Off Topic Empieza la aventura, proyecto de autopromoción

En cuanto a bancos, el Santander hasta hace no mucho daba el 100% del presupuesto o el 80 % de la parcela y presupuesto...

 

Gracias! Algo tenia entendido. A mi pregunta principal, sabrias darme respuesta?

 

No, lo siento.

 

Hay que confiar en todo el mundo y no fiarse de nadie.

Esta muy bien fiarse cuando se factura por 6 obreros y luego van 4 ?

O cuando te acercas a la obra y no hay nadie ?

Y siempre los presupuestos se incrementan al alza, que pasa que nunca es mas facil y va a la baja?

Y las obras siempre se retrasan no se pueden adelantar ?

Yo en mi curro tenia camaras y no me pasaba nada. Ni fu ni fa, lo que hacia detras de mi jefe lo hacia delante de el.

Yo ni se, ni conocco como curra tu empresa, es mas, seguro que es una empresa mega respetable, y funciona fenomenal, pero si se, que esa obra de ir retrasada, se termino en plazo. Y en la reforma de mi casa estando yo con las manos manchadas todos los dias, que lo mismo me daba subir sacos de arena, que ir a comprarlos, que bajar escombros, que meter cable, que lijar paredes o barrer las cosas como la seda.

Perfecta no, que ninguna sale perfecta, pero como la seda.

Y yo creo que cada dia mas, la trasparencia tiene que ser la base de los negocios, que los negocios que funcionan bien suban, y los timadores y chapuceros bajen.

Y nadie habla de precio, que yo creo que ya somos grandecitos para saber que no es lo mismo pagar a un profesional, que a un chapucero. El problema es pagar como a un profesional y conseguir una chapuza.

 

Estamos realizando,un chalet a uno de mis mejores amigos,que tiene el mismo caso de tu parcela,tiene bastante desnivel.Somos de Guadalajara,trabajamos por la zona centro compañero.

 

Yo otras empresas no se como trabajan compañero,en la mia no se factura por obreros,si no por lo que se haya hecho en el mes en curso y lo tiene que certificar el arquitecto antes de que el propietario pague.

Normalmente en los contratos se ponen clausulas de penalización,si no terminas cuando hayais acordado se penaliza económicamente a la constructora.

Al contrario de lo que piensa la gente,la constructora es la mayor interesada en terminar antes una obra,contra antes termines,antes cobras y mas beneficios deja ya que te ahorras un monton de pagos

 

Es que el arquitecto (y aparejador) son los que tienen la principal responsabilidad de "vigilar" la obra, para eso son los directores técnicos y certifican las fases de la misma. Y luego si hay algún defecto de edificación a reclamarle a las dos partes de forma solidaria, constructor y arquitecto.

Eso de poner cámaras en la edificación para "vigilar" es un poco exagerado. Lo que sí hay que hacer es pasarse día sí y día también para ver que todo va según lo previsto.

 

Hay soluciones ... La mia tenia 12m de desnivel entre el punto mas bajo y el mas alto, ahora es plana. Cuando se pusieron a picar salian unos pedruscos del tamaño de medio coche, el artista que picaba me planteo la idea de hacer una escollera, un espextaculo verle mociendo las piedras al cm para hacer la escollera. Luego rellenamos con tierra y ahi está, completamente plana. Imagino que si hubiera tenido que traer las piedras de la escollera de fuera hubiera sido prohibitivo

 

Pues seguimos avanzando, escrituramos la semana que viene la parcela, al final es una parcela de 750mt con unas vistas muy buenas y en la zona que nos encajaba. Estoy en contacto con varios arquitectos de la zona y ya tenemos unos bocetos de lo que nos gustaría, tengo que tomar una decisión de con cual de ellos nos quedamos. También he contactando con varios constructores de la zona que han hecho cosas que nos gustan y toca tomar una decisión en breve.

En la parte económica, he contactado con varias entidades financieras y en principio aprobarían sin problema la operación con los números que hemos hecho

Cosas curiosas que me encuentro

1) las certificaciones parciales de ejecución requieren de tasadora independiente en algunos casos y en otros con el informe del director de obra (arquitecto) es suficiente.
2) Las condiciones de financiación de partida son similares y en cuanto "aprietas" un poco todas bajan sin problema.

 

Por cierto si alguien está interesado en un chalet a pocos kilómetros de Madrid, 100kms exactamente, para relajarse los fines de semana, en una zona espectacular del Valle del Tietar ahora tiene el momento -> https://www.idealista.com/inmueble/82486534/

 

Las certificaciones parciales exigen tasador independiente porque de un tiempo a otro, era el c**o de la Bernarda. Había entidades que soltaban pasta para autopromotor con los informes del arquitecto (compinchado con constructor) y la casa no estaba en ese tanto por cien de construcción. Luego teníamos el caso de algunas entidades, que la certificación "independiente" la hacía su misma tasadora, para sangrar más al cliente. Y ahora lo normal, dependiendo de las políticas de riesgos a aplicar por cada banco, es posible que te pidan o no tasación a lo largo de la ejecución.

Mucha suerte con el proyecto y pon algunas foticos a lo largo de!

 

En otros municipios, para evitar la problemática de la definición de la rasante, se impone una altura máxima de la edificación, distinguiendo entre superficie construida edificabilidad, y ocupación de la vivienda. Por ejemplo la "rasante" en la vivienda de mis padres era "+120cms", por lo que el sótano tiene ventanas, no quedando a ras de aquella acera.

 

Aquí tenemos definidas:
altura máxima del edificio en su conjunto
número máximo de plantas
altura máxima que puede sobresalir el sótano respecto de la rasante (si sobresale más de un metro computa como si fuese una planta más)

 

El plan parcial donde yo curré aquellos años, campo de golf con parcelas, y donde no vendíamos suelo lo que se empaquetaba era la vivienda que podrías construir; el tema de la altura se definía en cota sobre nivel de mar, jjjj, 205m sobre el nivel del mar era la cota máxima que más me enamoraba en aquel Country Club.

La restricción en aquel club de campo era máxima, para evitar que alguien dominase.

 

Va a ser un post muy interesante ¡¡¡, Que fecha de finalizacion tienes aproximadamente .
Yo solo de aconsejo que te armes de paciencia , pero puede ser un proyecto muy bonito .

 

El ayuntamiento tarda de 2-4 meses en dar licencia de obra y la construcción nos han dicho que de 8-12 meses

 

La última gran obra, la vivienda de mis padres, se compró todo al por mayor, se le pidió al arquitecto calcular todos los ladrillos, y en vez de andar en el 'polvero' cada tres días para que trajeran 2 palets de ladrillo en una furgoneta, a nuestra obra llegaron 2 trailers (17000 ladrillos, quiero recordar) de otra provincia donde estaba el horno.



Y así con todo:
Ladrillos, de Jaén
Tejas, de Vélez Malaga
Cocina, de Lucena
Carpintería, de Castro del Río
Mármol, de Almería

La obra en San Pedro Alcántara (Marbella)

De lunes a viernes era para trabajar, y los sábados para 'comprar'.

 

Efectivamente yo tenia mirada una que pedian por la parcela unos 450mil e, pero solo podias construir una chalet unifamilar de 2 alturas (entiendo que 2 alturas son 2, y no 2 mas sotano + solarium en la parte de arriba aunque parte del techo sea inclinado) y podias construir como mucho 230m (que entiendo que no es por planta sino en total). Vamos una PM.

Ahora tengo miradas otras que piden un poco menos 360mil, pero el anuncio es una mierda y se contradicen, que si parecela 100% edficiable 1000m y luego mas abajo te ponen construible 1m. Las parcelas son urbanas y tienen ya agua alcantarillado punto de luz, vallado y entrada para vehiculos.

A veces pienso en llamar. A veces...

 

http://www.andalucia.org/es/destinos/provincias/malaga/municipios/san-pedro-de-alcantara/

 

Panda de catetos en la Junta, no es San Pedro de Alcántara, la propia Escritura de constitución de la finca agrícola del Marqués del Duero, se refiere claramente a la colonia como San Pedro Alcántara.

 

Yo llevo esperando más de 6 meses para que el Ayuntamiento (zona Norte Madrid) conceda la licencia de obras a la constructora. Menos mal que no tengo prisa...
Al menos la parcela ya es mia.

 

Puedes aprovechar el desnivel para el garaje.

Por cierto...las habitaciones si puede ser que den al sur

 

Ladrillo de 8, 300 ladrillos por palet
Trailer, 24 palets.
7.200 ladrillos por trailer...no vas desencaminado

 

Por aquí, o de 7 o de 10.

 

Esa es una alternativa, aprovechar para dejar el sótano debajo.

Porque dices lo de la orientación sur ?

 

Orientada al sur, tendrá sol de mañana y sol de tarde.