Sin deseo de hacerme pesado, un poquitin de copia y pega para dar luz a la dificultad de la prueba:
En primer lugar, interesa señalar la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de octubre de 2005, Nº 777/2005. En esta sentencia nuestro alto tribunal expone cuales son los requisitos que se deben dar para poder exigir responsabilidad de saneamiento por existencia de vicios ocultos al vendedor. La sentencia indica lo siguiente:
“La doctrina científica entiende que para que surja la responsabilidad del vendedor han de concurrir los siguientes requisitos: 1º, el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador; se tiene en cuenta la persona del comprador y se exime de responsabilidad al vendedor «si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos»; 2º, el vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que se responda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato ( artículo 1468 del Código Civil ); de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato; 3º, el vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida, «si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella» ( artículo 1484 ); y 4º, la acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal ( artículo 1490 del Código Civil ).”
Más reciente es la Sentencia de la Audiencia Provincial de Ávila de 27 de marzo de 2014, Nº: 33/2014:
“Para la existencia de la acción redhibitoria por vicios ocultos han de concurrir los siguientes requisitos: 1) el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente cognoscible por el comprador en un examen de la cosa según los usos del tráfico, de tal forma que se exime de responsabilidad al vendedor si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos, 2) el vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que abarque los vicios sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato, de ahí la necesidad de acreditar junto a la realidad del menoscabo su carácter previo, 3) el vicio ha de ser grave y funcional, se requiere que entrañe cierta importancia suponiendo un estado peyorativo del objeto, es decir, sólo se tendrá en cuenta a los efectos que nos ocupan si el vicio la hace impropia para el uso a que se la destina, o si lo disminuye de tal modo que de haberlo conocido el comprador no la habría adquirido o habría dado menor precio por ella y 4) la acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal”.
Por último, conviene invocar la recientísima Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de fecha 7 de febrero de 2018, Número Sentencia: 44/2018 Número Recurso: 622/2017, la cual establece que los requisitos son los siguientes:
1º.- Que el objeto vendido presente un defecto o vicio.
2º.- Ese defecto ha de ser oculto, encubierto o incluso disimulado, en el sentido de que no lo conociese el comprador con anterioridad; salvo que pudiera observarlo en el momento de la compra por ser claramente apreciable por cualquiera ( STS. 8 de julio de 2010 , EDJ2010/152946; STS24 de febrero de 2006 , EDJ2006/11479; 17 de octubre de 2005 , EDJ2005/1619849/1) y ello porque el CC se refiere a «los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida» , por lo que el deber de garantía no alcanza a los defectos manifiestos o que estén a la vista, o a los que estando ocultos debieran ser conocidos o pudiesen serlo fácilmente.
3º.- Se requiere que el defecto ostente una cierta gravedad.
4º.- El vicio o defecto debe ser anterior a la venta, al menos en cuanto a su germen o principio, pues la obligación es la entrega de la cosa en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato, conforme al artículo 1468 del CC . El artículo 1484 claramente menciona «que tuviere la cosa vendida». Debe estar presente o antes o en el momento de la entrega; y corresponde al demandante probar la data, sin alcanzar a posibles vicios que se generen después.
5º.- Por último, es preciso que la acción se ejercite dentro del plazo de seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.”
Los extractos de las sentencias referenciadas no merecen mayor explicación que la que se desprende de su propia lectura. Si me gustaría apuntar, empero, una precisión acerca de la actividad probatoria que se deberá realizar en caso de reclamar al vendedor por la existencia de vicios ocultos.
Como hemos visto, la jurisprudencia exige para que se pueda atribuir la obligación al vendedor de sanear por vicios ocultos que el bien que transmite presente un defecto, no apreciable a simple vista, previo a la compraventa, que ostente cierta gravedad y, por supuesto, que la acción sea interpuesta dentro del plazo de caducidad legalmente establecido (sobre esto hablaremos más adelante). En este contexto, para acreditar todos estos extremos entiendo que resulta absolutamente necesario acompañar junto con la demanda un informe pericial objetivo, fundamentado y pormenorizado emitido por un profesional debidamente cualificado que permita justificar que el vicio por el cual reclamamos reúne todos y cada uno de los requisitos exigidos. La existencia de ese informe y la fundamentación del mismo otorgarán garantías al procedimiento y permitirá una mejor defensa para hacer valer los derechos del comprador.
El artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil señala que corresponde al demandante la carga de probar la certeza de los hechos en lo que fundamenta su demanda, como consecuencia de ello el juego probatorio atribuye al comprador toda la responsabilidad de acreditar que se cumplen los requisitos anteriormente señalados, de ahí la importancia del informe pericial que, advierto desde ya, supondrá un coste adicional para el demandante. Circunstancia que deberá ser valorada antes de iniciar cualquier actuación judicial.