susceptibles de ser comprobadas. Vamos que traducido al cristiano, imagino que lo que vienen a decir es que te hacen una paralela y al final acabas pagando la diferencia de los impuestos más la sanción correspondiente.

Llegados a este punto, he estado buscando información al respecto y lo que me encuentro es una total disparidad de opiniones. En algunos casos que si el Valor de Referencia del Catastro no es una referencia obligatoria a la hora de la venta, otras que si el único valor por el que no se puede vender por debajo es el Valor Catastral...

Lo que tengo claro es que, a estas alturas de la película, lo que menos me apetece es meterme en una espiral de reclamaciones, inspecciones, declaraciones paralelas, pago de sanciones, etc...

Resumiendo, el tema está en que, si en la factura de venta (la nave es propiedad de la sociedad y la operación está sujeta a IVA) la realizo por el valor mínimo de referencia que me marca la Comunidad de Madrid para que el impuesto se liquide según sus reglas, el importe total de la misma será superior a lo que el comprador me ofrece por la nave. Si por el contrario emito la factura por el valor real de la operación, estaré por debajo del valor mínimo de referencia marcado por ellos, exponiéndome a los problemas anteriormente citados.

Me vendría bien conocer vuestra opinión, tanto si os habéis visto últimamente en la misma tesitura o si, por vuestra actividad, conocéis cómo funciona esto con la nueva normativa.

Gracias a todos por vuestros comentarios.

 

Lo que está claro , es que como la factures por menos del importe que ellos han dicho que vale , te van a tener un tiempo dando vueltas y soltando dinero.

Las administraciones trabajan así.

Al final todo se soluciona con tu tiempo y tu dinero

 

Esto es muy facil.

Vamos a suponer que tu tienes una nave de 300m cuadrados en un poligono.

Segun ellos tu nave la tienes que vender por 300k porque es la p*ta p*lla. Pero la realidad es que el mercado a dia de hoy no te van a ofrecer mas que 150k.

La vendes por 150k y pagas impuestos por 150k.

Hacienda te mete un puro porque eres un.horrible ciudadano ladron.

Has vendido la nave por 300k (150 en B y 150 declarados).

Ahora peleatu para demostrar eso. Paga la multa y ya si eso, si tienes razon despues de 3 o 4 años y algun juicio de por medio, ya si eso el estado te lo devuelve.

Siempre le puedes decir al estado " oye...que si encuentras alguien que la quiera comprar.por lonque tu dices que vale, te la regalo"

Mas que nada porque eso lo he vivido.

Una lonja de poco mad de 12m cuadrados. Los locales en la misma calle de similares.caracteristicas.se estaban vendiendl entre 12 y 15mil e.

El estado dijo que eso costaba 45 o 53mil e.
Se vendió por 12. Se pago por 12. Y luego hubo que pagar como si la hubiéramos vendido por el precio que decian ellos + una pequeña multa por malos ciudadanos. En este caso fue en el pais vasco.

 

Es vergonzoso.

El asunto debería ser tal que así: “¿afirmas que vale 300 y, por consiguiente, que pague impuestos por 300? Perfecto, consígueme una venta en dicho importe, y pago impuestos por 300. O mejor aún, si me la vendes por 400, yo encantado de pagar impuestos por esos 100 extra”.

 

Que rabia dan estas cosas

 

Puedes hacer una factura por el precio real (inferior al valor de referencia) y tributar por el valor de referencia? A lo mejor no te compensa meterte en fregados tratando de demostrar que la has vendido realmente por debajo de dicho valor de referencia…

 

Me parece ciencia ficción.

Se lo has consultado a tu asesor fiscal, Alberto? Que opinión tiene él?

 

No me lo puedo creer…

 

La trituradora fiscal siempre avanza, nunca retrocede…

…perseguir a Amancio Ortega requiere de estos pequeños sacrificios del resto.

El valor de esquilmareferencia es por nuestro bien, pero aún no lo entendemos

 

Es acojonante, si vendes por debajo de lo que ellos estiman, te jodes y bailas, te hacen una complementaria y a pagar.

Eso es un régimen feudal ya ......

 

Y otras muchas mas.

 

Me pasa la misma situación con unos locales... Es una vergüenza pero este país funciona así. Como eso parece que son problemas de ricos nadie dice nada.

 

Poco más que añadir. Hay un valor mínimo fiscal a efectos de transmisiones "da igual" que vendas en "pérdida".

Y otra cosa que el otro día me sacó de mis casillas, alguien comentaba en la oficina "que te hagan una donación en vida" que es gratis... ¡So memo, la donación está bonificada al 99% pero al donante se le considera un beneficio considerándose un incremento patrimonial!

 

#Off Topic

Si la diferencia es muy grande entre venta y valor de referencia, pues puede llegarte la complementaria.
Si es un poco por debajo, puede ser que no pase nada.


Ve investigando y guardando anuncios similares al tuyo para que te sirva de referencia y posible prueba del valor real de venta a la fecha en la que se realizó la operación.

 

De poco va a servir.

Y para reafirmar mi tesis te diré qué en 2014 se vendió un inmueble que yo tenía por debajo del valor de compra y me llegaron 572 € de plusvalía del Ayuntamiento.

 

En mi caso ,no fue una venta,si no,una compra.
Compramos una casa en el año 2018 de obra nueva.Casa embargada por el banco a una constructora que hizo quiebra en la crisis del 2008.La casa se compró por un precio mucho más bajo de su valor .Hubo que pagar impuestos a razón de la tasación de la casa,que fue casi el doble de lo que está costó,y así lo hicimos.Nos lo aconsejó el gestor,que paguemos por el valor de la tasación y de esta manera no tendríamos ningún problema con hacienda.Mi intención era pagar a razón de compra que es como el listo de la inmobiliaria me había aconsejado.Nos jodió un montón ya que no contamos con ese doble gasto,pero bueno dormir tranquilo sin que estèn los hijos de pvta de Hacienda acechándote,no tiene precio.

 

Como bien han dicho por ahí, te toca pagar por lo que ellos dicen.

Te cuanto justo de esta semana. Un amigo compro un local, y al poco llegaron y le dijeron que según ellos eran 10.000€ más. Ósea q a pagar por eso mas.

Vamos a poner por números ficticios para el ejemplo. 100.000€ y le llegó la carta que por el valor catastral o como sea, era 110.000€. Pago eso de más pero esta semana lo ha vendido por 150.000€ y fue a pedir la hoja de registro y que cuánto tenía que pagar por la plusvalía.

Pues cual es la sorpresa cuando le dicen que de plusvalía son 50.000€. Les comenta que es un error xq el pago en su día como 110.000€ y le dicen que no. Vuelve a decir que fueron ellos los que le mandaron una carta como que tenía que corregir el precio y poner 10.000€ más y que entonces la plusvalía es de 40.000€. Le contestan que lo haga por 50.000€ y que luego lo reclame. Eso es en Madrid y la administración pública.

 

Creo que podrías pedir un certificado a la propia Comunidad del valor que le dan a esa nave. Si ese valor es menor o igual al que vas a vender, lo adjuntas en la escritura de venta y así creo que no te podrían reclamar más adelante.
Eso creo que se puede hacer, pero mejor vas a hacienda de la Comunidad y les preguntas a ver si se puede o si hay alguna opción similar para "no andar con líos más adelante" .
Salu2.

 

Hay que dar guerra a la administración
Líquida por el valor que lo hayas vendido y si te vienen, les llevas a juicio
Se pueden poner como quieras…

 

Muchas gracias a todos por vuestras aportaciones.

Es una opción que había pensado, pero lógicamente tengo que consultar con mi asesor que sea viable fiscalmente hablando. Tal y como sugieres, la operativa sería incluir en la misma factura dos conceptos, por un lado la venta del inmueble por el valor de referencia con su correspondiente cuota de IVA, y por otro un abono exento de IVA por la diferencia de precio entre el valor de referencia y lo que realmente yo voy a percibir por la venta. El problema de todo esto es que, en mi caso, puedo asumir tener que pagar más en el próximo trimestre al tener que tributar por un valor superior al real de venta. Lo que no tengo tan claro es que el comprador esté dispuesto a asumir ese sobre coste. Es muy probable que se lo piense mejor y se busque otra nave que no le de tantos quebraderos de cabeza. Será por naves vacías en los polígonos...

En mi caso no es una venta a pérdida técnicamente hablando, ya que yo no vendo por debajo del precio de compra si no que lo hago por debajo de lo que la Administración dice que vale mi propiedad. De hecho yo tendré que tributar posteriormente por el beneficio de la venta ya que, al ser una propiedad adquirida en 1988, el precio de venta superaría al de compra.

Mi problema es justo el contrario. La oferta que recibo es inferior al valor que la Comunidad de Madrid le adjudica a mi nave y que, para más inri, han incrementado en un 30% en los últimos años a pesar de la que está cayendo.

 

Cambiado . Gracias por el apunte.

 

Yo te digo mi caso , apalable una propiedad en el 2021 , en 50.000 euros , en el 2021 había un valor catastral que estaba entre 45/65 .( Dependiendo del estado , se podía escriturar en 45)
Por razones ajenas a mi , lo escriture en el 2022.
Pues bien cuando la escriture el valor de referencia fue 63.000 , y aún pagando 50.000 , tuve que pagar los impuestos de 63.000 caso real de abril .
Conozco algún caso de alguna casa de pueble que aportando un informe técnico fotográfico que dejaba clara que estaba en ruinas logro una rebaja .
Es un atraco mano armada .
Mi hermano mismamente estaba mirando una casa que piden 120.000 y el valor de referencia son 133.000.

 

Expropiese!!!

 

Ejemplo claro de lo que ocurriría en una democracia bien construida.

 

Literal @albvalper , conozco casos pero directamente en los realmente se ha escriturado por lo que se ha vendido y en la liquidación de impuestos sujeta y "grapada" a la escritura de compraventa "que te da el notario" se le ha adjuntado la liquidación con los valores que decía la comunidad autónoma, haciéndolo constar en la propia escritura. Evidentemente, siendo el precio de venta menor al precio de valoración según la Comunidad Autónoma.

Una p*ta locura, vendes en A pero liquidas según dice la Comunidad Autónoma, para abreviarte el posterior proceso de revisión y liquidación complementaria, que aquí en Murcia ocurre siempre y como suele ser habitual .... dejando pasar su correspondiente plazo máximo legal para que la demora sea la más grande posible.

Por supuesto, si te metes en "jarana" judicial con tus tasaciones y tal, también te puedes foiar a la Comunidad Autónoma, pero claro, ¿compensa?. Tiempo, dedicación, passsssta ....... mucho desgaste.

 

Que haya que especificar eso, y que parece no ser lo más habitual, ¿pueda ser el motivo de la norma?

 

Es penoso, sí.

 

Muchas gracias por la aclaración Gus. La verdad es que ando como pollo sin cabeza con este tema y la información que proporcionan los distintos chiringuitos es confusa, poco clara, cuando no contradictoria. Todo facilidades.

Ya hablé con Enrique y Alba esta mañana y tengo todo mucho más claro. Ahora a ver si somos capaces de cuadrar la operación, que todavía quedan más flecos que en una película de Sara Montiel. Ya te contaré