Off Topic Compra vivienda y contrato Arras

[josekiu]

Hola, explico lo siguiente haber si os ha pasado a alguno de vosotros y que opinais de la situacion:
- Hace mes y medio empece los tramites de compra de una vivienda, nos cuadro el precio, estado, situacion y demas, lo normal , llegamos a un acuerdo sobre precio y varias cosillas o defectos que el vendedor se comprometia a subsanar, todo esto escrito y reflejado en un contrato de arras con mediacion de una agencia inmobiliaria, fijando un plazo de 3 meses para firmar las escrituras., en este mes y medio yo he solicitado una pequeña hipoteca a 2 entidades bancarias, aproximadamente el 35% del valor de la vivienda, pero por problemas de una e inconveniente de otra y viendo que el tiempo se termina opte comprar sin la hipoteca, ya que disponia del dinero.
- Hablo con la persona de la inmobiliaria y le comento que haber si dentro de 10 0 12 dias, que tengo libre esa semana y deacuerdo con la parte vendedora podemos firmar la escritura en Notaria, me dice que cree que si es posible PEEEEEEEEEROOOOOOO que la parte vendedora necesita 20 dias despues de la firma de la escritura para hacer su mudanza y cancelar la hipoteca que le queda pendiente , mudandose a la nueva casa que han comprado.
Entonces, segun lo firmado en contrato de arras, yo he adelantado 20.000e. como señal, y en dicho contrato dice: El resto del dinero pendiente por la compra de la vivienda se entregara a la firma de la escritura publica de compraventa y entrega simultanea de la posesion de la finca, en el cual se producira la transmision de su propiedad (Art. 609 CC).

Yo entiendo que van a disponer de la vivienda que acabo de pagar y escriturar a mi nombre 20 dias para hacer la mudanza y reparar los defectos, y yo esto no lo veo normal, ya que no esta reflejado en el contrato ni comentaron nada, yo me he movido para cumplir los plazos por mi parte y firmar cuanto antes y ahorrarme 1 mes de alquiler (950e.) donde vivo ahora, y ademas se pueden considerar el vendedor como " Familia vulnerable" por haber niños pequeños y con problemas, con lo que me puedo quedar sin dinero y sin casa por que no se les puede hechar, yo lo que he comprado al firmar en Notario he pagado y me han dado las llaves, pero esto no me entra en la cabeza,,, perdon por el tocho

 

[*PABLO*]

Yo no veo claro eso de que tú pagues,y después cancele la hipoteca.

Nadie te puede asegurar que lo haga,o que surja algún problema.

 

[Urko]

Eso se suele hacer en la notaría directamente, allí estará en del banco para pillar lo que le corresponda para cancelar la hipoteca, de lo contrario no se puede vender ese piso.
Otra cosa es que te cuenten milongas y lo que hayan tenido que hacer no lo hagan hasta despues porque les resulta más cómodo.
Dónde vivo ahora escrituramos y se les dieron 15 días o así para dejar el piso, lo mismo que nos dejaron a nosotros al vender el otro.
En cambio con el anterior recuerdo que lo chicos que nos lo compraron durmieron allí ya el mismo día de la escritura, pero eso depende un poco de cada circunstancia.
Lo mejor es hablarlo con ellos y llegar a un acuerdo para el pago de ese alquiler que tú tienes que abonar por incumplir ellos el contrato.

 

[josekiu]

Exacto, además se compra libre de cargas y gravamen...yo no entiendo a la gente

 

[Urko]

Por cierto, mi más sincera enhorabuena por poder comprar un piso a tocateja jejejejeje

 

[el_ovispo]

Si la hipoteca que tienen que cancelar es la del piso que compras, que tiene pinta de que sí, algo no te están contando.

Otra cosa seria que en la firma de la compraventa el banco trinquete lo suyo, el vendedor lo que sobra, y firmarais un alquiler de 3 semanas, improrrogable, y con único objetivo de realizar la mudanza, y aún así tendría mis dudas.

 

[Urko]

Si la hipoteca que tienen que cancelar es la del piso que compras, que tiene pinta de que sí, algo no te están contando.

Otra cosa seria que en la firma de la compraventa el banco trinquete lo suyo, el vendedor lo que sobra, y firmarais un alquiler de 3 semanas, improrrogable, y con único objetivo de realizar la mudanza, y aún así tendría mis dudas.

Eso es un cuento chino para hacer ahora tranquilamente los arreglos esos y la mudanza eso está claro.

 

[Alvaris]

A ver, has firmado unas arras de 3 meses, así que ellos están en plazo.
La hipoteca se cancela en el mismo acto, en notaría, con un cheque se le lleva el banco suyo con el saldo pendiente.

Respecto a lo de firmar y que se queden; pues lo suyo es firmar con una cláusula de precario, que especifica una indemnización diaría en caso de que no abandonen la vivienda y figura en escritura.

Para mi gusto habéis cometido el error de no dejar ésto por escrito y firmar unas arras de demasiado tiempo. Aunque también lo mismo has pillado una buena oferta, y te merece la pena.Eso mejor que tú no lo sabe nadie

 

[patapalo]

Estoy con @alvaris .
Si están en plazo tu deberías contar con ello y asumir la espera.
Por otra parte, la notaría resuelve las demás cosas,pide todos los documentos ymrealiza una nueva escritura para el día de la firma y se haga el traspaso del dinero.
Si hay hipoteca en la misma notaría se presenta tb el banco y se deja todo listo.

 

[Alvaris]

Estoy con @alvaris .
Si están en plazo tu deberías contar con ello y asumir la espera.
Por otra parte, la notaría resuelve las demás cosas,pide todos los documentos ymrealiza una nueva escritura para el día de la firma y se haga el traspaso del dinero.
Si hay hipoteca en la misma notaría se presenta tb el banco y se deja todo listo.

y que ya han llegado a un acuerdo sobre arreglos y desperfectos. No se puede ganar en todo

 

[Ram]

A ver, vamos por partes:

1. Hasta para comprar un coche de segunda mano lo normal es llevarlo a un taller para que lo revisen. No te metas en una inversión de este calibre sin tener ayuda profesional. Y no me refiero precisamente a la agencia inmobiliaria. Mínimo un gestor de confianza que tenga mucha experiencia. Mejor si puede ser un abogado directamente.
2. En la notaría te pueden explicar cómo funciona esto de la "cancelación-compraventa-hipoteca", con tu dinero se paga la deuda hipotecaria del vendedor y tú compras el piso "limpio" de cargas, y a continuación lo hipotecas (o no). El pago, como dice @alvaris.
3. Las llaves las debes recibir en el mismo momento de pagar. El piso lo visitas esa misma mañana, antes de ir a firmar. Y de la notaría te vas directo otra vez allí... y mejor si le pones una alarma (si se va a quedar vacío unas semanas).
4. Si en el contrato dice que hay 3 meses para firmar, supongo que no les puedes obligar a firmar antes. Si hay otro acuerdo, ok. Si no, a cumplir lo firmado.

 

[Urko]

Releyendo y poniéndome en su pellejo también hay que entender que si les has dado un plazo de 3 meses para escriturar y “de repente” decides escriturar al de mes y medio ellos no estén preparados para mudarse no?

 

[Alvaris]

Releyendo y poniéndome en su pellejo también hay que entender que si les has dado un plazo de 3 meses para escriturar y “de repente” decides escriturar al de mes y medio ellos no estén preparados para mudarse no?

Correcto.

 

[Sindu]

No compres esa vivienda.
Las viviendas se compran sin inquilinos y menos si son “vulnerables”
La hipoteca se cancela en la operación de compra-venta. En presencia del notario, partes y la entidad financiera que tiene la hipoteca.
Si han pasado los 3 meses, lo acordado en las aras, y no se ha firmado la operación, verte a un abogado y reclámales el doble de las aras, que es lo estipulado en las aras convencionales.

 

[Alvaris]

No compres esa vivienda.
Las viviendas se compran sin inquilinos y menos si son “vulnerables”
La hipoteca se cancela en la operación de compra-venta. En presencia del notario, partes y la entidad financiera que tiene la hipoteca.
Si han pasado los 3 meses, lo acordado en las aras, y no se ha firmado la operación, verte a un abogado y reclámales el doble de las aras, que es lo estipulado en las aras convencionales.

me parece que pocos pisos has comprado.

Personas vulnerables??? fíjate lo vulnerables que serán que han comprado otra casa antes de vender.

Lo que se plantea en ésta situación es algo completamente normal y diario en las compraventas inmobiliarias

 

[patapalo]

A ver, el tema es mas sencillo de lo que se está haciendo.
Tu aceptas la compra de la vivienda y haces un contrato de arras con las caracteristicas de la misma con una duracion de 3 meses.
Pues nada,el vendedor si acepta esas condiciones tb firma el mismo contrato y se inicia el proceso.El vendedor proporcionará toda la documentación necesaria a la inmobiliaria y ésta una vez tiene todo contacta con el comprador para designar una notaría y hacer la escritura de compraventa.(si pesa una hipoteca sobre la vivienda,cosa habitual) en la notaria se debe presentar un representante del banco para a la hora de la transacción se le liquide la deuda y se certifique, el resto del capital pasa al vendedor.
Si el comprador quiere firmar antes estupendo, pero si el vendedor quiere o lo necesita puede no querer y tambien puede hacer uso del plazo de 3 meses firmado por necesidades propias sin que ello le implique ninguna obligación..el problema de la prisa es tuyo,no suyo.
Si el vendedor sobrepasa ese plazo de 3 meses puede tener que pagar el doble de la fianza pactada o bien si quereis podeis ampliar el plazo de mutuo acuerdo.
Si eres tu quien tiene prisa y no quieres esperar ese pllazo de 3 meses que firmaste, eres tu quien pierde la fianza.
Hasta ese limite de 3 meses no se puede por ninguna de las partes reclamar nada.
Yo veo una operación normal y muy habitual en las compraventas de propiedades, no veo ningun problema con vendedor.(¿que c**o es eso de okupas o vulnerabilidades?), el inquilino si lo hubiere ha debido de ser notificado y las peculiaridades ya deben estar implementadas en las arras, y tu aceptas o no al igual que el vendedor.
¿porque no pretenderá el comprador cobrar penalizaciones antes de incumplimiento del contrato de arras,no?,pues eso.

 

[josekiu]

Por cierto, mi más sincera enhorabuena por poder comprar un piso a tocateja jejejejeje

Mi economía va en moto,,como Expaña...

 

[josekiu]

A ver, has firmado unas arras de 3 meses, así que ellos están en plazo.
La hipoteca se cancela en el mismo acto, en notaría, con un cheque se le lleva el banco suyo con el saldo pendiente.

Respecto a lo de firmar y que se queden; pues lo suyo es firmar con una cláusula de precario, que especifica una indemnización diaría en caso de que no abandonen la vivienda y figura en escritura.

Para mi gusto habéis cometido el error de no dejar ésto por escrito y firmar unas arras de demasiado tiempo. Aunque también lo mismo has pillado una buena oferta, y te merece la pena.Eso mejor que tú no lo sabe nadie

Lo del precario me ha dicho un amigo gestor k si si tienes confianza y conoces al vendedor bien, de lo contrario no lo recomienda

 

[josekiu]

No compres esa vivienda.
Las viviendas se compran sin inquilinos y menos si son “vulnerables”
La hipoteca se cancela en la operación de compra-venta. En presencia del notario, partes y la entidad financiera que tiene la hipoteca.
Si han pasado los 3 meses, lo acordado en las aras, y no se ha firmado la operación, verte a un abogado y reclámales el doble de las aras, que es lo estipulado en las aras convencionales.

.No son inquilinos son los propietarios con 2 niños pequeños de los cuales 1 tiene problemas físicos,,, lo k no me entra en la cabeza es como no dijeron lo quedarse en la vivienda antes, cuando se firmó el contrato,, no se

 

[josekiu]

y que ya han llegado a un acuerdo sobre arreglos y desperfectos. No se puede ganar en todo

Los desperfectos son arañazos en una pared y rodapie arrancado 1 metro aproximadamente

 

[josekiu]

Releyendo y poniéndome en su pellejo también hay que entender que si les has dado un plazo de 3 meses para escriturar y “de repente” decides escriturar al de mes y medio ellos no estén preparados para mudarse no?

Fijamos ese plazo por los trámites que tenían que realizar el vendedor, pero igual k yo me he movido para cumplir los plazos la otra parte a día de hoy NO ha hecho nada, y yo pedí fecha de firma siempre deacuerdo y k le viniese bien a la otra parte

 

[josekiu]

me parece que pocos pisos has comprado.

Personas vulnerables??? fíjate lo vulnerables que serán que han comprado otra casa antes de vender.

Lo que se plantea en ésta situación es algo completamente normal y diario en las compraventas inmobiliarias

No han comprado, ka tienen vista y señalizada creo pero mientras no cancelen la hipoteca pendiente no pueden hacer nada en la nueva, de trámites y papeleo

 

[josekiu]

A ver, el tema es mas sencillo de lo que se está haciendo.
Tu aceptas la compra de la vivienda y haces un contrato de arras con las caracteristicas de la misma con una duracion de 3 meses.
Pues nada,el vendedor si acepta esas condiciones tb firma el mismo contrato y se inicia el proceso.El vendedor proporcionará toda la documentación necesaria a la inmobiliaria y ésta una vez tiene todo contacta con el comprador para designar una notaría y hacer la escritura de compraventa.(si pesa una hipoteca sobre la vivienda,cosa habitual) en la notaria se debe presentar un representante del banco para a la hora de la transacción se le liquide la deuda y se certifique, el resto del capital pasa al vendedor.
Si el comprador quiere firmar antes estupendo, pero si el vendedor quiere o lo necesita puede no querer y tambien puede hacer uso del plazo de 3 meses firmado por necesidades propias sin que ello le implique ninguna obligación..el problema de la prisa es tuyo,no suyo.
Si el vendedor sobrepasa ese plazo de 3 meses puede tener que pagar el doble de la fianza pactada o bien si quereis podeis ampliar el plazo de mutuo acuerdo.
Si eres tu quien tiene prisa y no quieres esperar ese pllazo de 3 meses que firmaste, eres tu quien pierde la fianza.
Hasta ese limite de 3 meses no se puede por ninguna de las partes reclamar nada.
Yo veo una operación normal y muy habitual en las compraventas de propiedades, no veo ningun problema con vendedor.(¿que c**o es eso de okupas o vulnerabilidades?), el inquilino si lo hubiere ha debido de ser notificado y las peculiaridades ya deben estar implementadas en las arras, y tu aceptas o no al igual que el vendedor.
¿porque no pretenderá el comprador cobrar penalizaciones antes de incumplimiento del contrato de arras,no?,pues eso.

.yo no quiero cobrar nada mientras el contrato está en vigor, yo he trasladado a la otra parte, bueno a la agencia que yo ya estoy en disposición de firmar y he cumplido mi tarea cosa k la otra parte no ha movido un dedo y encima sacan lo de quedarse en la vivienda 20 días después de firmar, nunca me ha pasado esto, y me da miedo como esta la ley con personas vulnerables de por medio y sin conocerles meterme de juicios un par de años y sin casa ni dinero,

 

[Urko]

.yo no quiero cobrar nada mientras el contrato está en vigor, yo he trasladado a la otra parte, bueno a la agencia que yo ya estoy en disposición de firmar y he cumplido mi tarea cosa k la otra parte no ha movido un dedo y encima sacan lo de quedarse en la vivienda 20 días después de firmar, nunca me ha pasado esto, y me da miedo como esta la ley con personas vulnerables de por medio y sin conocerles meterme de juicios un par de años y sin casa ni dinero,

Que no hombre, que lo que está pasando como te dicen es lo más normal del mundo en una compraventa.

 

[rotondator]

Puedes o firmar la escritura ahora y darle los veinte días de cortesía que te pide, o esperar a firmar cuando pone en el contrato, o sea, 25 días más tarde de lo que quieres

 

[josekiu]

Que no hombre, que lo que está pasando como te dicen es lo más normal del mundo en una compraventa.

Es la tercera vivienda que compró y nunca me ha pasado esta situación...no se, tiempos modernos

 

[Urko]

Habrás comprado pisos vacíos pero la gente normal vendemos un piso para comprar otro y la mayoría de las veces se escritura y se da un tiempo para irte, así ha sido las tres veces que yo he vendido y comprado, la única que no fue así fue porque compramos un piso nuevo y como estaba sin terminar a la hora de vender ya estábamos de alquiler y habíamos dejado el piso vacío.

 

[tordo69691]

Es la tercera vivienda que compró y nunca me ha pasado esta situación...no se, tiempos modernos

Mi primera vivienda la compré en el año 94, la segunda en el 2003, en ambos casos con gente viviendo en la casa que compraba y en la segunda yo necesitaba el dinero de la venta de la mía para pagar una parte de la segunda, no tuve ni el más mínimo problema, vendí una el martes y compré la otra el viernes, y de martes al viernes estuve durmiendo en mi ex casa e hice la mudanza el viernes, y en mi entorno normalmente la gente cuando compra y vende está uno o dos días en la casa vendida hasta que haces la mudanza.
Y no he comprado en tiempos modernos, que del 94 hasta ahora han pasado unos pocos años.

 

[Knight]

Hola, explico lo siguiente haber si os ha pasado a alguno de vosotros y que opinais de la situacion:
- Hace mes y medio empece los tramites de compra de una vivienda, nos cuadro el precio, estado, situacion y demas, lo normal , llegamos a un acuerdo sobre precio y varias cosillas o defectos que el vendedor se comprometia a subsanar, todo esto escrito y reflejado en un contrato de arras con mediacion de una agencia inmobiliaria, fijando un plazo de 3 meses para firmar las escrituras., en este mes y medio yo he solicitado una pequeña hipoteca a 2 entidades bancarias, aproximadamente el 35% del valor de la vivienda, pero por problemas de una e inconveniente de otra y viendo que el tiempo se termina opte comprar sin la hipoteca, ya que disponia del dinero.
- Hablo con la persona de la inmobiliaria y le comento que haber si dentro de 10 0 12 dias, que tengo libre esa semana y deacuerdo con la parte vendedora podemos firmar la escritura en Notaria, me dice que cree que si es posible PEEEEEEEEEROOOOOOO que la parte vendedora necesita 20 dias despues de la firma de la escritura para hacer su mudanza y cancelar la hipoteca que le queda pendiente , mudandose a la nueva casa que han comprado.
Entonces, segun lo firmado en contrato de arras, yo he adelantado 20.000e. como señal, y en dicho contrato dice: El resto del dinero pendiente por la compra de la vivienda se entregara a la firma de la escritura publica de compraventa y entrega simultanea de la posesion de la finca, en el cual se producira la transmision de su propiedad (Art. 609 CC).

Yo entiendo que van a disponer de la vivienda que acabo de pagar y escriturar a mi nombre 20 dias para hacer la mudanza y reparar los defectos, y yo esto no lo veo normal, ya que no esta reflejado en el contrato ni comentaron nada, yo me he movido para cumplir los plazos por mi parte y firmar cuanto antes y ahorrarme 1 mes de alquiler (950e.) donde vivo ahora, y ademas se pueden considerar el vendedor como " Familia vulnerable" por haber niños pequeños y con problemas, con lo que me puedo quedar sin dinero y sin casa por que no se les puede hechar, yo lo que he comprado al firmar en Notario he pagado y me han dado las llaves, pero esto no me entra en la cabeza,,, perdon por el tocho

Estuve exactamente en tu mismo caso, pero lo descubrí justo antes de firmar el contrato. Faltaba por cancelar la hipoteca y no tenían el dinero necesario.

Como no hay hipoteca por tu parte, el banco no se persona en la compraventa, que es como se resuelve esto normalmente: habría dos cheques, uno para el pago a los dueños (pareja divorciada y mal avenida) y otro para el pago de la cancelación pero NO VA A SER TU CASO PORQUE PAGAS AL CONTADO.

Entonces lo que hicimos fue hablar con su banco y, tras exponer el problema, citarnos allí un día para cancelar su hipoteca con “mi señal”, que fue considerada en el contrato firmado como ARRAS PENITENCIALES (esto es muy importante) y figurando expresamente que se comprobaría que el piso se entregaba libre de cargas y ocupación previamente a la firma de escritura (esto es fundamental). Lo contrario daría pie a incumplimiento del contrato por parte de los dueños con la devolución del doble de lo pagado por mi.

Bien: Con el justificante del banco de haber cancelado el pago de su hipoteca, ellos levantarían la carga y me darían el justificante. Recordemos: LIBRE DE CARGAS Y OCUPACIÓN.

Llegó el día de escriturar. Viernes. Volviendo del banco de recoger los cheques bancarios, me llama la dueña que vivía en el piso con su hijo menor de edad (te suena lo de familia vulnerable??… y eso que ella era funcionaria con un sueldo importante) y me pide que le deje quedarse allí al menos el fin de semana porque le faltan cosas por llevarse. Esto 5 semanas después de haber acordado los términos y un mes después de haber cancelado.

Se me encendió la bombilla y le dije que me iba a su casa a ayudarle pero que justo venía la familia ese fin de semana y se iban a quedar en el piso. En ese momento se negó a aceptar la ayuda y me dijo que no tenía donde dejar sus cosas ni donde irse ella con su hijo (no había trasladado NADA) y que no iba a permitir que la echara de su casa. Que yo ya no podía hacer nada porque habían cumplido el contrato y que se quedaba en la casa hasta que encontrara otra… La parte que NO HABÍA CUMPLIDO era la de LIBRE DE OCUPACIÓN, por lo que di plantón al notario y llamé a mi abogado y al exmarido y dos testigos para que vieran que la casa seguía ocupada.
Solicité entonces la devolución del doble de las arras entregadas mientras el exmarido, buen hombre, no sabía dónde meterse.

La película es más larga y con muchos más detalles y giros pero finalmente me devolvieron solo las arras que había entregado y me quedé sin casa pero recuperé el dinero (con ayuda del exmarido porque ella lo que quería era seguir viviendo allí de ocupa sin tener que pagar hipoteca). Tardé mes y medio en recuperar el dinero (algo más de lo que has dado tú).

Si quieres más detalles me preguntas por aquí o por privado.
Ah! Ella era un encanto como persona y como vecina de buena familia y buena posición económica. Nadie podía sospechar de antemano semejante jugada.
Espero que te sirva

 

[josekiu]

Gracias @Knight , ese es mi miedo y desconfianza,