Off Topic Ayuda de un tasador inmobiliario por favor

[blaki]

Hola, necesito la ayuda de un tasador inmobiliario que conozca o tenga contactos por la zona Don Benito - Villanueva de la Serena para orientarme sobre la tasación de un piso.

La cuestión es que voy a comprar y necesito saber, mas o menos, en cuanto esta tasado el piso porque el precio de venta esta muy bien, pero quiero saberlo para echar los cálculos de cuanto dinero me daría el banco como hipoteca, cuanto serian los gastos y cuanto tendría yo que poner.

La mayoría de los bancos te dan el 80%, algunos sobre la tasación que hagan y otros sobre el valor de menor importe de entre tasación o compra.

El piso tiene 90m2, 4 habitaciones, 1 aseo, 1 baño, comedor, cocina y terraza lavadero. Tiene unos 15 años, lo han reformado por capricho, conozco a los dueños, tengo confianza con ellos, son muy cuidadosos... Han puesto suelo nuevo, ventanas nuevas, el aseo y baño totalmente reformados...

A ver si alguien me puede ayudar a orientarme, aunque no sea de aquí o no tenga contactos, si tiene precios de a cuanto esta el suelo en esa zona.

Gracias

 

[Ebid]

Hay una herramienta llamada Goolzoom que te puede analizar los precios de la zona.
La usan tanto tasadores como los propios bancos.

 

[Tonigas]

Hola, necesito la ayuda de un tasador inmobiliario que conozca o tenga contactos por la zona Don Benito - Villanueva de la Serena para orientarme sobre la tasación de un piso.

La cuestión es que voy a comprar y necesito saber, mas o menos, en cuanto esta tasado el piso porque el precio de venta esta muy bien, pero quiero saberlo para echar los cálculos de cuanto dinero me daría el banco como hipoteca, cuanto serian los gastos y cuanto tendría yo que poner.

La mayoría de los bancos te dan el 80%, algunos sobre la tasación que hagan y otros sobre el valor de menor importe de entre tasación o compra.

El piso tiene 90m2, 4 habitaciones, 1 aseo, 1 baño, comedor, cocina y terraza lavadero. Tiene unos 15 años, lo han reformado por capricho, conozco a los dueños, tengo confianza con ellos, son muy cuidadosos... Han puesto suelo nuevo, ventanas nuevas, el aseo y baño totalmente reformados...

A ver si alguien me puede ayudar a orientarme, aunque no sea de aquí o no tenga contactos, si tiene precios de a cuanto esta el suelo en esa zona.

Gracias

No tiene un M3 e 46?

 

[Gavira]

No lo planteas mal,

Recuerda que todo esto sale de tu bolsillo...

- Tasación de la Vivienda
- Gastos de Notaría
- Gastos de Registro
- Impuesto de Transmisiones (ITP)
- Gestoría

... Para unas condiciones "mejores" de tu hipoteca (supongo que algo así como Euribor + 2,0% que ahora están ofreciendo varios bancos y cajas) tendrás que contratar una serie de productos para tener bonificaciones (los productos son, domiciliar la nómina, uno de vida, otro de hogar-vivienda, domiciliar la luz, el agua, el IBI, mientras más recibos, mejor)

- Cuidado con el valor declarado de venta, hay unas tablas (valor mínimo fiscal a efectos de transmisiones) que significa que aunque vendas por debajo de lo que marcan las tablas, llega la "paralela" (o complementaria)

Así que piensa en un 20% de capital tuyo de tu bolsillo para lo que no llegue en forma de hipoteca, y un 10% para los gastos del proceso,

Ahora hay además una sorpresita, me tengo que informar mejor pero te hablo del "Certificado de Eficiencia Energética" y la inscripción de la compraventa por parte del Notario.

De acuerdo con lo establecido en la Disposición Adicional Tercera apartado 4º e) de la recientemente aprobada Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, en donde se califica como Infracción Grave la venta de un inmueble sin la entrega al comprador del Certificado de Eficiencia Energética

Para la tasación, que el banco o caja te busque una previa (que alguna tendrán por ahí de algún otro expediente) y puedes indagar también en la web que te refiere @Ebid,

Saludos,

 

[Nachopoison]

Me interesa el tema

 

[blaki]

Hay una herramienta llamada Goolzoom que te puede analizar los precios de la zona.
La usan tanto tasadores como los propios bancos.

Gracias, esta tarde que tengo tiempo le echare un vistazo

 

[blaki]

No lo planteas mal,

Recuerda que todo esto sale de tu bolsillo...

- Tasación de la Vivienda
- Gastos de Notaría
- Gastos de Registro
- Impuesto de Transmisiones (ITP)
- Gestoría

... Para unas condiciones "mejores" de tu hipoteca (supongo que algo así como Euribor + 2,0% que ahora están ofreciendo varios bancos y cajas) tendrás que contratar una serie de productos para tener bonificaciones (los productos son, domiciliar la nómina, uno de vida, otro de hogar-vivienda, domiciliar la luz, el agua, el IBI, mientras más recibos, mejor)

- Cuidado con el valor declarado de venta, hay unas tablas (valor mínimo fiscal a efectos de transmisiones) que significa que aunque vendas por debajo de lo que marcan las tablas, llega la "paralela" (o complementaria)

Así que piensa en un 20% de capital tuyo de tu bolsillo para lo que no llegue en forma de hipoteca, y un 10% para los gastos del proceso,

Ahora hay además una sorpresita, me tengo que informar mejor pero te hablo del "Certificado de Eficiencia Energética" y la inscripción de la compraventa por parte del Notario.



Para la tasación, que el banco o caja te busque una previa (que alguna tendrán por ahí de algún otro expediente) y puedes indagar también en la web que te refiere @Ebid,

Saludos,

Los gastos lo se tio.

Los productos a contratar tambien.

Que es eso del valor declarado de venta que llega a la paralela??

El certificado de eficiencia energética es cosa del dueño, yo ahí no tengo nada que ver, no??

 

[Charra]

Los gastos lo se tio.

Los productos a contratar tambien.

Que es eso del valor declarado de venta que llega a la paralela??

El certificado de eficiencia energética es cosa del dueño, yo ahí no tengo nada que ver, no??

Eso es que compres por el precio que compres, si Hacienda dice que tu casa vale X dinero más, te reclamarán que pagues un porcentaje (creo recordar que un 7 %) de ese X

 

[Chin]

El certificado de eficiencia energética es cosa del dueño, yo ahí no tengo nada que ver, no??

Exacto. Es tema del propietario que quiera vender o alquilar la vivienda. El coste de este depende de las dimensiones, pero aproximadamente va de los 125€ a los 300€. En tu caso de 90m2 le supone unos 170€ (precio de tablas oficiales).

.-

 

[jmborja]

Los gastos lo se tio.

Los productos a contratar tambien.

Que es eso del valor declarado de venta que llega a la paralela??

El certificado de eficiencia energética es cosa del dueño, yo ahí no tengo nada que ver, no??

El certificado de eficiencia energética te lo debe facilitar el propietario.
Es obligatorio, tanto para escriturar y registrar una compra-venta como para un alquiler.

EDITO:
En cualquier caso es un "problema" del vendedor, no tuyo.

 

[jmborja]

Exacto. Es tema del propietario que quiera vender o alquilar la vivienda. El coste de este depende de las dimensiones, pero aproximadamente va de los 125€ a los 300€. En tu caso de 90m2 le supone unos 170€ (precio de tablas oficiales).

.-

Lamentablemente no hay tablas oficiales (salvo para trabajos destinados a la propia Administración, pero no así para particulares).
Y digo lamentablemente porque "gracias" a no haberlas hay técnicos que cobran cantidades irrisorias, e irremediablemente lo que ofrecen es una mierda de certificado que si bien "cumple con el papeleo" su contenido es pura basura (*).


PD:
(*) como coincida que se lo auditan (aleatoriamente se revisan/comprueban por la administración), le pueden caer unos miles de euros de sanción.

 

[jmborja]

Los gastos lo se tio.

Los productos a contratar tambien.

Que es eso del valor declarado de venta que llega a la paralela??

El certificado de eficiencia energética es cosa del dueño, yo ahí no tengo nada que ver, no??

Si el valor declarado está por debajo de lo que Hacienda considera que debería ser su valor real te harán una complementaria y tendrás que pagar el impuesto correspondiente a esa diferencia.

 

[blaki]

Si el valor declarado está por debajo de lo que Hacienda considera que debería ser su valor real te harán una complementaria y tendrás que pagar el impuesto correspondiente a esa diferencia.

Yo lo tendría que pagar o el dueño??

Por hacer numeros redondos pongo un ejemplo:

El piso supongamos que su valor de tasación son 100 mil.

Lo vende en 50 mil.

Tendría yo que pagar el porcentaje X de esos otros 50 mil??

O se lo reclamaría Hacienda al dueño??

Cuando habria que pagarlo en caso de que el responsable fuese yo??

 

[blaki]

Lamentablemente no hay tablas oficiales (salvo para trabajos destinados a la propia Administración, pero no así para particulares).
Y digo lamentablemente porque "gracias" a no haberlas hay técnicos que cobran cantidades irrisorias, e irremediablemente lo que ofrecen es una mierda de certificado que si bien "cumple con el papeleo" su contenido es pura basura (*).


PD:
(*) como coincida que se lo auditan (aleatoriamente se revisan/comprueban por la administración), le pueden caer unos miles de euros de sanción.

Esa sanción iría al dueño o a mi cuando fuese nuevo dueño??

 

[blaki]

Eso es que compres por el precio que compres, si Hacienda dice que tu casa vale X dinero más, te reclamarán que pagues un porcentaje (creo recordar que un 7 %) de ese X

En el ejemplo anterior para hacer numeros redondos, tendría que ser el 7% de 50 mil euros, verdad??

 

[jmborja]

Esa sanción iría al dueño o a mi cuando fuese nuevo dueño??

La sanción a la que me refería era al técnico por hacer una mierda de certificado, con datos falsos o no contrastados.

Tú, hasta que no seas el vendedor, no tienes esa obligación.

 

[jmborja]

Yo lo tendría que pagar o el dueño??

Por hacer numeros redondos pongo un ejemplo:

El piso supongamos que su valor de tasación son 100 mil.

Lo vende en 50 mil.

Tendría yo que pagar el porcentaje X de esos otros 50 mil??

O se lo reclamaría Hacienda al dueño??

Cuando habria que pagarlo en caso de que el responsable fuese yo??

Ese impuesto lo tienes que pagar tú.

El ITPAJD lo paga el comprador; suele ser el 7% del valor (el porcentaje podría variar en algunas CC.AA.).

Lo que te reclamaría Hacienda es si por ejemplo ellos valoran en 100.000 y tú declaras 50.000, habrías pagado el 7% de 50.000, es decir 3.500 y ellos te reclamarían otros 3.500.


EDITO:
Disculpa la redacción y demás, pero es jodido con el móvil.

 

[Chin]

Lamentablemente no hay tablas oficiales (salvo para trabajos destinados a la propia Administración, pero no así para particulares).
Y digo lamentablemente porque "gracias" a no haberlas hay técnicos que cobran cantidades irrisorias, e irremediablemente lo que ofrecen es una mierda de certificado que si bien "cumple con el papeleo" su contenido es pura basura (*).


PD:
(*) como coincida que se lo auditan (aleatoriamente se revisan/comprueban por la administración), le pueden caer unos miles de euros de sanción.

Cierto es que no son oficiales, pero hay algunas tablas "extraoficiales oficiales" . He visto certificados a 49€. Yo por ese precio no descuelgo ni el teléfono. Es que a esas cantidades se pierde dinero. Pero como hay técnicos que hacen los certificados desde la oficina sin visitar el inmueble y solo a partir de los datos del propietario y 2 fotos de móvil… Debería estar más controlado

.-

 

[Ebid]

Los gastos lo se tio.

Los productos a contratar tambien.

Que es eso del valor declarado de venta que llega a la paralela??

El certificado de eficiencia energética es cosa del dueño, yo ahí no tengo nada que ver, no??

Para los gastos aparta un 12%, es más realista.

Respecto a la complementaria, hace unos días he saldo de un calvario de año y medio por lo que se una o dos cosas aunque sea aplicable a la Junta de Andalucía.

Si el valor por el que declaras la venta y pagas los correspondientes impuestos es inferior al "valor real" que tu ente autonómico de turno dice que vale la casa, te toca pagar por la diferencia, más intereses de demora, más sanciones, más pérdida de bonificaciones, etc.

Ese valor se obtiene de multiplicar el valor catastral por un coeficiente aplicable a cada municipio y que el mismo que cobra se saca de la manga ya que su elaboración es secreta.

Te voy a poner un ejemplo cercano pero no mio para que veas lo canallas que pueden llegar a ser:

-Banco conocido saca a la venta una promoción, unas 120 casas. Con publicidad. Precios realistas.
-Pepe compra por poco más de 100k y paga los impuestos al 4% por haber una bonificación para casas de menos de 130k y compradores menores de 30 años
-Junta de Andalucía dice que no, que la casa vale mucho más de 130k, no procede bonificación y reclama 16k. El valor catastral es muy superior al de la venta efectiva y el "factor de correción" para el municipio es 1.6
-El supuesto "valor real", calculado en 2013, es superior al precio burbujil que ha estado pidiendo el promotor durante cuatro años sin vender una escoba.
-JA rechaza siempre la primera alegación obligando a ir a tasación pericial contradictoria. Gastos, muchos gastos.
-Pepe se pone en manos de abogados supuestamente especializados, a estos se les pasa un plazo y la sanción se vuelve firme.
-Resultado, más de 22k a pagar a la Junta, Pepe se ve obligado a malvender la casa.

 

[blaki]

El vendedor puede vender sin el certificado de eficiencia?? Es que no se si lo tiene hecho, pero vamos que no habia problema.

Entonces el porcentaje que hay en la diferencia del valor de tasación al valor de compra lo pago yo.

 

[jmborja]

Cierto es que no son oficiales, pero hay algunas tablas "extraoficiales oficiales" . He visto certificados a 49€. Yo por ese precio no descuelgo ni el teléfono. Es que a esas cantidades se pierde dinero. Pero como hay técnicos que hacen los certificados desde la oficina sin visitar el inmueble y solo a partir de los datos del propietario y 2 fotos de móvil… Debería estar más controlado

.-

A eso mismo que comentas me refería yo.

Si tienes en cuenta las horas que tienes que dedicarle (toma de datos y posterior "tratamiento") y los gastos de nuestros puñeteros Colegios Profesionales, como bien dices por 49 € ni me molesto.

 

[jmborja]

El vendedor puede vender sin el certificado de eficiencia?? Es que no se si lo tiene hecho, pero vamos que no habia problema.

Entonces el porcentaje que hay en la diferencia del valor de tasación al valor de compra lo pago yo.

El CEE es obligatorio, sin él no puede escriturar y registrar la venta.

Respecto al impuesto, no sólo pagas el porcentaje de la diferencia (de haberla), sino también el porcentaje de lo declarado . . . es decir, tú pagas todo el impuesto.

 

[jmborja]

Para los gastos aparta un 12%, es más realista.

Respecto a la complementaria, hace unos días he saldo de un calvario de año y medio por lo que se una o dos cosas aunque sea aplicable a la Junta de Andalucía.

Si el valor por el que declaras la venta y pagas los correspondientes impuestos es inferior al "valor real" que tu ente autonómico de turno dice que vale la casa, te toca pagar por la diferencia, más intereses de demora, más sanciones, más pérdida de bonificaciones, etc.

Ese valor se obtiene de multiplicar el valor catastral por un coeficiente aplicable a cada municipio y que el mismo que cobra se saca de la manga ya que su elaboración es secreta.

Te voy a poner un ejemplo cercano pero no mio para que veas lo canallas que pueden llegar a ser:

-Banco conocido saca a la venta una promoción, unas 120 casas. Con publicidad. Precios realistas.
-Pepe compra por poco más de 100k y paga los impuestos al 4% por haber una bonificación para casas de menos de 130k y compradores menores de 30 años
-Junta de Andalucía dice que no, que la casa vale mucho más de 130k, no procede bonificación y reclama 16k. El valor catastral es muy superior al de la venta efectiva y el "factor de correción" para el municipio es 1.6
-El supuesto "valor real", calculado en 2013, es superior al precio burbujil que ha estado pidiendo el promotor durante cuatro años sin vender una escoba.
-JA rechaza siempre la primera alegación obligando a ir a tasación pericial contradictoria. Gastos, muchos gastos.
-Pepe se pone en manos de abogados supuestamente especializados, a estos se les pasa un plazo y la sanción se vuelve firme.
-Resultado, más de 22k a pagar a la Junta, Pepe se ve obligado a malvender la casa.

Esas tablas que comentas son de dudosa legalidad.
Son una especie de "circular interna"; aplican un coeficiente que en teoría debería convertir el VC en Valor de Mercado, cosa que no es así.



En números gordos voy a hacer un resumen explicativo:
Valor Catastral = Valor de Mercado (valor real ) * 1,40 (coeficiente habitual de Ponencia de Valores) * 0,50
En el caso de solares no edificados el coeficiente 1,40 pasa a ser 1,00
Es decir VC = VM * 0,70
Con lo cual el valor de mercado sería aproximadamente el valor catastral multiplicado por 1,428, pero . . . la mayoría de Oficinas Liquidadoras tienen ese coeficiente por encima de 2.
Eso significa que una vivienda de valor real 100.000 tendría un valor catastral de 70.000 y sin embargo los muy cabrones al multiplicar por "dos y pico" consideran un valor real de 70.000 x 2,?? = 140.000 como mínimo en lugar de 100.000



PD:
No sé si después de este tocho he conseguido explicarme . . .


EDITO:
Todo eso suponiendo que el valor de mercado se mantuviese, cosa que tampoco está ocurriendo, porque como bien dices los valores de mercado actuales nada tienen que ver con los de la burbuja.

 

[DAVID-M5]

Para los gastos aparta un 12%, es más realista.

Respecto a la complementaria, hace unos días he saldo de un calvario de año y medio por lo que se una o dos cosas aunque sea aplicable a la Junta de Andalucía.

Si el valor por el que declaras la venta y pagas los correspondientes impuestos es inferior al "valor real" que tu ente autonómico de turno dice que vale la casa, te toca pagar por la diferencia, más intereses de demora, más sanciones, más pérdida de bonificaciones, etc.

Ese valor se obtiene de multiplicar el valor catastral por un coeficiente aplicable a cada municipio y que el mismo que cobra se saca de la manga ya que su elaboración es secreta.

Te voy a poner un ejemplo cercano pero no mio para que veas lo canallas que pueden llegar a ser:

-Banco conocido saca a la venta una promoción, unas 120 casas. Con publicidad. Precios realistas.
-Pepe compra por poco más de 100k y paga los impuestos al 4% por haber una bonificación para casas de menos de 130k y compradores menores de 30 años
-Junta de Andalucía dice que no, que la casa vale mucho más de 130k, no procede bonificación y reclama 16k. El valor catastral es muy superior al de la venta efectiva y el "factor de correción" para el municipio es 1.6
-El supuesto "valor real", calculado en 2013, es superior al precio burbujil que ha estado pidiendo el promotor durante cuatro años sin vender una escoba.
-JA rechaza siempre la primera alegación obligando a ir a tasación pericial contradictoria. Gastos, muchos gastos.
-Pepe se pone en manos de abogados supuestamente especializados, a estos se les pasa un plazo y la sanción se vuelve firme.
-Resultado, más de 22k a pagar a la Junta, Pepe se ve obligado a malvender la casa.

¡

Efectivamente, así es. Comprueban el valor catastral corregido y si éste es inferior al declarado (escriturado) pues te mandan una complementaria.

Obviamente, si el valor declarado es superior al catastral corregido nadie dice nada...

 

[blaki]

El CEE es obligatorio, sin él no puede escriturar y registrar la venta.

Respecto al impuesto, no sólo pagas el porcentaje de la diferencia (de haberla), sino también el porcentaje de lo declarado . . . es decir, tú pagas todo el impuesto.

Si si, lo que no sabia es que la diferencia la pagaba yo tambien

 

[jmborja]

Si si, lo que no sabia es que la diferencia la pagaba yo tambien

En una compra-venta, el único impuesto que paga el vendedor es el de la "Plusvalía" (es un impuesto municipal).


EDITO:
En la liquidación complementaria te cobran el impuesto más intereses de demora, pero no sanción.

 

[vfr800]

No lo planteas mal,

Recuerda que todo esto sale de tu bolsillo...

- Tasación de la Vivienda
- Gastos de Notaría
- Gastos de Registro
- Impuesto de Transmisiones (ITP)
- Gestoría

... Para unas condiciones "mejores" de tu hipoteca (supongo que algo así como Euribor + 2,0% que ahora están ofreciendo varios bancos y cajas) tendrás que contratar una serie de productos para tener bonificaciones (los productos son, domiciliar la nómina, uno de vida, otro de hogar-vivienda, domiciliar la luz, el agua, el IBI, mientras más recibos, mejor)

- Cuidado con el valor declarado de venta, hay unas tablas (valor mínimo fiscal a efectos de transmisiones) que significa que aunque vendas por debajo de lo que marcan las tablas, llega la "paralela" (o complementaria)

Así que piensa en un 20% de capital tuyo de tu bolsillo para lo que no llegue en forma de hipoteca, y un 10% para los gastos del proceso,

Ahora hay además una sorpresita, me tengo que informar mejor pero te hablo del "Certificado de Eficiencia Energética" y la inscripción de la compraventa por parte del Notario.



Para la tasación, que el banco o caja te busque una previa (que alguna tendrán por ahí de algún otro expediente) y puedes indagar también en la web que te refiere @Ebid,

Saludos,

esto que comentas del boletin energetico es asi.

 

[vfr800]

Yo lo tendría que pagar o el dueño??

Por hacer numeros redondos pongo un ejemplo:

El piso supongamos que su valor de tasación son 100 mil.

Lo vende en 50 mil.

Tendría yo que pagar el porcentaje X de esos otros 50 mil??

O se lo reclamaría Hacienda al dueño??

Cuando habria que pagarlo en caso de que el responsable fuese yo??

si hacienda cree que ese piso su valor son por ejemplo 80000 euros te llamaran antes o despues reclamandote el 7 % del dinero que no hayas escriturado.

 

[Alvaris]

tu banco es de cerca??? te digo ésto porque ellos tienen que tener tasaciones de la zona.Si tienes confianza puedes preguntarles

 

[juanelan]

Si estas convencido de la compra, interesa gastar un poco mas ahora en una tasación profesional y seria, incluso que te asesoren en todo lo que necesites, que ahorrar 300 euros y después quedar intranquilo durante mucho tiempo.