Off Topic Empieza la aventura, proyecto de autopromoción

Jose Carlos H · 24 Sep 2018

Finalmente hemos pasado página (https://www.bmwfaq.org/threads/ayuda-se-puede-cancelar-contrato-de-arras.959590/page-2#post-17086444) y nos vamos a centrar en un proyecto de autopromoción.

La idea es comprar una parcela entre 700-1.000 m2 y construir algo a nuestro gusto. He desistido de seguir buscando de segunda mano, lo que veo no encaja y lo vamos a crear desde cero. Ya hemos visto un par de parcelas candidatas y he empezado a pedir presupuestos para tener un orden de magnitud del proyecto.

Al ser la primera vez todo son dudas, anteproyecto y proyecto por parte del arquitecto, solicitud licencia de obra, diferentes tipos de IVA, seguimiento técnico, coordinador de seguridad, construcción, materiales, desviaciones..... cualquier ayuda o sugerencia de los que hayáis pasado por la experiencia seria bienvenida.

Iré actualizando con los progresos del asunto.

Kiriliko · 24 Sep 2018

Ánimo Jose Carlos, es un camino largo y a veces cansado pero suele valer la pena, la gente queda muy unida a su vivienda.

Soy arquitecto, cualquier duda que tengas estaré encantado de poder ayudarte. Suerte.

Jose Carlos H · 24 Sep 2018

Kiriliko dijo:
Ánimo Jose Carlos, es un camino largo y a veces cansado pero suele valer la pena, la gente queda muy unida a su vivienda.

Soy arquitecto, cualquier duda que tengas estaré encantado de poder ayudarte. Suerte.

gracias por el ofrecimiento, seguro que te preguntaré.

323_i · 24 Sep 2018

Me uno a tu post, ya dejamos a un lado el tema de clásicos y coches en general jejejeje.

Me pasaba exactamente lo mismo que a ti, después de mirar un par de años viviendas y parcelas, hemos encontrado la parcela a un precio razonable por la zona que buscábamos. Ahora estamos con el arquitecto haciendo el diseño, más o menos lo tenemos, ahora hay que afinar un poco los detalles.

Qué idea de vivienda tenéis?

Saludos.

ObiWan · 24 Sep 2018

Vas a necesitar pasta? No se si es como antes, pero el suelo tuyo y los porcentajes en autopromotor un poco inferiores al 80. Pero bueno como ahora vuelven a dar hipotecas, lo podrías plantear.

PacoX1 · 24 Sep 2018

Buena decisión. Tengo dos amigos que han hecho lo mismo y yo de vez en cuando me viene la idea
Pásate por el foro de solo arquitectura, seguro que ahí encontrarás mucha información.

Jose Carlos H · 24 Sep 2018

323_i dijo:
Me uno a tu post, ya dejamos a un lado el tema de clásicos y coches en general jejejeje.

Me pasaba exactamente lo mismo que a ti, después de mirar un par de años viviendas y parcelas, hemos encontrado la parcela a un precio razonable por la zona que buscábamos. Ahora estamos con el arquitecto haciendo el diseño, más o menos lo tenemos, ahora hay que afinar un poco los detalles.

Qué idea de vivienda tenéis?

Saludos.

en mi caso es para segunda residencia, por tanto la prisa es relativa pero después de llevar tiempo sopesándolo vamos a tirar adelante. La idea es una vivienda unifamiliar de dos plantas, garaje anexo y piscina.

En mi caso no hay muchas parcelas para elegir, esta todo prácticamente urbanizado pero alguna queda, ¿ ya habéis comprado la parcela ?

El viernes he quedado con los del banco para ver opciones de financiación, que esa es otra, de los productos hipotecarios estándar nada de nada, por lo que he visto es una financiación a medida del cliente, proyecto, etc...

ObiWan dijo:
Vas a necesitar pasta? No se si es como antes, pero el suelo tuyo y los porcentajes en autopromotor un poco inferiores al 80. Pero bueno como ahora vuelven a dar hipotecas, lo podrías plantear.

si es primera vivienda es un 80%, en segunda residencia, que es mi caso, el porcentaje que financian baja.

Vega · 25 Sep 2018

Hay una serie documental llamada "Grandes diseños" la dan en La 2. Va sobre gente que se hace una casa a su gusto de distintas formas, materiales y presupuestos (suelen ser muy altos).
El presentador es un arquitecto que sigue la evolución de la construcción y comentando los problemas y soluciones que han tenido (hay casas que tardan varios años en terminar).

Mola mucho hacer algo personalizado, siempre que acompañe la cartera :pasta:

323_i · 25 Sep 2018

Lo nuestro va a ser como primera vivienda, garaje subterráneo y toda la vivienda en una planta. La parcela hemos hecho arras esperando que nos de la licencia el ayuntamiento, pero viendo que no va a haber problemas se la pagaremos en breve.

Lo de las hipotecas de segunda residencia si cambia algo la cosa, aunque no estoy muy puesto... Pero las de autopromoción de primera residencia hay unos que te financian el 100% del proyecto, otros el 80 de la parcela y proyecto...

Mucha suerte y paciencia!

Saludos.

Tizon · 25 Sep 2018

Bueno yo llevo unos meses viviendo en mi nueva casa de Autopromocion, entre compra de parcela, proyecto, licencias, construcción etc se van unos 2 años sin dormirte en los laureles, si vas dejando las cosas se puede alargar muchismo mas.

Ten claro que durante todo el proceso la tensión, problemas, ponerte de acuerdo con tu pareja sobre lo que quieres etc es un desgaste muy a tener en cuenta. pero como ha dicho el compañero en el segundo post cuando ya estas viviendo en tu casa todo ese desgaste se transforma satisfacción.

En mi caso una vez realizado el proyecto con el arquitecto cerramos el precio de construcción etc, etc, con una construcctora. para evitar sorpresas.

Tienes que tener muy claro todo lo que quieres antes de cerrar el precio con la constructora, por poner un ejemplo un punto de luz en el presupuesto inicial imagínate que cuesta 30 € si por algún motivo una vez firmado con ellos, dices posyaque me pones otra luz aqui te diran eso cuesta 500€ ( es un ejemplo pero vamos que ellos ganan dinero en ese tipo de cosas) en mi caso me pedían 1000€ por que la puerta para salir de la cocina al Patio en lugar de abrir de derechas a izquierdas lo hiciera al revés, todo esto sin haber fabricado la puerta, como ese ejemplo te puedo contar varios. cualquier cosa que te pueda ayudar.

Sobre todo que quede todo por escrito, cualquier comunicación con cualquiera de los implicados en la Autopromocion hazla por correo electronico o por escrito, que tienen una facilidad pasmosa para olvidar cosas cuando es a su favor.

Jose Carlos H · 25 Sep 2018

323_i dijo:
Lo nuestro va a ser como primera vivienda, garaje subterráneo y toda la vivienda en una planta. La parcela hemos hecho arras esperando que nos de la licencia el ayuntamiento, pero viendo que no va a haber problemas se la pagaremos en breve.

Lo de las hipotecas de segunda residencia si cambia algo la cosa, aunque no estoy muy puesto... Pero las de autopromoción de primera residencia hay unos que te financian el 100% del proyecto, otros el 80 de la parcela y proyecto...

Mucha suerte y paciencia!

Saludos.

en primera vivienda lo descarté hace tiempo, en Madrid hacer eso es prohibitivo al menos que te toque la lotería o te caiga una buena herencia

Nosotros vamos todos los fines de semana a la zona del Valle del Tietar, esta a una hora de Madrid y es un sitio espectacular. Lo de arras con la parcela lo habíamos pensado tb, aunque ya nos hemos informado y la parcela no tiene problemas para edificar nunca se sabe. Ahora estoy mirando la elección del arquitecto y he contactado con varias empresas que construyen por la zona para ver precios de construcción por m2 y calidades, me están dando precios que rondan los 700-800€ metro cuadrado todas ellas.

Pienso que como cualquier proyecto es importante tener muy claro lo que se quiere y tener controlado todos los detalles hasta por insignificantes que sean para conocer con exactitud el coste de cada partida, cualquier desviación podemos hablar de cantidades importantes y no es plan. Si es necesario gastar tiempo es ahora, darle las vueltas que sea necesario y no dar el siguiente paso hasta no tener perfectamente claro la globalidad del proyecto.

Lomen · 25 Sep 2018

Me interesa.

Jose Carlos H · 25 Sep 2018

Tizon dijo:
Bueno yo llevo unos meses viviendo en mi nueva casa de Autopromocion, entre compra de parcela, proyecto, licencias, construcción etc se van unos 2 años sin dormirte en los laureles, si vas dejando las cosas se puede alargar muchismo mas.

Ten claro que durante todo el proceso la tensión, problemas, ponerte de acuerdo con tu pareja sobre lo que quieres etc es un desgaste muy a tener en cuenta. pero como ha dicho el compañero en el segundo post cuando ya estas viviendo en tu casa todo ese desgaste se transforma satisfacción.

En mi caso una vez realizado el proyecto con el arquitecto cerramos el precio de construcción etc, etc, con una construcctora. para evitar sorpresas.

Tienes que tener muy claro todo lo que quieres antes de cerrar el precio con la constructora, por poner un ejemplo un punto de luz en el presupuesto inicial imagínate que cuesta 30 € si por algún motivo una vez firmado con ellos, dices posyaque me pones otra luz aqui te diran eso cuesta 500€ ( es un ejemplo pero vamos que ellos ganan dinero en ese tipo de cosas) en mi caso me pedían 1000€ por que la puerta para salir de la cocina al Patio en lugar de abrir de derechas a izquierdas lo hiciera al revés, todo esto sin haber fabricado la puerta, como ese ejemplo te puedo contar varios. cualquier cosa que te pueda ayudar.

Sobre todo que quede todo por escrito, cualquier comunicación con cualquiera de los implicados en la Autopromocion hazla por correo electronico o por escrito, que tienen una facilidad pasmosa para olvidar cosas cuando es a su favor.

muchas gracias, y tomo buena nota de lo que comentas :guiño:

Tizon · 25 Sep 2018

Jose Carlos H dijo:
en primera vivienda lo descarté hace tiempo, en Madrid hacer eso es prohibitivo al menos que te toque la lotería o te caiga una buena herencia

Nosotros vamos todos los fines de semana a la zona del Valle del Tietar, esta a una hora de Madrid y es un sitio espectacular. Lo de arras con la parcela lo habíamos pensado tb, aunque ya nos hemos informado y la parcela no tiene problemas para edificar nunca se sabe. Ahora estoy mirando la elección del arquitecto y he contactado con varias empresas que construyen por la zona para ver precios de construcción por m2 y calidades, me están dando precios que rondan los 700-800€ metro cuadrado todas ellas.

Pienso que como cualquier proyecto es importante tener muy claro lo que se quiere y tener controlado todos los detalles hasta por insignificantes que sean para conocer con exactitud el coste de cada partida, cualquier desviación podemos hablar de cantidades importantes y no es plan. Si es necesario gastar tiempo es ahora, darle las vueltas que sea necesario y no dar el siguiente paso hasta no tener perfectamente claro la globalidad del proyecto.

En Madrid, bueno exactamente en Valdemoro lo cerre a 700€ metro, pero en plena crisis no tenían nada de trabajo y les interesaba, me consta que ahora la misma constructora esta en 800 €/metro.

Bl@nquito · 25 Sep 2018

Yo llevo tiempo buscando una en Madrid pero está imposible...
En cualquier lado te piden por la parcela lo mismo que por una casa ya hecha con un terreno del mismo tamaño y la casa para entrar a vivir... Como mucho una reforma en baños, cocina y una manita de pintura

Pozuelo, Somosaguas y Ciudalcampo están intocables

Llorens · 25 Sep 2018

Tiene toda la razón @Tizon , los industriales que tengas en la obra son unos piratas y en todo lo que puedan cargarán un buen pico.
Como bien dice, son los famosos “posyaques”.

Tendrás cabreos y sobretodo tienes que estar muy detrás de como hacen las cosas, ya que lo que tú te imaginas no suele ser lo que acaban haciendo jamás.

Estuve con este lío en 2010 y por suerte podía ir casi dos veces al día a ver la obra y notas como para ellos eres “visita non grata” :guiño:

Alvaris · 25 Sep 2018

Pues nada, a darle matraca a la casita.

Por cierto, lo único en que no estoy de acuerdo contigo es en meterme en más de una planta para una casa de recreo o de finde. Aún así, suerte en lo que decidas

jccanet · 25 Sep 2018

¡Corre alma bedita!, huye ahora que puedes, te lo dice uno que pasó por ahí (1.000 de parcela y 343 de casa). Todos una pandilla de piratas enfocados unicamente a sangrarte, y no creas que no te pillarán, por mucho cuidado que lleves, ellos se dedican a eso exclusivamente, tú estás de "visita" en el sector.

Si aun así decides seguir, átalo todo tanto como puedas, elige la grifería, estudia donde va cada uno de los enchufes e interruptores, la calidad de la pintura, el monocapa, el barniz que le añaden al monocapa, no dejes fuera del presupuesto la urbanización de la parcela, el muro, la puerta corrediza, el modelo de los radiadores, todo lo que te puedas imaginar defínelo antes de empezar y que esté por escrito en el presupuesto.

Hay un foro (soloarquitectura.com) que tiene una sección de autopromoción que no está nada mal, yo lo descubrí tarde pero aun así me ayudaron bastante.

Y un último tema, NUNCA adelantes un euro, se paga con la certificación, si te pide un adelanto para comprar material búscate otro constructor, conozco varios casos.

Llevo 10 años en mi casa y encantado, pero los dos años de construcción no se los deseo a nadie. Si puedo ayudarte en algo no dudes en avisarme, aunque los detalles administrativos del proceso los tengo bastante olvidados.

user_2307.0855 · 25 Sep 2018

Dale duro y paciencia

Tizon · 25 Sep 2018

Bl@nquito dijo:
Yo llevo tiempo buscando una en Madrid pero está imposible...
En cualquier lado te piden por la parcela lo mismo que por una casa ya hecha con un terreno del mismo tamaño y la casa para entrar a vivir... Como mucho una reforma en baños, cocina y una manita de pintura

Pozuelo, Somosaguas y Ciudalcampo están intocables

Lógicamente todo depende del momento económico actual, ahora mismo hay otra burbuja como un camión y no es momento de comprar, en la época de crisis era bastante fácil incluso en varios sitios, yo pillé un de la Sared y el mismo terreno unos meses después costaba 20.000€ más.

Bl@nquito · 25 Sep 2018

Tizon dijo:
Lógicamente todo depende del momento económico actual, ahora mismo hay otra burbuja como un camión y no es momento de comprar, en la época de crisis era bastante fácil incluso en varios sitios, yo pillé un de la Sared y el mismo terreno unos meses después costaba 20.000€ más.

Yo sé que hasta 2021-2022 no voy a meterme en ello, pero es que da miedo ver lo que piden a veces...

Alvaris · 25 Sep 2018

aprovechando tu post, y por una idea que tengo.... casas prefabricadas??? no interesa teniendo una parcela???

Soberano · 25 Sep 2018

La auto promoción es una opción clásica, sobre todo en los pueblos y no está nada mal. Yo me dí cuenta de lo que es esto cuando fui presidente de la Comunidad. Por desavenencias con la promotora, cuando tuve acceso al libro del edificio ví lo que les había costado la totalidad de la obra y me quedé a cuadros en comparación con lo que habíamos pagado. El mayor riesgo de esto son los desvíos presupuestarios que casi siempre hay, pero teniéndolo controlado, es una opción interesante.

Soberano · 25 Sep 2018

alvaris dijo:
aprovechando tu post, y por una idea que tengo.... casas prefabricadas??? no interesa teniendo una parcela???

Unos conocidos tienen una, en Torrelodones. Estuve allí un fin de semana y no sé que decirte. Como segunda casa para ir de vez en cuando no es mala opción. Para vivir ya es otra cosa. Por muy conseguidas que estén, el frío, los ruidos... se notan mucho mas. Esta es antigua. Igual ahora han evolucionado, tienen mejores materiales y están mejor aisladas. A mí me pareció que está bien pero yo no compraría una salvo que sea para segunda casa y de uso esporádico.

dudu850 · 25 Sep 2018

Por aqui uno que se hizo la casa ( primera vivienda ) en autopromocion.... Lo mejor, si tienes ya la parcela y el proyecto, es que consultes con varios constructores y dejes bien cerrados todos los puntos como : tiempos de entrega, fases, calidades de los materiales,etc,etc.

Luego también guardate un pellizco para la certificación final, que es el que deberás usar para cerrar los posibles "flecos" que te surjan, y tambien guarda pasta para imprevistos en los que no hayas caído, como por ejemplo, hacer alguna roza más para poner luces de emergencia ( se agradecen cuando se va la luz o de noche ), posibles gastos de alta de luz y agua, conducciones para pasar cable de fibra,etc,etc...
Por mi experiencia te diré que aunque confíes en el constructor, pásate de cuando en cuando y sin previo aviso para ver que están haciendo , porque entre las ganas de recortar de algunos, y los amigos de lo ajeno, te puedes encontrar con sorpresas desagradables, como te hayan birlado los paneles que tenias previsto poner para el cassete, o un mallazo, o un palet entero de ladrillos...o que de repente no haya llegado el aislante a tiempo y los albañiles hayan tirado para adelante dejándote un bonito tabique hueco y les tengas que decir que lo tiren y rehagan...

Si en algo puedo ayudar, por aqui estoy.

Alvaris · 25 Sep 2018

Soberano dijo:
Unos conocidos tienen una, en Torrelodones. Estuve allí un fin de semana y no sé que decirte. Como segunda casa para ir de vez en cuando no es mala opción. Para vivir ya es otra cosa. Por muy conseguidas que estén, el frío, los ruidos... se notan mucho mas. Esta es antigua. Igual ahora han evolucionado, tienen mejores materiales y están mejor aisladas. A mí me pareció que está bien pero yo no compraría una salvo que sea para segunda casa y de uso esporádico.

supongo que como todo, dependerá del precio

Jose Carlos H · 25 Sep 2018

jccanet dijo:
¡Corre alma bedita!, huye ahora que puedes, te lo dice uno que pasó por ahí (1.000 de parcela y 343 de casa). Todos una pandilla de piratas enfocados unicamente a sangrarte, y no creas que no te pillarán, por mucho cuidado que lleves, ellos se dedican a eso exclusivamente, tú estás de "visita" en el sector.

Si aun así decides seguir, átalo todo tanto como puedas, elige la grifería, estudia donde va cada uno de los enchufes e interruptores, la calidad de la pintura, el monocapa, el barniz que le añaden al monocapa, no dejes fuera del presupuesto la urbanización de la parcela, el muro, la puerta corrediza, el modelo de los radiadores, todo lo que te puedas imaginar defínelo antes de empezar y que esté por escrito en el presupuesto.

Hay un foro (soloarquitectura.com) que tiene una sección de autopromoción que no está nada mal, yo lo descubrí tarde pero aun así me ayudaron bastante.

Y un último tema, NUNCA adelantes un euro, se paga con la certificación, si te pide un adelanto para comprar material búscate otro constructor, conozco varios casos.

Llevo 10 años en mi casa y encantado, pero los dos años de construcción no se los deseo a nadie. Si puedo ayudarte en algo no dudes en avisarme, aunque los detalles administrativos del proceso los tengo bastante olvidados.

ja,ja,...… no te creas que no lo pienso, pero esta vida son dos días, y un dia y medio te lo pasas durmiendo, currando y discutiendo con la parienta.

Vamos adelante y que sea lo que dios quiera, ahora que antes de dar un paso en firme tendré claro todos los detalles por la cuenta que me trae.

Tizon · 25 Sep 2018

alvaris dijo:
aprovechando tu post, y por una idea que tengo.... casas prefabricadas??? no interesa teniendo una parcela???

Las casas prefabricadas, el único beneficio es el ahorro en tiempo de construccion en unos meses esta para vivir a diferencia de construirla que mínimo sera un año, no esperes ahorrarte dinero pues unas cosas por otras. respecto a los ruidos o aislamientos es como todo hay calidades al igual que si la construyen y no la aíslan.

En Arroyomolinos hay muchas prefabricadas, incluso en el Xanadu tienes una piloto de muestra en el parking para que la veas y la visites.

Tizon · 25 Sep 2018

Jose Carlos H dijo:
ja,ja,...… no te creas que no lo pienso, pero esta vida son dos días, y un dia y medio te lo pasas durmiendo, currando y discutiendo con la parienta.

Vamos adelante y que sea lo que dios quiera, ahora que antes de dar un paso en firme tendré claro todos los detalles por la cuenta que me trae.

Pero tu y ella, que luego empiezan a construir y es que el baño no me gusta asi, la puerta de la cocina la quiero al otro lado etc, cualquier cambio sobre la marcha prepara el rejon...

Ya te han comentado no vayas justo de dinero, pues aun ciñendote al proyecto siempre hay cosas que se escapan, bien sea en impuestos municipales, o modificaciones de ultima hora.

Como te han dicho en el Foro de SoloArquitectura podras ver los pasos a seguir Hipotecas de Autopromocion etc. muy importante si el arqitecto no tiene nada que ver con la constructora y la D.F ( direcion facultativa ) que sea puesta por ti por supuesto ajena a la obra, son los que firman las certificaciones y vigilan que todo se haga según proyecto, pero vamos van una o 2 veces por semana y los pagas tu, con lo cual todo el tiempo que puedas pasar tu por obra mejor que mejor.
Cuidado cuando firmes el contrato, por que te pueden prohibir el acceso a la obra durante el tiempo de construccion es como si les cedieras a ello y al D.F la ejcecucion y cuando pone prohibido el paso a todo el personal ajeno a la obra tu eres el primero por raro que te parezca.

Llorens · 25 Sep 2018

Una directora de banco siempre me decía que en obras has de contar una desviación media de un 30% adicional de lo que uno tiene previsto.

A la que te metes en calidades, es difícil decir que no a lo que más te gusta....que suele ser también lo más costoso.

Son pequeñas diferencias en todas las partidas: cerramientos, suelos, interruptores, iluminación, puertas.....que una vez sumadas hacen una grande. :guiño:

Off Topic Empieza la aventura, proyecto de autopromoción

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