Off Topic Ayuda de un tasador inmobiliario por favor

[Ebid]

Acabo de hablar con una pareja que han comprado hace poco y el impuesto ese de la Junta les ha llegado a un 4%

Por eso hice la salvedad de que tus circunstancias personales pueden afectar al porcentaje.

Pero... en la urbanización donde yo he comprado, la Junta les ha rechazado la reducción de tasas a todos aquellos que se acogieron a ellas, generando complementarias por encima de 15000€. Al menos una pareja ha tenido que malvender la casa.

 

[blaki]

Tiene su parte buena y su parte buena. ¿Si la prima de tu novia tuviese ahora hipoteca, ella parada sin subsidios y el marido con 800 euros, la situación sería mejor que habiendo alquilado con opción a compra?

Que lo importante no es que te la concedan, es que la puedas pagar.

@jordigm507 te ha dado una opción cojonuda. Yo he visto contratos de arrendamiento con opción a compra que son cojonudos. Si la casa es de alguien de confianza, si no tiene hipoteca o cargas, les das una entrada, se cierra precio (que va a ir a la baja aún un poquito más, dicen), pagas ibis y comunidades de propietarios y así te vas acostumbrando junto con el pago de alquiler, y cuando llegue el momento ejerces la opción a compra o no, teniendo pagada una parte considerable ya.

Pues si ese piso fuese de otra persona le hubiese dicho que adiós, perdiendo el dinero entregado y ahora estando en la calle sin nada.

Además que lo que he encontrado es muy buen precio y hay que comprarlo ya, siempre y cuando nos guste, por fotos esta genial pero hay que verlo, vamos esta tarde, ya os contare

 

[blaki]

Por eso hice la salvedad de que tus circunstancias personales pueden afectar al porcentaje.

Pero... en la urbanización donde yo he comprado, la Junta les ha rechazado la reducción de tasas a todos aquellos que se acogieron a ellas, generando complementarias por encima de 15000€. Al menos una pareja ha tenido que malvender la casa.

Y que circunstancias o condiciones se deben dar para que afecten de buena manera??

 

[ObiWan]

Pues si ese piso fuese de otra persona le hubiese dicho que adiós, perdiendo el dinero entregado y ahora estando en la calle sin nada.

Además que lo que he encontrado es muy buen precio y hay que comprarlo ya, siempre y cuando nos guste, por fotos esta genial pero hay que verlo, vamos esta tarde, ya os contare

Y si el piso hubiese tenido una hipoteca ¿qué le hubiese sucedido?. ¿Qué es mejor, buscar otro sitio de alquiler o que el banco te reclame el doble casi de lo que dejes de pagar?

Métete solo si es la ocasión de tu vida, por situación, estado y precio, siendo esta última variable la qué va a determinar finalmente si te decides o no.

 

[JOSEBAS]

Sucede que hacienda no actualiza los nuevos valores catastrales de los inmuebles, por eso comprar hoy en día un piso "chollo" te supondrá un fuerte desembolso en el momento de liquidar el ITP. Vamos que pagarás como si de máximos se tratase cuando sabemos que la vivienda ha bajado casi 50%. Eso sí, tendrás derecho a recurrirlo administrativamente, aunque no estaría de más que previamente pasases por hacienda y preguntases.

Si puedes esperar un año más sin ser un "feliz pepito propietario cipotecado hasta las trancas", mejor q esperes o vayas de alquiler un añito más, puesto que los analistas inmobiliarios vaticinan que este 2014 los inmuebles seguirá devaluándose cerca de un 6-8% más. Será lo que te ahorres que hablando de esa cantidades es un buen dinero.

 

[ObiWan]

Sucede que hacienda no actualiza los nuevos valores catastrales de los inmuebles, por eso comprar hoy en día un piso "chollo" te supondrá un fuerte desembolso en el momento de liquidar el ITP. Vamos que pagarás como si de máximos se tratase cuando sabemos que la vivienda ha bajado casi 50%. Eso sí, tendrás derecho a recurrirlo administrativamente, aunque no estaría de más que previamente pasases por hacienda y preguntases.

Si puedes esperar un año más sin ser un "feliz pepito propietario cipotecado hasta las trancas", mejor q esperes o vayas de alquiler un añito más, puesto que los analistas inmobiliarios vaticinan que este 2014 los inmuebles seguirá devaluándose cerca de un 6-8% más. Será lo que te ahorres que hablando de esa cantidades es un buen dinero.

Sumándole que el diferencial hipotecario es ahora mismo una put* mierd*.

 

[Ebid]

Y que circunstancias o condiciones se deben dar para que afecten de buena manera??

En la normativa que puedes encontrar en el boletín de la Junta lo puedes encontrar.

Yo no estoy en condiciones de asesorar a nadie, fundamentalmente por falta de conocimientos.

 

[jmborja]

Vamos a ver si me he enterado

@Ebid
@jmborja

Entonces para no recibir sanción e intereses de la Junta de Extremadura lo suyo es poner en las escrituras el precio de tasación??

El que me tase el banco o el que dice la junta??

Como puedo averiguar el precio que dictamina la Junta de Extremadura??

Se que tengo que pagar ese impuesto del 7%

Ya sabéis que el precio de compra es mas bajo

Para obtener la base imponible necesitas el valor catastral, el propietario actual lo tiene.

Calculadora: http://vcatastro.juntaextremadura.net/urbanas.php

De 7% nada de nada, el tipo general en Extremadura para ITP es del 10% a lo que debes sumar el 1,5% de AJD. Tus circunstancias personales pueden afectar a estos porcentajes.

Si en la escritura pones otra cosa que no sea el precio real de venta, aparte de ser falsedad documental, el vendedor debería hacer frente a un supuesto beneficio y pagar impuestos por un dinero que no ha cobrado.

En resumen, que no te libras de la complementaria, se puede recurrir y ganar pero los canallas del gobierno de turno se van a resistir y mucho.

Ya te ha respondido Ebid.

Yo tan sólo añadiría a lo que te ha comentado lo siguiente:
que te diga el vendedor el valor catastral del inmueble; el coeficiente multiplicador es 2,71 para 2013 (he encontrado para 2013 y no para 2014) pero para el 2014 no variará mucho.
Multiplicas el valor catastral (total, suelo y edificación) por ese coeficiente y el resultado es el valor que la Administración utilizará para comparar.
Si tú declaras más no dirán nada; si declaras menos, te harán la complementaria por la diferencia.

Yo lo que haría es reflejar en escrituras la realidad de la operación (el precio real de compra-venta), con independencia de lo que a tu Junta de Comunidades se le ponga en los coj*nes considerar que vale.
Si la diferencia de ese precio real respecto del resultado de VCx2,71 es notable te llegará una complementaria, la cual yo recurriría, porque aunque la valoración que tú propongas te la desestimen obligará a una "tercera" y si el perito tercero es como Dios manda te dará a tí la razón.




PD:
http://portaltributario.juntaextrem...f05-0441-4b1b-8ba7-95ceafc735d5&groupId=10136

 

[Charra]

Nosotros escrituramos por el mismo valor que pagamos por la casa, ni un céntimo más, ni un céntimo menos. A los 5 meses nos llegó una carta de hacienda, diciendo que nuestra casa valía 40.000 euros más de lo que habíamos escriturado...y nos exigían casi 3.000 euros (el 7% de esos 40.000 euros + gastos de demora)

 

[cifu]

Nosotros escrituramos por el mismo valor que pagamos por la casa, ni un céntimo más, ni un céntimo menos. A los 5 meses nos llegó una carta de hacienda, diciendo que nuestra casa valía 40.000 euros más de lo que habíamos escriturado...y nos exigían casi 3.000 euros (el 7% de esos 40.000 euros + gastos de demora)

El valor catrastral era un 40.000 eur de lo pagaste por ella?

 

[jmborja]

El valor catrastral era un 40.000 eur de lo pagaste por ella?

40.000 € era la diferencia entre lo que les costó y en lo que la Administración la valoró.

 

[Charra]

Ten en cuanta @blaki , que a nada que haya una diferencia enre


40.000 € era la diferencia entre lo que les costó y en lo que la Administración la valoró.

Eso es.

 

[cifu]

40.000 € era la diferencia entre lo que les costó y en lo que la Administración la valoró.

Eso lo he entendido, pero quería saber si el valor catastral coincidia con el valor de hacienda, para saber en que se basan ellos, porque como anden aplicando valores de corrección como les sale de la minga....

Vamos, que compras un piso por un 50% del valor del catasro y lo mismo te salen por peteneras y te meten un X2 sobre el valo catastral como factor de corección y encima te toca pasar por caja otra vez.

Fuck me pink!!

 

[blaki]

Vamos que cada organismo hace lo que le sale de la p---a

 

[cifu]

Vamos que cada organismo hace lo que le sale de la p---a

Pues eso parece, es el precio por vivir en un pais compuesto por 17 sub-paises!!

 

[DAVID-M5]

En Cataluña he observado que la gente que compraba por debajo del valor de mercado o tasación (hablo de antes de la burbuja), a la hora de ir al Notario a escriturar indicaban dos valores: uno, el precio de compra (lo que el comprador tiene que pagar al vendedor) y dos, el valor fiscal, que es por el que se va a tributar realmente. De esta forma ya no tienen que hacer frente a liquidaciones complementarias posteriores.
Dicho valor fiscal, como ya se ha comentado es el valor catastral (que aquí suele salir en el recibo del Ibi y, lógicamente, en el último ya vendrá actualizado) multiplicado por un coeficiente corrector según el ayuntamiento correspondiente y que debería aparecer en las tablas de su propia página web.

El organismo competente (oficinas liquidadoras y demás) tienen 4 años para revisar las liquidaciones del impuesto para lo cual hay que facilitarles una copia (fotocopia) de la escritura junto con el correspondiente justificante de caja. Si en ese periodo no te piden o preguntan nada...asunto concluído.

Claro que éste es el modelo catalán pero no debe de andar muy lejos de lo que se hace en otras comunidades.

En mi opinión, no se trata de una "putada", sino de una forma de controlar el dinero negro ya que si no se hiciera de esta forma, los inmuebles en este país se venderían a cambio de unos cromos de los pitufos pero casualmente se hipotecarían por 200.000€ en adelante (los bancos tienen que indicar el capital del préstamo).
No justifico la naturaleza del impuesto ni el tipo impositivo pero el sistema de control me parece correcto.

 

[Charra]

Eso lo he entendido, pero quería saber si el valor catastral coincidia con el valor de hacienda, para saber en que se basan ellos, porque como anden aplicando valores de corrección como les sale de la minga....

Vamos, que compras un piso por un 50% del valor del catasro y lo mismo te salen por peteneras y te meten un X2 sobre el valo catastral como factor de corección y encima te toca pasar por caja otra vez.

Fuck me pink!!

En nuestro caso (en Castilla-La Mancha), la valoración de Hacienda es el resultado de multiplicar el valor catastral por un coeficiente mayorador para cada municipio y que cada año publica la Consejería de Hacienda mediante una orden.

Lo "gracioso" de todo esto es que aunque el precio de la vivienda ha caído, el valor catastral y el coeficiente cada año son mayores.

 

[DAVID-M5]

En nuestro caso (en Castilla-La Mancha), la valoración de Hacienda es el resultado de multiplicar el valor catastral por un coeficiente mayorador para cada municipio y que cada año publica la Consejería de Hacienda mediante una orden.

Lo "gracioso" de todo esto es que aunque el precio de la vivienda ha caído, el valor catastral y el coeficiente cada año son mayores.

Exactamente. Es por este motivo por el que mucha gente que ha perdido hasta la camisa por la venta de su "prometedora inversión" ha tenido que pagar "plusvalía".

 

[Charra]

En mi opinión, no se trata de una "putada", sino de una forma de controlar el dinero negro ya que si no se hiciera de esta forma, los inmuebles en este país se venderían a cambio de unos cromos de los pitufos pero casualmente se hipotecarían por 200.000€ en adelante (los bancos tienen que indicar el capital del préstamo).
No justifico la naturaleza del impuesto ni el tipo impositivo pero el sistema de control me parece correcto.

Pues yo ni lo justifico ni me parece correcto. Habrá un montón de gente (entre la que me encuentro) que ni habiendo escriturado por debajo del precio de compra, ni habiendo pagado en negro, le ha tocado pasar por caja.

 

[RobertoMB]

Sumándole que el diferencial hipotecario es ahora mismo una put* mierd*.

Yo creo que es una buena cifra...pero te quedas un pelín corto. Ahora mismo, está justo en put* mierd* jod*a...

 

[jmborja]

A día de hoy, ese sistema de multiplicar el VC por un coeficiente multiplicador, en la mayoría de los casos da como resultado cantidades por encima del valor real de mercado.
Y muy discutible como ya dije porque el impuesto debería gravar la cantidad real, no la teórica que se "inventa" la Administración.
Y vuelvo a insistir lo caraduras que son, no sólo por la que está cayendo, sino porque a sabiendas de que los precios de la vivienda han bajado, a la hora de estas operaciones se hacen los suecos y siguen a lo suyo.

 

[DAVID-M5]

Pues yo ni lo justifico ni me parece correcto. Habrá un montón de gente (entre la que me encuentro) que ni habiendo escriturado por debajo del precio de compra, ni habiendo pagado en negro, le ha tocado pasar por caja.

Pues como todo el mundo pero cuando la época de la burbuja no pasaba nada por escriturar un inmueble por este valor corregido aunque el precio de venta (en negro) fuera muy superior. Pues ahora, a la hora de venderlo, lo que antes por declarar menor valor del real nos "ahorramos" (en esos casos era muy fácil que te mandaran la complementaria), ahora toca "compensarlo" con lo que te piden, una vez comprobado el único valor "verdaderamente comprobable", que es el catastral corregido con las actualizaciones. Que el mercado se haya reventado y los precios estén por los suelos no debería justificar que la Administración deje de recaudar lo que en muchísimos casos, en su momento conseguimos evadir.
Aunque la verdad sea dicha, hay situaciones "excepcionales" en que la Administración deja de recaudar voluntariamente pero sin llegar a extremos.

Este país se ha ganado "ladrillo a ladrillo" lo que tenemos ahora.

 

[DAVID-M5]

A día de hoy, ese sistema de multiplicar el VC por un coeficiente multiplicador, en la mayoría de los casos da como resultado cantidades por encima del valor real de mercado.
Y muy discutible como ya dije porque el impuesto debería gravar la cantidad real, no la teórica que se "inventa" la Administración.
Y vuelvo a insistir lo caraduras que son, no sólo por la que está cayendo, sino porque a sabiendas de que los precios de la vivienda han bajado, a la hora de estas operaciones se hacen los suecos y siguen a lo suyo.

Correcto, pero cuando el VC multiplicado por el coeficiente era inferior (o muy inferior) al valor de mercado/precio de venta no pasaba nada, al contrario que ahora.
El problema es que, ya que dicho sistema de comprobación era tan bueno, así debería de haberse quedado pero los muy maricones entonces cogían el mayor valor de varios que pudieran revisar. Entre ellos, el precio de venta. Y así sacaban cantidades brutales recaudando sin que nadie se quejara.

Nunca han tenido vergüenza, pero como en aquel entonces la gente metía los jodidos ITP/IVA en la hipoteca en lugar de alquilar...¡pues alegría para todos!

 

[blaki]

@jmborja
@Ebid
@ObiWan
@DAVID-M5

El piso ya lo hemos visto en persona, nos ha gustado y mañana llamare al dueño para decirle que nos quedamos con el y empezare a averiguar la hipoteca de modo serio.

La tasación de los bancos suele ser mayor o menor del valor estipulado por la Junta de Extremadura??

Es que no quiero gastar dinero "tontamente" en pagar al tasador del banco tal y que despues no me llegue lo que me hipotecan, ahora te vas al tasador del banco cual... Quiero ir a tiro seguro.

La mayoría de bancos o cajas trabajan dando un 80% del menor valor de entre tasación o venta, pero hay algunos que te dan el 80% del valor de tasación, de ahí que si me lo valoran por lo estipulado por la Junta me viene genial, si no lo hacen asi me arriesgo a perder lo que cuesta la tasación, pero bueno es un riesgo que correría cuando se me acabasen las opciones.

 

[ObiWan]

Olvídate de que te den el 80% de tasación. Te van a dar el menor de los dos valores (tasación / precio de compra) si nos ceñimos a recomendaciones de BdE. Así que haz tus números con eso y no te ilusiones con un 80% de tasación.

En cuanto a tasación no vas a tener problemas, va a salir alta sí o sí . Eso sí, pide una nota simple de la finca al registro de la propiedad y que en el banco trabajen con el valor de pretasacion (gratis, se lo proporciona su tasador habitual con esa nota y referencia catastral) hasta que tengan la certeza de que la operación sale autorizada y te cuadran los números. Luego se pide la tasación en firme y se preparan escrituras y préstamo.

Sea como fuere, la misma gestoria del Banco, que será la que te tramite todos los papeles de la compra e hipoteca, te puede calcular, y así debes expresárselo, las provisiones de gastos en dos supuestos: liquidando ITP según valor real de compra o liquidando ITP según valor de la Junta de Extremadura. Luego ya eliges, pagas de entrada a tope o lo "difieres" hasta que te hagan la "complementaria" o "paralela".

 

[RG]

Esa era una opción que tenia en cuenta hace meses pero el problema es que no sabes que va a ocurrir dentro de 2 ó 3 años, por que lo mismo a la hora de tener que sacar la hipoteca estamos parados y no te la dan por mucho dinero que hayas entregado.

Tiene su parte buena y su parte mala

Es que mismamente una prima de mi novia lo tiene hecho asi y este año le toca sacar hipoteca, ella ya no cobra ni subsidio por desempleo, su marido cobra 800€... Nadie le da hipoteca.

La suerte que tienen es que el piso es de su tio y a buenas les ha dicho que si tienen que estar 2 años mas sin sacarla pues no pasa nada, pero si es otra persona te dice que o sacas la hipoteca para hacer la venta o ya sabes que ese dinero lo has perdido

Otra cosa que hacen los vendedores es poner dos precios:

Venta: 100.000€

Alquiler con opción a compra: 115.000€

Si respetasen el precio de venta pues vale, pero es que aqui son muy espabilados

Lo veo normal, si no, el vendedor por qué iba a alquilar en esas condiciones?

 

[RG]

Qué chapuza de las administraciones, obligan a los administrados a una vía sin salida y a cobrarles intereses de demora por imposibilidad de cumplir en condiciones el procedimiento. Eso es un fraude de ley, si se recurre debería estar ganado.

 

[blaki]

Lo veo normal, si no, el vendedor por qué iba a alquilar en esas condiciones?

Hay gente que no te sube el precio ya sea venta o alquiler con opción a compra, pero vamos que ya la mayoría te ponen los dos y echas cuentas y lo que ibas a pagar en 3 años de "supuesto" alquiler para retarle a la hipoteca, se convierte en la mitad.

Eso hace que contemples otras viviendas.

 

[blaki]

Qué chapuza de las administraciones, obligan a los administrados a una vía sin salida y a cobrarles intereses de demora por imposibilidad de cumplir en condiciones el procedimiento. Eso es un fraude de ley, si se recurre debería estar ganado.

Si, pero si llega una complementaria de 500€ después de haberlo hecho todo, te vas a meter en abogados?? Te sale mas caro el collar que el perro

 

[blaki]

Olvídate de que te den el 80% de tasación. Te van a dar el menor de los dos valores (tasación / precio de compra) si nos ceñimos a recomendaciones de BdE. Así que haz tus números con eso y no te ilusiones con un 80% de tasación.

En cuanto a tasación no vas a tener problemas, va a salir alta sí o sí . Eso sí, pide una nota simple de la finca al registro de la propiedad y que en el banco trabajen con el valor de pretasacion (gratis, se lo proporciona su tasador habitual con esa nota y referencia catastral) hasta que tengan la certeza de que la operación sale autorizada y te cuadran los números. Luego se pide la tasación en firme y se preparan escrituras y préstamo.

Sea como fuere, la misma gestoria del Banco, que será la que te tramite todos los papeles de la compra e hipoteca, te puede calcular, y así debes expresárselo, las provisiones de gastos en dos supuestos: liquidando ITP según valor real de compra o liquidando ITP según valor de la Junta de Extremadura. Luego ya eliges, pagas de entrada a tope o lo "difieres" hasta que te hagan la "complementaria" o "paralela".

Puedes pasarme tu numero de movil y hablamos de numeros concretos??