Off Topic Duda con compra de inmueble (2 casas juntas).

Tengo la oportunidad de comprar un inmueble para invertir. Pero me surgen dudas legales. A ver si me podeis echar una mano.


La casa en principio eran 2 casas. El anterior propietario compro 2 pisos contiguos de portales diferentes y los ha unido para hacer una unica casa grande.


La idea es comprar el piso, volver a hacerlo 2, tirando y levantando muros para dejarlos como estaban "de serie" y venderlos por separado.


Aun ni he hablado ni he llamado al particular, que por como tiene puesto el anuncio ya os adelanto que es un "espabilao" con todo lo que eso significa......


Las dudas que me surgen son las siguientes:

-Si el tio lo hubiese hecho bien, como tendrian que estar las escrituras de la casa? Salir que tiene 2 cosas y las ha unido. Salir que son 2 casas y punto, o salir que es una casa unicamente?

-En caso de que salga como una unica casa, cual es el coste en papeles de volver a hacerlas 2 inmuebles independientes? Es mucho jaleo?



-En caso de ser posible y no ser una locura, a la hora de vender ambas casas entiendo que hacienda se va a querer llevar su parte. He leido, pero tampoco me queda muy claro, que si compras tu primera vivienda y la vendes, comprado en ese mismo ejercicio otra casa (1º vivendia) no te lo tienen en cuenta como ganancia esa plusvalia, es asi?


La idea es comprar la casa, meterle 40k en hacerla 2 viviendas otra vez, y venderlas a un precio ligeramente por debajo del de mercado para quitarmelas rapido de encima. La ganancia rondaria entre los 80-120k bruto a lo que habria que restar los intereses de liquidar la hipoteca adquirida de la compra de ese inmueble.

El neto resultante lo daria para la entrada de la casa que si me quiero comprar sin descapitalizarme ni un euro.


Alguien sabe de estos temas?


Saludos

Ahí veo 2 viviendas, 2 escrituras, y 2 pagos a la comunidad, mientras reformas y vendes.

Por lo que tendrías 1 primera vivienda y una segunda a efectos de plusvalía e impuestos. Descompensando la balanza hacia la habitual, no sé si me entiendes, aportar gastos todos, a la hora de rehabilitar, a la primera.

La vivienda se considera "habitual" a partir del 3er año, a no ser que tengas justificación para su venta (p ej traslado laboral)

Gavira dijo:

Ahí veo 2 viviendas, 2 escrituras, y 2 pagos a la comunidad, mientras reformas y vendes.

Por lo que tendrías 1 primera vivienda y una segunda a efectos de plusvalía e impuestos. Descompensando la balanza hacia la habitual, no sé si me entiendes, aportar gastos todos, a la hora de rehabilitar, a la primera.

La vivienda se considera "habitual" a partir del 3er año, a no ser que tengas justificación para su venta (p ej traslado laboral)

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Y no se te olvide empadronarte en tu vivienda habitual y recibir allí recibos de luz y agua y tu teléfono móvil, entre otros. Cartas del banco.

Cosas de la vivienda habitual, los de hacienda, y el carrito de los helados. Para demostrar que está "habitada", de manera continuada al menos 12 meses.

https://www.agenciatributaria.es/AE...l/9_1_1_2__Concepto_de_vivienda_habitual.html

Las dos viviendas tendrán dos referencias catastrales diferentes por mucho que las haya unido.
Creo que en la web del catastro se puede consultar.

Lo que no entiendo es como pudiendo obtener un beneficio de entre 80/120 mil no lo hace el propietario? O algún experto en esto de las reformas que se dedican a ello, comprar barato, reformar y vender obteniendo un beneficio.

Del resto creo que serán dos viviendas independientes, unirlas legalmente es un jaleo y mucho dinero.

De lo que tienes que pagar impuestos es del beneficio entre compra sumando gastos y venta, si compras por 1.000 y vendes por 1.500 tienes que pagar los impuestos que correspondan de 500€.

RED VELVET dijo:

Las dos viviendas tendrán dos referencias catastrales diferentes por mucho que las haya unido.
Creo que en la web del catastro se puede consultar.

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Si, con la dirección se puede ver.

Gavira dijo:

Ahí veo 2 viviendas, 2 escrituras, y 2 pagos a la comunidad, mientras reformas y vendes.

Por lo que tendrías 1 primera vivienda y una segunda a efectos de plusvalía e impuestos. Descompensando la balanza hacia la habitual, no sé si me entiendes, aportar gastos todos, a la hora de rehabilitar, a la primera.

La vivienda se considera "habitual" a partir del 3er año, a no ser que tengas justificación para su venta (p ej traslado laboral)

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Estoy de acuerdo.

Yo dudo mucho que si las ha unido lo haya hecho legalmente.
Primero porque estamos en España, segundo porque es un jaleo unir fontanería partiendo de una caldera para "x" litros siendo luego "x2", y lo mismo con la electricidad.
Ojo con querer hacerse de oro con el ladrillo, si no lo han hecho ya con la de espabilaos que hay en ese mundillo por algo será.Las gangas quedan entre familia o amigos.

Si es un "espabilado" las probabilidad de que las haya unido en "papeles" tiende a cero. Con lo que aunque una de ellas no podrá ser vivienda habitual.

En cualquier caso, haciendo como dices, a la hora de la venta ibas a vender 2 casas sí o sí.

Y la plusvalía no sé si varía según CCAA, pero yo tuve que esperar a hacer los 3 años para vender el piso anterior para no tener que pagar la plusvalía.

adri_gallego dijo:

Yo dudo mucho que si las ha unido lo haya hecho legalmente.
Primero porque estamos en España, segundo porque es un jaleo unir fontanería partiendo de una caldera para "x" litros siendo luego "x2", y lo mismo con la electricidad.
Ojo con querer hacerse de oro con el ladrillo, si no lo han hecho ya con la de espabilaos que hay en ese mundillo por algo será.Las gangas quedan entre familia o amigos.

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Opino lo mismo.

Lo primero es saber cómo están unidas.

Si son dos viviendas (lo más probable) multiplica todo x2.

Es decir, cada vivienda tendrá su precio y conllevará sus gastos (escrituras, tasación... lo que viene a ser aproximadamente un 10% del coste).

Luego gastos de mantenimiento el doble, 2 seguros, 2 Ibi, 2 comunidades, 2 mínimos de cada suministro (luz, gas y agua si no va incluida en la comunidad.)

A la hora de reformar, 2 licencias de obra.

Como ves no es más sencillo porque el las tenga unidas.

Hazte bien las cuentas que a veces nos cegamos con la ganancia y cuando te quieres dar cuenta no es tanto como parece.

Un piso no se vende al precio que se quiere ni en el momento que se quiere, puede llevar meses la operación.

Si de verdad fuera fácil y rápido ganar esos 80-120 k € todos nos dedicaríamos a eso.

Estoy con la tendencia mayoritaria del hilo. Si fuese fácil, se lo hacía el actual propietario.

Yo de mi época de trabajo me he encontrado esa situación pero en el mismo edificio, no en portales contiguos. Es emocionante ponerte a embargar a un "listo" que tiene dos pisos ..... que luego resultan ser uno y no poder tomar posesión porque una de las dos hipotecas y comunidades de propietarios están "vivas". Lo que viene a ser hipoteca con bicho.

A ver, por resumir un poco, te vas a encontrar dos fincas registrales independientes, pide la nota simple al registro de la propiedad que corresponda con el DNI del vendedor mismo. Verifica que estén "limpias" respecto a bancos y COMUNIDADES. Este tipo de propietarios se suele acomodar en "cómo tengo un piso, pago por un piso .... y no por la cuota de participación". Verifica cuestión de permisos para segregar la vivienda de una a dos en la concejalía correspondiente, que los vecinos en cuanto oyen un mazazo suelen llamar a los municipales que suelen, a su vez, encular al mandatario de la maza.

Y poco más.

Tal y como planteas la consulta intuyo que no has visto aún la casa físicamente y, de ser así, desconoces las modificaciones de distribución que ha realizado el actual propietario. Te comento esto porque se puede dar el caso de que, al realizarse la obra de unión de ambas viviendas y hacer la redistribución de la misma, se hayan suprimido "servicios" en una de las dos (por ejemplo cocina o baños) que al hacer la segregación te tocará rehabilitar con el consiguiente coste (y no bajo) que ello conllevaría.

Por el contrario podría ser que las viviendas en origen fueran simétricas (eso podría explicar comprase en portales distintos y no en el mismo) con lo que todo sería mucho más fácil a la hora de separar, ya que valdría con volver a levantar tabiques y separar los posibles suministros que se hubieran podido unificar en su día. Este caso lo conozco bien porque mis padres fue la opción que tomaron. Se juntaron en poco más de 3 años conmigo y mis dos hermanos y la casa no daba para más. Por suerte en esa misma época el vecino del piso contiguo se marchó y tuvieron la opción de quedarse con él y unirlo a la que ya era nuestra vivienda. La obra en este caso fue bastante sencilla por la simetría de ambos pisos.

Si finalmente tiras para adelante con ello, yo intentaría hacer la visita acompañado por un arquitecto de confianza, para que te pueda asesorar de forma más específica sobre los posibles problemas que te puedas encontrar a la hora de separar los pisos y sobre todo ver si, cuando se hizo la unión de ambos, se pidieron las licencias oportunas y se hizo bajo la supervisión de un profesional. No sería de extrañar que siendo portales distintos, la separación de ambos pisos no consistiera en un simple tabique y te puedas encontrar con un muro de carga, junta de dilatación o cámara de aislamiento. Ejemplos en Madrid hay unos cuantos que por no respetar este tipo de elementos a la hora de una reforma o rehabilitación, se han causado daños muy graves a la estructura.

Para hacerlo legalmente tiene que poner de acuerdo a las 2 comunidades, y como deasn dos portales algo grandes es algo realmente difícil.

albvalper dijo:

Tal y como planteas la consulta intuyo que no has visto aún la casa físicamente y, de ser así, desconoces las modificaciones de distribución que ha realizado el actual propietario. Te comento esto porque se puede dar el caso de que, al realizarse la obra de unión de ambas viviendas y hacer la redistribución de la misma, se hayan suprimido "servicios" en una de las dos (por ejemplo cocina o baños) que al hacer la segregación te tocará rehabilitar con el consiguiente coste (y no bajo) que ello conllevaría.

Por el contrario podría ser que las viviendas en origen fueran simétricas (eso podría explicar comprase en portales distintos y no en el mismo) con lo que todo sería mucho más fácil a la hora de separar, ya que valdría con volver a levantar tabiques y separar los posibles suministros que se hubieran podido unificar en su día. Este caso lo conozco bien porque mis padres fue la opción que tomaron. Se juntaron en poco más de 3 años conmigo y mis dos hermanos y la casa no daba para más. Por suerte en esa misma época el vecino del piso contiguo se marchó y tuvieron la opción de quedarse con él y unirlo a la que ya era nuestra vivienda. La obra en este caso fue bastante sencilla por la simetría de ambos pisos.

Si finalmente tiras para adelante con ello, yo intentaría hacer la visita acompañado por un arquitecto de confianza, para que te pueda asesorar de forma más específica sobre los posibles problemas que te puedas encontrar a la hora de separar los pisos y sobre todo ver si, cuando se hizo la unión de ambos, se pidieron las licencias oportunas y se hizo bajo la supervisión de un profesional. No sería de extrañar que siendo portales distintos, la separación de ambos pisos no consistiera en un simple tabique y te puedas encontrar con un muro de carga, junta de dilatación o cámara de aislamiento. Ejemplos en Madrid hay unos cuantos que por no respetar este tipo de elementos a la hora de una reforma o rehabilitación, se han causado daños muy graves a la estructura.

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Totalmente de acuerdo.
Si es así, ya no sería una buena inversión.

@alex dijo:

Para hacerlo legalmente tiene que poner de acuerdo a las 2 comunidades, y como deasn dos portales algo grandes es algo realmente difícil.

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Eso es otra, que como la unión de las dos viviendas esté bien hecha, lo que puede incluir modificaciones en las comunidades de propietarios .... y ahora requiera el permiso de las dos ..... directamente para vomitar la situación.

Y volvemos a A. Si fuese fácil lo hacía el vendedor y se llevaba él la pasta y beneficio.

Bueno, con la nueva info que me habeis dado ya no sale tan rentable.

No habia tenido en cuenta que al ser 2 viviendas, una si puede ser la habitual, pero la otra no. Y ya tendria que andar haciendo "cosas raras".
Por que claro, de ser asi, que es totalmente logico, la unica manera de palmar una barbaridad de diero regalado al estado, es mirar el catastro, ver como estan, y si efectivamente siguen siendo 2 casas, comprar una yo y otra "mi novia" (a su nombre pero la pasta la pongo yo), asi cada uno tendria su primera vivienda a efectos de venderla y comprar el proximo año una casa a nombre de los 2.

Porque si no de entre 80 y 120mil e, se van a convertir mas bien en 45-70mil e......que es dinero, pero no lo que pensaba y no se si compensa el quebradero de cabeza.

La casa no la he visto mas que en fotos pero se como son por dentro porque compañeros del cole vivan alli (en esa comunidad)
Cada una tiene su baño y estan el mismo sitio, lo unico que en una de las casas la cocina la han convertido en un cuarto (y no se que habran hecho con los desagues ahi).

Por tener tiene hasta 2 puertas, cada una de una casa.

No creo que haga nada


Gracias de todos modos por la info, me ha sido de mucha ayuda

Ibi-TDI dijo:

Bueno, con la nueva info que me habeis dado ya no sale tan rentable.

No habia tenido en cuenta que al ser 2 viviendas, una si puede ser la habitual, pero la otra no. Y ya tendria que andar haciendo "cosas raras".
Por que claro, de ser asi, que es totalmente logico, la unica manera de palmar una barbaridad de diero regalado al estado, es mirar el catastro, ver como estan, y si efectivamente siguen siendo 2 casas, comprar una yo y otra "mi novia" (a su nombre pero la pasta la pongo yo), asi cada uno tendria su primera vivienda a efectos de venderla y comprar el proximo año una casa a nombre de los 2.

Porque si no de entre 80 y 120mil e, se van a convertir mas bien en 45-70mil e......que es dinero, pero no lo que pensaba y no se si compensa el quebradero de cabeza.

La casa no la he visto mas que en fotos pero se como son por dentro porque compañeros del cole vivan alli (en esa comunidad)
Cada una tiene su baño y estan el mismo sitio, lo unico que en una de las casas la cocina la han convertido en un cuarto (y no se que habran hecho con los desagues ahi).

Por tener tiene hasta 2 puertas, cada una de una casa.

No creo que haga nada


Gracias de todos modos por la info, me ha sido de mucha ayuda

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Independientemente de que fueran una vivienda o dos y que una de ellas figurase como tu primera vivienda, el palo de Hacienda te lo ibas a llevar igual. Para que ellos consideren que es vivienda habitual y por tanto no pagues impuestos por el beneficio obtenido de su venta, tiene que estar en tu poder un mínimo de tres años desde la fecha de la compra a la fecha de la venta y que el beneficio obtenido se reinvierta en otra vivienda habitual en un plazo no superior a 24 meses desde la fecha de la venta del inmueble. Si en tu caso como comentas, ambas operaciones se iban a realizar en un plazo inferior a esos tres años, Hacienda no le va a dar la consideración de vivienda habitual y vas a tener que pagar el % que corresponda del beneficio obtenido.

En muchas ocasiones se confunde primera vivienda o única vivienda con vivienda habitual, y para Hacienda son conceptos totalmente distintos. Puedes tener una vivienda en propiedad, pero si no resides de forma permanente y demostrable en ella durante al menos tres años Hacienda te va a decir que verdes las han segado cuando les pidas la exención por reinversión. Y de sobra sabes en tu caso que cuando se ponen a buscar acaban sacando.

Para lo que te propones, desde luego casi mejor que las haya unido porque él lo vale. Porque si tiene licencia de agregación y el resto de papeleo (referencia catastral única, etc...) te toca deshacerlo todo: segregar, inscribir ambas fioncas separadamente de nuevo, etc...

Ibi-TDI dijo:

Bueno, con la nueva info que me habeis dado ya no sale tan rentable.

No habia tenido en cuenta que al ser 2 viviendas, una si puede ser la habitual, pero la otra no. Y ya tendria que andar haciendo "cosas raras".
Por que claro, de ser asi, que es totalmente logico, la unica manera de palmar una barbaridad de diero regalado al estado, es mirar el catastro, ver como estan, y si efectivamente siguen siendo 2 casas, comprar una yo y otra "mi novia" (a su nombre pero la pasta la pongo yo), asi cada uno tendria su primera vivienda a efectos de venderla y comprar el proximo año una casa a nombre de los 2.

Porque si no de entre 80 y 120mil e, se van a convertir mas bien en 45-70mil e......que es dinero, pero no lo que pensaba y no se si compensa el quebradero de cabeza.

La casa no la he visto mas que en fotos pero se como son por dentro porque compañeros del cole vivan alli (en esa comunidad)
Cada una tiene su baño y estan el mismo sitio, lo unico que en una de las casas la cocina la han convertido en un cuarto (y no se que habran hecho con los desagues ahi).

Por tener tiene hasta 2 puertas, cada una de una casa.

No creo que haga nada


Gracias de todos modos por la info, me ha sido de mucha ayuda

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Cuidado con lo que te destaco en negrita.

Si la pasta la pones tú, o hacéis un contrato de préstamo entre particulares al 0% de interés (rellenado un formulario para hacienda y presentándolo en la Comunidad de Madrid o lo pueden considerar donación.

La donación lleva un 34% de impuestos del total.

Si es préstamo entre particulares hay que poner interés del mismo (puede ser 0% como ya dije) y tiempo de devolución.

Además llegado el caso pueden pedir que se demuestre que se está devolviendo para evitar las donaciones encubiertas.

Lo estoy viviendo con la persona que quiere comprarme la casa.

Además está el mínimo de tiempo en propiedad para que se considere vivienda habitual.

Yo me había planteado una vez vendida esta comprar algo para reformar, bien de precio (he visto varias), reformarla y venderla de nuevo para ir obteniendo beneficios.

Por trabajo puedo hacer una reforma bien de precio (a través de proveedores tenemos buenos descuentos), pero al final los impuestos hacen que no merezca la pena los quebraderos de cabeza y los incordios de estar pendientes de una obra.

El beneficio se reduce al mínimo.

Actualizo.

Estaba un amigo enseñandome pisos que esta valorando comprar y le he contado la historia de lo que pretendia hacer con este piso.
Cual ha sido mi sorpresa? que le busco el anuncio para enseñarle la casa y han subido el precio de 400 a 470mil e.

Asi que le he dicho "j*der, me dan ganas de enviarle un msj en plan hola Luis, cuando lo pongas a 540mil e avisame, que por 400 me parecia una verguenza de casa, 470k esta mejor, pero es que comprar casas por menos de 540mil euros es de pobres".

Pues el ioputa le ha hecho un copia y pega y se lo ha enviado

Si le contesta el señor Luis, os lo haré saber

La vida, comprar chollos y vender ganancias.
Jjjj

Dices que el tio es un espabilado... y crees que tu lo eres mas que el? Hue hue hue

Puede que lo anunciase en el precio que pretende venderlo y se ha cansado de ofertas ridiculas, o mensajes absurdos de tasadores amateur como tu amigo.

No te obsesiones con lo que no quieres, pasa pagina y no molestes a la gente.

j*der la gente que lista el tio ese

Corre , Perdigón, corre como el viento . Sin mirar atrás.

Huye

Alejandro dijo:

Huye

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No no.

Si decidí no comprarlo despues de leer las contestaciones de algunos foreros hace ya varias semanas. Simplemente salio el tema y lo busque para enseñarselo.

Pon enlace que veamos la casa ya por curiosidad

Hoy día está todo inventado, el negocio que uno piensa ya lo han pensado tropecientos antes...
Pocos chollos quedan.

De verdad descartaste comprarlo porque solo ganabas entre 45 y 70.000€?