morfeus
Forista
- Registrado
- 20 Feb 2004
- Mensajes
- 808
- Reacciones
- 261
Los inversores del llamado "carry-trade" son los responsables de la repentina apreciacion del yen. Ahora mismo se estan decantando por el dolar estadounidense para llevar a cabo este tipo de especulacion, dejando de lado la divisa nipona. Asi pues, el valor de la moneda se esta ajustando conforme a la ley de la oferta y la demanda.
A mi tambien me toca solicitar la hipoteca el proximo año, pero por lo que comentais se esta poniendo feo para conseguir un HMD. Me interesaria mucho poder contratarla en yenes si prosigue la tendencia alcista, pero dada la incertidumbre economica mundial actual no se si sera muy arriesgado aventurarse en esta embajada. Siendo optimista, si consiguiera contratarla con un cambio en torno a los 100 yenes/euro, y en lo sucesivo se volveria a devaluar hasta los 170 con el tipo de interes + diferencial rondado el 2%, la hipoteca seria un autentico chollo. Pero como he dicho antes, sin saber la tendencia futura de esta divisa, ahora mismo resulta una opcion muy arriesgada.
A mi tambien me toca solicitar la hipoteca el proximo año, pero por lo que comentais se esta poniendo feo para conseguir un HMD. Me interesaria mucho poder contratarla en yenes si prosigue la tendencia alcista, pero dada la incertidumbre economica mundial actual no se si sera muy arriesgado aventurarse en esta embajada. Siendo optimista, si consiguiera contratarla con un cambio en torno a los 100 yenes/euro, y en lo sucesivo se volveria a devaluar hasta los 170 con el tipo de interes + diferencial rondado el 2%, la hipoteca seria un autentico chollo. Pero como he dicho antes, sin saber la tendencia futura de esta divisa, ahora mismo resulta una opcion muy arriesgada.
gilber
Forista Legendario
- Modelo
- X6/335i/cooperS
- Registrado
- 27 Dic 2003
- Mensajes
- 7.786
- Reacciones
- 454
SI SI para comprar en yenes está muy bien ahora mismo, pero lo que no se sabe es si volverá a subir, o seguirá bajando...o se estancará abajo...y entonces no es tan chollo.
de todas formas la cosa está muy dificil por que yo hace 3 meses fu´y no me pusieron ninguna pega para la multidivisa, y cuando he ido para hacer el papeleo para escriturar me dice el banco que en multidivisa no me lo conceden.....está dificil.
de todas formas la cosa está muy dificil por que yo hace 3 meses fu´y no me pusieron ninguna pega para la multidivisa, y cuando he ido para hacer el papeleo para escriturar me dice el banco que en multidivisa no me lo conceden.....está dificil.
morfeus
Forista
- Registrado
- 20 Feb 2004
- Mensajes
- 808
- Reacciones
- 261
gilber;6189396 dijo:
Ahi le has dado ;-)
O dicho de otra manera, amortizaran mucho mas capital anualmente. Lo que tengo curiosidad por saber es que tipo de sistema de amortizacion se utiliza en las HMD. Lo habitual en una hipoteca normal es el sistema frances, es decir, cuota capital creciente y cuota intereses decreciente desde el inicio.
L
little_homer
Invitado
gilber;6189396 dijo:
morfeus;6189485 dijo:
8-[8-[8-[8-[8-[8-[8-[8-[8-[8-[8-[
De verdad creeis eso? Habeis hecho algún número?
Un yen depreciado un 30 % respecto al 170 , quiere decir que se debe un 30 % más y eso decis que se se compensa por un diferencial de interéses que está alrededor del 3 %? Sabeis como afecta el augmento de principal respecto al calculo de los intereses. A ver entiendo que que alguno de los calculos puedan parecer complicados , pero la verdad que al ponerse uno una soga en el cuello que esl o que haces en una hipoteca debería vigilar un poco con lo que hace.
Una HMD en yenes en este momento es poco más que un suicido financiero , si no sabes torear manolete, porque te metes?
En fin Díos reparta suerte porque si reparte justicia.....
PD: Siento se estoy siendo muy duro pero creo que si estais evaluando una multidivisas con las premisas que se leen aqui , alguien deberia haceros el favor de daros caña, no me odieis mucho.
- Registrado
- 26 Ago 2008
- Mensajes
- 5.984
- Reacciones
- 2
little_homer;6189646 dijo:
Yo es que me perdí hace rato en este hilo.... pero me parece que confirma lo de la visión cortoplacista cuando la gente hace los números.
A ver. En una hipoteca a tipo variable multi-divisa, el problema es que añades la incertidumbre del tipo de cambio futuro a la del tipo de interés. No es cuestión de si te va a salir más barato, es cuestión de si te atreves (y tu economía te lo permite) a arriesgarte a que se salga mucho más caro por intentar conseguir que te salga mucho más barato. A algunos les saldrá bien la jugada. A otros lo contrario.
Saber las tendencias de los tipos de interés de referencia hipotecaria en el corto y medio plazo (hasta uno o, a lo sumo, dos años), es hasta cierto punto razonable. Saber la de los tipos de cambio a tres meses es una odisea. Hablar de 20 años que es, como mínimo, lo que dura una hipoteca, pura fantasía.
Así que si no te cubres con un seguro de cambio u otro instrumento parecido, la leche puede ser de consideración,... o puedes ganar una pasta gansa. Pero, ojo, estos instrumentos de cobertura no te los negocian a cualquier plazo, así que a 20 años tomarás riesgo si o si.
Por otro lado, la alternativa de cambiar de divisa no es barato, de modo que solo conviene cuando se tienen muy claras que las ventajas observadas van a ser estables durante un tiempo razonble. Y eso no es nada fácil de anticipar.
En fin. Para muchos la hipoteca es la inversión mayor y a más largo plazo que van a hacer en su vida. Si la hipoteca supone dedicar una parte respetable de sus ingresos, la mejor recomendación que se les puede hacer es que lo piensen 100 veces antes de embarcarse en algo que les puede amargar la vida.
sykboy
Forista
- Registrado
- 17 Mar 2004
- Mensajes
- 1.054
- Reacciones
- 839
little_homer;6189646 dijo:
También es cierto que esta situación ( que no se sabe lo que puede durar) puede ser pasajera o estacionaria si lo supiéramos todos seriamos ricos, pero de hay a decir que es un suicidio hoy esta a 122 pero porque no dentro de un año a 150 y no te digo nada en 20 años de hipoteca, incluso puedo estar muerto (Dios no lo quiera)
morfeus
Forista
- Registrado
- 20 Feb 2004
- Mensajes
- 808
- Reacciones
- 261
little_homer;6189646 dijo:
Primeramente little, yo aun no he contratado ninguna HMD en yenes, y de hacerlo seria el proximo año, previo analisis minucioso de viabilidad en toda su extension. Mis argumentos no se fundamentan precisamente en la informacion de este hilo, llevo tiempo leyendo en foros y blogs especializados en este tema y se de lo que hablo.
Por supuesto que hay que hacer un monton de numeros en una HMD, y que ello supone una dedicacion especial, ya que en una hipoteca convencional lo unico que toca, es rezar para que el euribor no nos suba en la proxima revision. Como bien sabras, en una HMD juegas con dos variables que son el tipo de cambio de moneda y el tipo de interes (libor), y que de lo que se trata es de conseguir las mejores condiciones iniciales a la hora de contratar, como son el diferencial, comision de cambio y fixing (comision encubierta), libor a 3, 6 o 12 meses, comisiones de apertura, cancelacion parcial y total, etc. Son gastos fijos que van a tener una repercusion importante en la cuota mensual que le debamos pagar al banco, es decir, el dinero que nos van a robar descaradamente si o si todos los meses, y que no tienen caracter variable ni posibilidad de negociacion posterior.
Una vez atado todo esto, nos quedamos solo con las variables de riesgo que hemos comentado, cuyo mayor riesgo es que ambas suban al mismo tiempo, lo que supondria endeudarse hasta las cejas. Mi punto de enfoque de cara a ver el ahorro de una HMD frente a una hipoteca convencional, es ver cuanto le voy a tener que pagar al banco al final de la vida de la misma. Para ello hay que plantear escenarios con los valores extremos que podria alcanzar la divisa que contratemos a un libor intermedio + diferencial. Si en el peor de los casos, la deuda final es inferior a lo que tendria que pagar con el euribor, entonces si que saldria rentable contratar la HMD. Adicionalmente, si el libor se mantiene bajo y mas o menos lineal, sale doblemente rentable porque se amortiza muchisimo mas principal desde el comienzo.
Me explico como el culo, pero espero que haya podido coger la idea
Con este simulador tal vez se vea mas claro
SIMULADOR HIPOTECA MULTIDIVISA
- Registrado
- 26 Ago 2008
- Mensajes
- 5.984
- Reacciones
- 2
morfeus;6190476 dijo:Primeramente little, yo aun no he contratado ninguna HMD en yenes, y de hacerlo seria el proximo año, previo analisis minucioso de viabilidad en toda su extension. Mis argumentos no se fundamentan precisamente en la informacion de este hilo, llevo tiempo leyendo en foros y blogs especializados en este tema y se de lo que hablo.
Por supuesto que hay que hacer un monton de numeros en una HMD, y que ello supone una dedicacion especial, ya que en una hipoteca convencional lo unico que toca, es rezar para que el euribor no nos suba en la proxima revision. Como bien sabras, en una HMD juegas con dos variables que son el tipo de cambio de moneda y el tipo de interes (libor), y que de lo que se trata es de conseguir las mejores condiciones iniciales a la hora de contratar, como son el diferencial, comision de cambio y fixing (comision encubierta), libor a 3, 6 o 12 meses, comisiones de apertura, cancelacion parcial y total, etc. Son gastos fijos que van a tener una repercusion importante en la cuota mensual que le debamos pagar al banco, es decir, el dinero que nos van a robar descaradamente si o si todos los meses, y que no tienen caracter variable ni posibilidad de negociacion posterior.
Una vez atado todo esto, nos quedamos solo con las variables de riesgo que hemos comentado, cuyo mayor riesgo es que ambas suban al mismo tiempo, lo que supondria endeudarse hasta las cejas. Mi punto de enfoque de cara a ver el ahorro de una HMD frente a una hipoteca convencional, es ver cuanto le voy a tener que pagar al banco al final de la vida de la misma. Para ello hay que plantear escenarios con los valores extremos que podria alcanzar la divisa que contratemos a un libor intermedio + diferencial. Si en el peor de los casos, la deuda final es inferior a lo que tendria que pagar con el euribor, entonces si que saldria rentable contratar la HMD. Adicionalmente, si el libor se mantiene bajo y mas o menos lineal, sale doblemente rentable porque se amortiza muchisimo mas principal desde el comienzo.
Me explico como el culo, pero espero que haya podido coger la idea
Con este simulador tal vez se vea mas claro
SIMULADOR HIPOTECA MULTIDIVISA
Te explicas perfectamente. Solo un matiz a lo que apuntas. No te quedes sólo con el valor acumulado de lo que pagarás al banco. Valora también el efecto puntual de los picos extremos que has mencionado (por ejemplo, un año seguido de las peores condiciones). Si puedes hacerles frente sin grandes problemas, entonces adelante. ;-)
aplinor
Forista
- Modelo
- e46 320d compct
- Registrado
- 9 Feb 2007
- Mensajes
- 2.329
- Reacciones
- 689
morfeus;6190476 dijo:Primeramente little, yo aun no he contratado ninguna HMD en yenes, y de hacerlo seria el proximo año, previo analisis minucioso de viabilidad en toda su extension. Mis argumentos no se fundamentan precisamente en la informacion de este hilo, llevo tiempo leyendo en foros y blogs especializados en este tema y se de lo que hablo.
Por supuesto que hay que hacer un monton de numeros en una HMD, y que ello supone una dedicacion especial, ya que en una hipoteca convencional lo unico que toca, es rezar para que el euribor no nos suba en la proxima revision. Como bien sabras, en una HMD juegas con dos variables que son el tipo de cambio de moneda y el tipo de interes (libor), y que de lo que se trata es de conseguir las mejores condiciones iniciales a la hora de contratar, como son el diferencial, comision de cambio y fixing (comision encubierta), libor a 3, 6 o 12 meses, comisiones de apertura, cancelacion parcial y total, etc. Son gastos fijos que van a tener una repercusion importante en la cuota mensual que le debamos pagar al banco, es decir, el dinero que nos van a robar descaradamente si o si todos los meses, y que no tienen caracter variable ni posibilidad de negociacion posterior.
Una vez atado todo esto, nos quedamos solo con las variables de riesgo que hemos comentado, cuyo mayor riesgo es que ambas suban al mismo tiempo, lo que supondria endeudarse hasta las cejas. Mi punto de enfoque de cara a ver el ahorro de una HMD frente a una hipoteca convencional, es ver cuanto le voy a tener que pagar al banco al final de la vida de la misma. Para ello hay que plantear escenarios con los valores extremos que podria alcanzar la divisa que contratemos a un libor intermedio + diferencial. Si en el peor de los casos, la deuda final es inferior a lo que tendria que pagar con el euribor, entonces si que saldria rentable contratar la HMD. Adicionalmente, si el libor se mantiene bajo y mas o menos lineal, sale doblemente rentable porque se amortiza muchisimo mas principal desde el comienzo.
Me explico como el culo, pero espero que haya podido coger la idea
Con este simulador tal vez se vea mas claro
SIMULADOR HIPOTECA MULTIDIVISA
Little hace bien en advertir, porque en tu caso se ve que estas muy informado y que es posible que controles bien el riesgo que supone una multidivisa. Pero luego hay mucha gente que está menos puesta. Gente a la que, como es lógico, le atrae un menor coste hipotecario, y que puede verse tentada a meterse en este tipo de operación financiera no hecha para todos los estómagos.
Es un poco como lo de la estafa de los sellos: ¿cuanta gente metería ahí ahorros en base a lo que le contaron o le vendieron (en base al boca a boca), sin ser del todo consciente del riesgo que corría (en este caso, un riesgo de solvencia)?.
A mi me pasó algo así con la bolsa: me dejé llevar por las recomendaciones de un 'escaso de escrúpulos' director de sucursal, que me empujó a meterme en exceso en tecnológicas, no hice por mi lado los deberes (estudiarme bien el tema) y claro, luego llegó el reventón de la burbuja tecnológica y ahí me encontré pillado. Hoy miro la evolución de algunos valores en los que me metí, y cuando veo la zona de precio en la que estaban cuando entré, y lo que es su precio lógico antes y después de la burbuja, se me revuelven las tripas.
morfeus
Forista
- Registrado
- 20 Feb 2004
- Mensajes
- 808
- Reacciones
- 261
SieGHe;6190593 dijo:
En mi caso concreto, teniendo en cuenta que el importe que solicitare no sera superior a los 110.000€, y segun mis calculos mas pesimistas, creo que podre afrontar sin problemas las cuotas siempre y cuando el libor yen no se dispare. Por lo que he leido, hasta cierto punto conviene mantenerse en la divisa inicial si vienen mal dadas, ya que si haces varios cambios de divisa todo el ahorro conseguido podria verse absorbido por las comisiones de cambio del principal residual.
Mi intencion es crearme un excel para hacer comparativas reales mes a mes del ahorro o perdidas de una hipoteca con respecto a la otra, para poder llevar un seguimiento fiable y reaccionar a tiempo si fuera preciso.
aplinor;6190773 dijo:
Yo hace años me vi en una situacion similar con cierta gentuza que me convencio para contratar un "unit link" (seguro de vida asociado a paquetes de acciones de riesgo fijo y variables). Elegi un combinado mas bien arriesgado y me prometieron asesoramiento para realizar eventuales cambios con antelacion ante posibles bajadas importantes en los paquetes de mas riesgo. Sucedio lo del 11-S, las acciones se desplomaron y ni se preocuparon de llamarme. Intente aguantar por si podria recuperar parte de lo perdido, pero na de na. Al final me aburri, rescate el dinero restante, previa penalizacion por hacerlo antes del vencimiento, y desde entonces dije me dije nunca mais a regalar dinero a delicuentes sin escrupulos de este tipo.
L
little_homer
Invitado
Morfeus ,no voy a entrar en si sabes mucho de multidivisas o no , primero porque mi comentario no iba personalizado a nadie y segundo porque no voy iniciar una serie de réplicas y contraréplicas a ver quien la tiene más larga mi comentario va en general y me reafirmo y el 90 % de la gente que firma una HMD no tiene ni idea de lo que está haciendo y del 10 % solo hay un 1% que sepa realmente lo que hace.
Haciendo una HMD amplias el juego univariable de una hipoteca normal, a tres el interés de la moneda en la que se perciben los ingresos , el interés de la moneda destino y el par de cambio de moneda dando lugar a infinitas combinaciónes en ese espació intedimensional , y NADIE y cuando digo NADIE es NADIE puede saber cual será la combinación mejor en un plazo de largo como es una hipoteca, con lo cual acertar es puro azar , te apetece jugar 200,000 euros , bien hazlo ,pero al menos en el casino las niñas van vestidas más monas.
Lo que si que se SEGURO es :
- Hacer una HMD sin saber cubrirse en el forex intradiario no es bueno.
- Para hacer una multidivisa es necesario que tu moneda destino este en tendencia apreciativa (vaya valiendo más) , que haya girando de una tendencia depreciativa hace poco (este en mínimos) y que haya roto su soporte mayor más cercano (confimando la tendencia) , en estos momento el par EURJPY esta en tendencia descendente (el yen se aprecia ) para hacer un HMD haría falta que tocase mínimo y luego girase la tendencia , entonces sería un buen momento para hacer la operación ( y aún así se deberia entonces analizar la situación)
- Los cuentas ,al estilo si aun bajase más de X me saldría a cuenta , este tipo de cuentas no sirven para NADA porque o bien tienes una bola de cristal o son puro papel mojado , recuerda que cuando oscila el par suele oscilar también los intereses ,seguro que te saldría a cuenta con un yen a 90 y un euribor a al 2? , seguro? Si quieres hacer cuentas de una HMD para empezar lo que se tiene que buscar es el coste de las coberturas , que además se deben manejar diariamente en el mercado ,porque si buscas la cobertura global te saldra más cara que hacer la hipoteca en la moneda inicial (porque los bancos SI saben jugar con la incertidumbre y si quieres cobertura la quieren cobrar cara)
Por último solo dos apuntes , aqui en el foro corre gente que gane decenas de miles de euros en el forex (mercado de intercambio de divisisas) cada mes especulado en él y ellos a diferéncia de muchos "economistas de barra de bar" ahora no harían una hmd.
Ahhh se me olvidava el otro apunte, esta misma discusión la hemos tenido en el foro otras veces y como es natural no nos quisieron escuchar, bien algunos de los que no nos quisieron escuchar ya pringan miles de euros (por desgracia :cry: , porque evidentemente no me alegro de los problemas de nadie)
Haciendo una HMD amplias el juego univariable de una hipoteca normal, a tres el interés de la moneda en la que se perciben los ingresos , el interés de la moneda destino y el par de cambio de moneda dando lugar a infinitas combinaciónes en ese espació intedimensional , y NADIE y cuando digo NADIE es NADIE puede saber cual será la combinación mejor en un plazo de largo como es una hipoteca, con lo cual acertar es puro azar , te apetece jugar 200,000 euros , bien hazlo ,pero al menos en el casino las niñas van vestidas más monas.
Lo que si que se SEGURO es :
- Hacer una HMD sin saber cubrirse en el forex intradiario no es bueno.
- Para hacer una multidivisa es necesario que tu moneda destino este en tendencia apreciativa (vaya valiendo más) , que haya girando de una tendencia depreciativa hace poco (este en mínimos) y que haya roto su soporte mayor más cercano (confimando la tendencia) , en estos momento el par EURJPY esta en tendencia descendente (el yen se aprecia ) para hacer un HMD haría falta que tocase mínimo y luego girase la tendencia , entonces sería un buen momento para hacer la operación ( y aún así se deberia entonces analizar la situación)
- Los cuentas ,al estilo si aun bajase más de X me saldría a cuenta , este tipo de cuentas no sirven para NADA porque o bien tienes una bola de cristal o son puro papel mojado , recuerda que cuando oscila el par suele oscilar también los intereses ,seguro que te saldría a cuenta con un yen a 90 y un euribor a al 2? , seguro? Si quieres hacer cuentas de una HMD para empezar lo que se tiene que buscar es el coste de las coberturas , que además se deben manejar diariamente en el mercado ,porque si buscas la cobertura global te saldra más cara que hacer la hipoteca en la moneda inicial (porque los bancos SI saben jugar con la incertidumbre y si quieres cobertura la quieren cobrar cara)
Por último solo dos apuntes , aqui en el foro corre gente que gane decenas de miles de euros en el forex (mercado de intercambio de divisisas) cada mes especulado en él y ellos a diferéncia de muchos "economistas de barra de bar" ahora no harían una hmd.
Ahhh se me olvidava el otro apunte, esta misma discusión la hemos tenido en el foro otras veces y como es natural no nos quisieron escuchar, bien algunos de los que no nos quisieron escuchar ya pringan miles de euros (por desgracia :cry: , porque evidentemente no me alegro de los problemas de nadie)
- Registrado
- 26 Ago 2008
- Mensajes
- 5.984
- Reacciones
- 2
little_homer;6191137 dijo:
Joer, little, que duro te has puesto. Respira hombre. 8-[
Aunque debo ser uno de los "economistas de barra de bar" que mencionas
, mi consejo es el mismo que el tuyo. Sacar dinero negociando con tipos de cambio y de interés es de expertos y siempre en plazos muy cortos. A largo plazo, como no seas del gremio de Rappel (sector "legal") ni flowers.Si tu hipoteca puede llegar a condicionar tu vida, no te metas en honduras. Piensa que nadie da duros a cuatro pesetas. Y los bancarios de los banqueros, menos. =;
L
little_homer
Invitado
SieGHe;6191313 dijo:Joer, little, que duro te has puesto. Respira hombre. 8-[
Aunque debo ser uno de los "economistas de barra de bar" que mencionas
Si tu hipoteca puede llegar a condicionar tu vida, no te metas en honduras. Piensa que nadie da duros a cuatro pesetas. Y los bancarios de los banqueros, menos. =;
Duro? los mercados són duros , yo estoy siendo de terciopelo
Sabes que no eres de los de barra de barra , no me seas modesto ahora que no te pega
- Registrado
- 26 Ago 2008
- Mensajes
- 5.984
- Reacciones
- 2
little_homer;6191328 dijo:Duro? los mercados són duros , yo estoy siendo de terciopelo
Sabes que no eres de los de barra de barra , no me seas modesto ahora que no te pega
A quién se lo vas a contar.... me recuerda al chiste de aquel pánfilo al que le dicen aquello de "dinero llama a dinero", y no se le ocurre otra cosa que sacar un billete, meterlo por la ventanilla de un banco, y agitarlo encima de una pila de billetes.... hasta que se le cae y lo pierde entre los otros.
Efectivamente, "dinero llama a dinero", pero no le contaron en que sentido.....
erchechuuu
Forista Legendario
- Registrado
- 3 Jun 2005
- Mensajes
- 12.756
- Reacciones
- 3.314
os dejo un link de un informe que hemos realizado que explica como funciona la hipoteca multidivisa.... muy interesante: (espero que os guste)
toda la verdad sobre la hipoteca multidivisa
Un saludo.
toda la verdad sobre la hipoteca multidivisa
Un saludo.
L
little_homer
Invitado
Buen link sin duda , clarito clarito. Espero que evite que alguien se ponga la soga al cuello.
ola yo lo estuve mirando,tengo un compañero k lo hizo hace 2 años y d monento esta contento ya k paga mucho menos,como dije lo tuve mirando y consulte con una prima k tengo k es directora d banesto y m aconsejo k no lo hiciera,k era una operacion arriesgada y k a largo plazo a lo peor el yen variaba y m daban una leche k m hundian,tu veras.consultalo y miralo con lupa socio.un saludo desde leon