Alexanders;5130251 dijo:
Me parece interesante lo que comentas de la hipotéca multidivisa, pero no consigo entender lo que es.
Si lo puedes explicar en unas pocas frases, te estaría muy agradecido.
Tengo un archivo en pdf (el cual te paso en tenxto) que te resolverá dudas, aunque no es suficiente para entender la complejidad de estas hipotecas:
PRÉSTAMOS MULTIDIVISA
¿QUÉ ES UN PRÉSTAMO MULTIDIVISA?
VENTAJAS E INCONVENIENTES DE UN PRÉSTAMO MULTIDIVISA
COMPARATIVA DE CUOTAS MULTIDIVISAS - EURO
MÉTODOS DE CONTROL DE RIESGO
¿QUIÉN PUEDE CONTRATAR UN PRÉSTAMO MULTIDIVISA?
EVOLUCIÓN DE LOS TIPOS DE CAMBIO
Neftalí Llanos Hernández - Octubre 2007
PRÉSTAMOS MULTIDIVISA
¿QUÉ ES UN PRÉSTAMO MULTIDIVISA?
A la hora de contratar un préstamo hipotecario todos
estamos acostumbrados a interesarnos por las
condiciones que nos ofrecen las distintas entidades
financieras: comisión de apertura, de cancelación y
diferencial que se aplicará.
Normalmente el diferencial que se aplica va referenciado
al euribor (euribor+0,60 por ejemplo), ya que nuestra
hipoteca esta constituida en euros. En cambio, en una
hipoteca en multidivisa, nuestra hipoteca esta constituida
en una divisa distinta a euro (por ejemplo yens japoneses),
por lo que el índice de referencia no va a ser el euribor
sino el libor.
El libor, al igual que el euribor , tiene un valor y una serie
de fluctuaciones que varían en función de la divisa en la
que constituyamos nuestra hipoteca. Como ejemplo
puedo comentar que el libor yen actual está
aproximadamente a un 1,05, libor franco suizo a un 2,81
y euribor a 4,80.
Hay que distinguir entre hipoteca en divisas e hipoteca
multidivisa, ya que en la primera modalidad no tenemos
la posibilidad de cambiar de divisa periódicamente y sin
gastos, solamente admite cambio de divisa si cancelamos
y constituimos una hipoteca nueva; en cambio la hipoteca
multidivisa admite cambiar de una divisa a otra
periódicamente (cada 3 meses normalmente) sin ningún
coste.
Para su mejor comprensión a continuación expongo
un ejemplo práctico:
Necesitamos financiar 240.000. a un plazo de 30
años en yenes.
El tipo de cambio actual es de 1. = 163 JPY
El Libor yen a fecha de hoy es del 1%
Aplicando un Libor+0,80 tendríamos un interés inicial
del 1,80%.
240.000 X 163 = 39.120.000 JPY
En el momento que formalizamos la operación hay
que ser conscientes de que tenemos una hipoteca
de 39.120.000 JPY, ya no tenemos euros.
Para conocer el contravalor en euros de nuestra
hipoteca tendremos que dividir por el tipo de cambio
existente en ese momento.
PRÉSTAMOS MULTIDIVISA
VENTAJAS E INCONVENIENTES DE UN PRÉSTAMO MULTIDIVISA
Qué duda cabe que la principal ventaja de éste producto
es pagar menos intereses por nuestra hipoteca
(dependiendo de la divisa que escojamos podríamos
pagar menos de la mitad de intereses), pero hemos de
ser conscientes de que no es oro todo lo que reluce, ya
que tiene varios inconvenientes a tener en cuenta.
Los riesgos en una operación hipotecaria en euros vienen
dados principalmente por una subida en el índice de
referencia (euribor), ya que si sube el euribor tendremos
una subida en nuestra cuota a pagar (pagaremos más
intereses).
En una hipoteca multidivisa los posibles riesgos pueden
venir dados por una subida en el índice de referencia
(libor) o por una subida de la divisa en la que constituimos
nuestra hipoteca frente al euro.
Continuando con el ejemplo anterior, en el cuál hemos
firmado nuestra hipoteca a un tipo de cambio de 1. =
163 JPY, y en el cuál tenemos un principal de 39.120.000
JPY, hemos de ser conscientes de que si existe un cambio
de tendencia alcista en el tipo de cambio JPY-., corremos
el riesgo de que nuestro contravalor en euros aumente
considerablemente:
Con un cambio de 1. =153 JPY
39.120.000JPY/ 153= 255.686.
En este caso, como se puede apreciar, nuestro
contravalor en . ha aumentado en 15.686. con una
fluctuación de 10 puntos. Realmente es algo puntual,
ya que no lo perderemos hasta que no cancelemos
o cambiémos de divisa.
Aún en este supuesto,dado que estamos pagando
un interés muy por debajo del euribor, nuestra cuota
seguirá siendo bastante menor que con una hipoteca
tradicional en . referenciada a euribor (sin perder de
vista que nuestra deuda ha aumentado).
Este mismo ejemplo se puede aplicar a una situación
de tendencia bajista (como la que existe actualmente):
Con un cambio de 1.=173 JPY
39.120.000JPY/ 173= 226.127.
Como se puede apreciar, es una arma de doble filo
que puede perjudicarnos o beneficiarnos en función
de cómo fluctúe.
PRÉSTAMOS MULTIDIVISA
COMPARATIVA DE CUOTAS MULTIDIVISAS - EURO
A la hora de contratar un préstamo multidivisa la mayoría de la gente lo hace porque va a pagar menos
cuota que en una hipoteca tradicional referenciada a euribor, pero también hay que valorar que se amortiza
bastante más capital, ya que estamos pagando menos intereses.
Como ejemplo práctico expondré dos supuestos:
1. 240.000 .
Euribor+0,50 (5,30 TAE)
Cuota. 1.332.
2. 39.120.000 JPY
Libor+0,80 (1,80 TAE)
Cuota 140.714 JPY (863.)
Como se puede apreciar, la diferencia es considerable.
PRÉSTAMOS MULTIDIVISA
MÉTODOS DE CONTROL DE RIESGO
Existen distintas formas de tener controlado el
riesgo de nuestra hipoteca.
La principal es la posibilidad de cambiar
trimestralmente la divisa en la que hemos
constituido nuestra hipoteca, por lo que si
prevemos una subida importante de nuestra
divisa frente al euro o una subida de tipos,
sabemos que como mucho vamos a asumir
esa subida trimestral.
Otro método es la contratación de un seguro
de cambio, el cuál solamente nos interesa si
estamos convencidos de cambiar de divisa y
queremos asegurar el tipo de cambio vigente
a la fecha de contratación del seguro, en
previsión de una posible subida antes de poder
efectuar dicho cambio.
Por último y no por ello menos importante, se
recomienda abrir una cuenta multidivisa para
mantener un stock de divisas compradas a buen
precio. Es mejor saber el precio al que compramos
la divisa de antemano a que trimestre a trimestre
nuestra entidad nos las compre al precio en el que
estén en ese momento.
Lo más importante en definitiva es hacer un
seguimiento para no tener sorpresas, ya que se
podría decir que este tipo de hipotecas son dinámicas
y por lo tanto la cuota a pagar trimestralmente siempre
va a ser distinta.
PRÉSTAMOS MULTIDIVISA
¿QUIÉN PUEDE CONTRATAR UN PRÉSTAMO MULTIDIVISA?
A priori cualquier persona que no necesite financiar más del
80% del valor de tasación de su vivienda (compraventa y
refinanciación) puede formalizar un préstamo multidivisa, pero
hay que tener en cuenta que es un producto con ciertas
vicisitudes y de cierta complejidad, por lo que se recomienda
a personas que tengan cierta cultura financiera y que sean
capaces de comprender perfectamente el funcionamiento del
mismo.
Por otro lado es recomendable para personas de cierto poder
adquisitivo, ya que una de las ventajas es tener la posibilidad
de realizar amortizaciones parciales aprovechando una
hipotética bajada del tipo de cambio de la divisa frente al euro.
Existe la posibilidad de realizar un cambio de nuestra hipoteca
tradicional en euros a una hipoteca multidivisa buscando una
mejora en nuestro tipo de interés.
Para ello, es necesario realizar una cancelación de la hipoteca
actual, ya que no es posible formalizar una subrogación.
PRÉSTAMOS MULTIDIVISA
EVOLUCION DE LOS TIPOS DE CAMBIO
PRÉSTAMOS MULTIDIVISA
EVOLUCION DE LOS TIPOS DE CAMBIO
