Off Topic Humedades en piso y eventual responsabilidad comunitaria

Hola colegas, a ver si la sabiduría del foro me puede arrojar algo de Luz sobre este tema, que me trae un poco nervioso últimamente :
Tenemos humedades en casa. Es un piso, el penúltimo de un bloque de 10 plantas, y cada vez que llega el otoño, pues lo mismo : ventanas y cristales mojados, en habitaciones, baño y cocina. En la habitación principal, única habitada, llega a salir moho en las paredes, y olor en los muebles.

Todo esto hace que nos hayamos mudado temporalmente (bueno, el motivo principal ha sido otro pero esto ha empujado a hacerlo bastante).

El piso fue reformado integralmente hace 5 años, y entiendo que el problema no es el piso.
El edificio se construyó en la década de los 60 y está bien mantenido estéticamente y estructuralmente.

Mi pregunta es hasta qué punto es un problema atribuible a la comunidad. Es decir, cómo, técnicamente, puedo argumentar esto y que se obligue a la comunidad a solucionar el problema por fuera, es decir, arreglar fachadas aplicando lo que sea necesario.

Me consta que no soy el único vecino afectado no todos lo están, según la orientación de cada piso.

 

Pues claro que es un problema de comunidad, más aún si no eres tu solo. En reunión de vecinos, acordar hacer las reformas estructurales que procedan contratando a empresa especializada y adelante. Primero un Informe sobre situación y después, con el presupuesto cerrado (salvo imprevisibles), que se acometa. Salvo problemas serios que impidan su arreglo, que no es lo más normal, seguro que se pone en orden.

 

Pues desde mi punto de vista creo que nada tiene que ver la comunidad en tu problema de humedades que eres tú solo quien las tiene, y que esa reforma integral no fue bien ejecutada o no se prestó la debida atención al problema de humedades mejorando la carpintería de las ventanas-cristales-aislamientos....

 

Pues lo que yo haría es llamar al seguro de tu casa, que viniese el perito y que valore.

Si ve que es problema de otro, pues te tocará pedir al Administrador que llame a la aseguradora y que vengan a mirarlo.

Por experiencia propia te digo que tienes un problema que va para largo, ármate de paciencia, yo tras 2 años y 2 meses he conseguido que me solucionen el tema de las humedades que venían por un tubo de la calefacción picado...

 

Pues mira, el sistema siempre es el mismo, llamas a tu seguro, vendrá un machaca que te dirá que no es cosa suya, que son filtraciones por tuberías con poros o por un mal aislamiento del edificio. Con las mismas, llamas a la gestora que lleve la comunidad y le comunicas lo que te dicen (procura que tu seguro te haga un informe) la gestoría hace más presión.

En el caso de que el seguro que tiene contratado la comunidad no cubra, junta extraordinaria, aprobación de presupuestos y…. La temida derrama.

 

Ojo con las reformas y el tipo de construcción que hay, ya que puede ser la reforma de un piso particular la causante del mal comunitario (cámara bufa no respetada, etc).

 

pues si es un piso tan antiguo, puede ser la condensación, que es debido a la diferencia de temperatura entre el interior y el exterior.

Conozco un caso de primera mano , un bloque antiguo, construido por módulos y unidos por juntas de dilatación.

-Los problemas empiezan en época de lluvias siempre.
-Uno de los grandes problemas es la poca ventilación.
-Otro gran problema es la calefaccion .
-Para evitarlo que no erradicarlo, tienes varias opciones, lo primero matar el hongo con lejia, lo siguiente es una buena ventilación, evitar pegar los muebles a las paredes dejar un espacio de 5 dedos con la pared, otra recomendación es hacer agujeros en las paredes, y una vez resulto pintar con pinturas anti condensación.

 

El quid de la cuestión, mi duda, es, qué condiciones (de humedad, técnicas, etc) se tienen que dar para que estas actuaciones sobre el edificio sean obligatorias. Alguna idea?

 

Ein? Pero si en mi mensaje inicial explico claramente que no soy el único...

 

Lo primero es ver de donde vienen las filtraciones. Llama a tu seguro y que se pronuncie el perito. Al mismo tiempo díselo al presidente o administrador para que la Comunidad tramite el siniestro con el seguro que cubre el edificio. Si no te sacan de dudas o echan balones fuera, no te tocará otra que contratar un informe pericial de parte que determine de donde vienen esas humedades.
Si demuestras que la causa tiene su origen en las zonas comunes, la Comunidad tiene la obligación de repararlo ya que afecta a la habitabilidad de tu vivienda y también de reparar el daño causado. Si por las buenas no quieren, pues tendrás que pedir que se incluya tu solicitud en el orden del día de la siguiente Junta de Propietarios. Si en Junta se oponen pues a juicio contra la Comunidad. Es una cuestión de prueba, por eso es importante el informe de un perito. Todo lo demás es especular.

 

Muchas gracias a todos. Más o menos queda claro: partes a seguro vivienda y del edificio y a rezar por que esto no se eternice

 

Tu problema es humedad por condensación, y ahí la comunidad no tiene responsabilidad alguna.

Te lo digo por experiencia.

Probablemente sea un mal aislamiento de la fachada (en nuestro caso o hay cámara de aire) pero la única solución si es eso es que los vecinos estéis de acuerdo en rehabilitarla.

Mientras tanto, o insuflas paredes, haces trasdosado o pones deshumificadores.

 

Así es.
Son humedades por condensación (no por filtraciones).

El problema está en un deficiente aislamiento térmico así como en una probable insuficiente ventilación.

 

No creo que lo cubra el seguro, intentadlo de todas formas, que venga el perito, si traga perfecto. Si no traga pues como se ha dicho, en reunión se plantea, se aprueba y derrama al canto, a contratar empresa especialista, pedís oferta a tres (por ejemplo) y la más económica adjudicataria.

 

No va a tragar.

Además, no hay ninguna solución que no sea las que dije un poco más atrás (rehabilitación de fachada, insuflado o trasdosado).

Nosotros cambiamos las ventanas y por ahí hemos ganado bastante, estas ya no lloran y por lo tanto no manchan las paredes.

Luego ventilar a menudo, controlar la HR con un higrometro y un deshumificador para bajar la HR cuando sube.

Con eso de momento está controlado, pero es una solución mientras se decide que hacemos.

Insuflar no podemos porque no hay cámara de aire y trasdosar no me hace gracia porque pierdo espacio (no me sobra) y tengo que modificar las molduras de 2 armarios y no sé hasta qué punto quedará bien.

Estamos intentando convencer a los vecinos de hacer la fachada, pero son la mayoría mayores y no quieren gastar a pesar de que hay humedades en todas las viviendas, salvo en las que no tienen calefacción (viven arropados con mantas en pleno siglo XXI) porque no hay tanta diferencia térmica.

 

Ninguna salvo que haga totalmente inhabitable el inmueble, y eso es muy complicado demostrar.

Te digo que por trabajo tengo trato con urbanismo de mi municipio y contacto directo y cierta “confianza” con arquitecto, aparejador, técnicos municipales... y todos me dijeron lo mismo.

La solución es aprobar en junta la reparación de la fachada.

O eso o la revisión periódica que pasan los edificios y vean deficiencias importantes en la fachada, pero deben estar fuera y no una humedad en una vivienda, donde ni siquiera entran.

 

Anoche andaba pillado de tiempo, así que voy a tratar de explicar un poco más las humedades por condensación, ya que llevo mucho tiempo leyendo, informándome y consultando a algún experto.

La humedad por condensación es como la que sufre una botella cuando la sacas de la nevera y la pones en una mesa, la diferencia térmica y la humedad relativa (HR) del ambiente produce esa condensación (lo que comúnmente se dice que la botella llora).

En una vivienda por el simple hecho de habitarla producimos humedad que se queda en el ambiente (duchas, cocinar, la propia respiración...) y eso hace que la HR suba.

Muchas veces nos empeñamos en aislar mucho porque es lo mejor, pero puede llegar a producir efecto contrario ya que la casa “no respira”.

Es decir, unas ventanas correderas tienen más fuga (entrada y salida de aire) que unas batientes u oscilobatientes que son más “herméticas”. Por lo tanto hay menos renovación de aire y puede subir la HR agravando el problema.

Por otro lado, la fachadas muy aisladas también pueden producir efectos contrarios al buscado o esperado en el momento que haya una rotura de ese puente térmico, de hecho en mucha construcción nueva se montan sistemas de ventilación o recuperación de aire que lo que hace es precisamente extraer aire de la estancia por un lado y meter aire por otro, generalmente con una resistencia para no enfriar la vivienda en invierno.

Las máquinas que ofrecen las empresas expertas en humedad es precisamente eso, una entrada de aire, un ventilador y una resistencia, solo que sin extractor dejando que el aire “viciado” salga por donde pueda por la propia presión generada al meter aire nuevo (se entiende que es muy baja presión puesto que son ventiladores muy pequeños, casi como los de un PC la que he destripado)

Otro buen ejemplo es el de coche. Por mucho frío que haga, cuando está vacío y aparcado no existe empañamiento de cristales, pero si estás dentro con los cristales cerrados y fuera hace frío, se empañan los cristales por la diferencia térmica y la humedad que generamos nosotros mismos (por la ausencia de diferencia térmica no pasa en verano), por eso mismo en el desempañado nunca recircula aire y siempre lo coge del exterior, para que haya renovación.

De hecho, si ahora no estáis en esa casa, estoy seguro de que el problema remite e incluso desaparece si la calefacción está apagada.

Un truco que funciona para evitar el moho, es limpiar la zona donde hay con lejía o cloro, durante una temporada ahí no saldrá.

Como ya dije, yo tengo un deshumificador que uso en las 2 habitaciones que más dan al exterior (2 paredes en cada una y de momento lo tengo controlado.

Es un deshumificador con compresor como un A/A, pequeño (más pequeño que un pingüino) y que abarca para 35 m2.

Cuando veo en los higrometros que la HR sube lo enchufo para bajarla.

He llegado a tener un 79% de HR cuando se recomienda un 60% máximo, con el deshumificador lo mantengo en un 45-50% y de momento sin rastro de humedad y la calefacción calienta antes.

He deducido que a menos HR menos partículas de agua suspendida hay que calentar.

Todo con una ventilación por la mañana, otra a medio día y una por la tarde de escasos 5 minutos me ha sido suficientemente para combatir el problema hasta su resolución total.

Perdonar por el tocho y espero que ayude a entender el problema que compartimos.

 

Yo también tengo todas las ventanas de las habitaciones, y puertas/ventanales de la terraza, siempre húmedas en este tiempo y eso que la casa tiene unos 10 años aprox. creo recordar.

En verano limpié bien el poco moho que salió, di pintura anticondensación y lo acondicioné todo bien y ahora vuelven a 'sudar' las ventanas y empiezan los chorretones.

Gracias por vuestras opiniones, tomo nota de todos los consejos

 

Sencillo. Efectivamente, si procede de condensación, es por cuenta del propietario, y si son filtraciones, de la comunidad.
Si es el primer caso, hace ya un tiempo que hay pinturas especiales, que parece magia. A mí me tocó en su día, y ya hace como 20 años, y despues de matar el moho con lejía y raspar la pintura, dos manos de nosequecoñiodepintura, y pasó a mejor vida el problema. Si ya se hace la fachada con material hidrófugo creo que se llama, y se ventila o inyecta la cámara...

 

Los chorretones son precisamente porque las ventanas no aíslan bien, no tienen rotura de puente térmico y los cristales no son muy allá.

Eso hace que el choque térmico interior/exterior produzca la condensación.

Yo tenía ventanas correderas, con cristales climalit y necesitaba varias bayetas para secar todas.

No tenían RPT (Rotura de Puente Térmico) y los cristales no debían ser muy allá.

Ahora tenemos unas Kömerling de PVC, con cristales aislados (creo que 4/16/4) con argón bajo emisivos, persianas térmicas de aluminio, tambor de persiana aislado y con posición de micro ventilación (deja paso de aire suficiente y no se enfria tanto la casa) y lo de las ventanas ha desaparecido por completo, además de tener mejor aislamiento de ruido y frío por ellas.

Es una “obra” cara, pero merece la pena.

 

Pues fíjate que a mi me han desaconsejado estas pinturas, pero me alegro de leer opiniones contrarias para volver a meterlas en los futuribles cuando toque pintar.

La inyección de cámara (insuflado) es una solución buenísima siempre y cuando haya al menos 4 cm de grosor de cámara de aire, no es caro (a mi me presupestaron unos 1.000€ que luego me desaconsejaron hacer por no existir cámara de aire suficiente, donde más había eran 1 cm escaso visto con cámara en varias zonas).

Hay varios materiales a elegir dependiendo del problema y el resultado buscado (arlita, fibra de vidrio, lana de roca, espuma, celulosa...)

Lo del material hidrofugo para la fachada no sirve si es por condensación, puesto que el problema es el choque térmico en las paredes (mucho frío fuera y calor dentro, como la botella de la nevera), pero si es una solución rápida y “barata” (si se compara con otras) para filtraciones, siempre que sean pequeñas y se renueve periódicamente.

 

Yo en mi caso vivienda nueva de 16 años con igual unas 12 ventanas , en la habitaccion más pequeña me pasa , los cristales cogen condensación y se humedece , incluso a veces el zócalo ( de madera ) .
Y eso que las ventanas son con rotura de puente térmica ( se ve que mal colocada)
Yo lo que hago es ventilar y por las noches bajar persiana . Es solo los meses se invierno .
Si le voy con esto a la comunidad se parte el culo .... Si le voy a mi seguro , ya ni te cuento .
Lo veo bastante cuesta arriba .
Tuve un problema de filtraciones del tejado en otra casa unifamiliar y el seguro también se desentendió .
No es por desanimarte .....

 

Los seguros en estas cosas se lavan las manos, con suerte puedes conseguir que te pinten, pero una vez solucionado el problema, porque ellos lo entienden como problemas ajenos a la vivienda en si (condensación) o falta de mantenimiento (filtraciones en tejados de casas unifamiliares).

 

Llevo mucho tiempo buscando información, leyendo mucho, visitas de expertos, consultas a arquitectos, peritos, conversaciones con urbanismo (aprovechando que trato con ellos por trabajo) y cogiendo ideas de un sitio y de otro.

Estaba dispuesto hasta a denunciar a la comunidad de vecinos si eso hacía que se tuviera que rehabilitar la fachada, pero por todos sitios (abogados incluidos) me han desaconsejado porque me iba a meter en jaleos y no se iba a conseguir nada.

 

Me apunto lo del humificador , lo tuve cuando los niños eran pequeños , creo lo regale .Es una solución bien barata y fácil .
Yo por ahora es muy leve , y tienes toda la razón en tu razonamiento , el salón ( 50 M2 ) con aproximadamente 7 ventajas y techos muy altos 0 condensación es siempre donde hace más frío de la casa . Donde se produce este fenómeno en la habitaccion más pequeña .

 

Cuidado, es DESHUMIFICADOR.

Como metas un humificador haces lo contrario que necesitas.

El humificador genera humedad y lo que necesitas es quitarla.

Los deshumificadores los hay con compresor, con filtro desecante...

Yo después de leer compre el de compresor, y puedo garantizar que funciona.

Saco bien de litros de agua, y se nota cuando lo pongo con la HR más baja que evidentemente y efectivamente saca menos.